Dossiers

L’inflation galopante pèse sur le pouvoir d’achat et le moral des ménages. La flambée du coût de la vie renforce aussi les inquiétudes concernant leur épargne alors que la tempête continue de souffler sur les marchés financiers. Dans ce contexte anxiogène, certaines solutions peuvent être mises en œuvre afin d’amortir le choc. Explications.

Diversifier son contrat d’assurance-vie

Les fonds en euros de l’assurance-vie risquent aussi de souffrir du contexte économique ambiant. En effet, avec une remontée des taux d’intérêt, les obligations composant majoritairement ces fonds ne vont pas pouvoir délivrer un rendement suffisant pour contrer l’inflation. Le rendement moyen 2022 est ainsi attendu en baisse de 0,1 à 0,2 point par rapport à l’année dernière, soit à 1,1 %. Trop peu avec une inflation record. Toutefois, certains professionnels s’accordent à dire que certains assureurs pourraient utiliser leurs réserves (les provisions pour participation aux bénéfices) afin de soutenir la performance et annoncer des taux de l’ordre de 2,10 %. Un taux qui dépasserait symboliquement celui du Livret A.

Afin de contrer cette perte de rendement, il peut être intéressant de diversifier son contrat en investissant dans des produits qui résistent mieux à l’inflation comme, notamment, les unités de compte en immobilier.

Le rempart de la pierre

Les dispositifs d’investissement locatif

Pour faire face à l’inflation, l’investissement dans l’immobilier est une solution de choix. En effet, avec la hausse des prix, sa valeur a plutôt tendance à s’apprécier. Et son rendement suit cette tendance grâce à une indexation des loyers sur l’inflation, même si cette dernière est temporairement plafonnée à 3,5 %.

En outre, pour vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux, les pouvoirs publics proposent différents dispositifs. On pense notamment au fameux dispositif Pinel. Si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou ancien à réhabiliter afin de le louer, vous pouvez, sous certaines conditions (plafond de loyer, ressources du locataire…), bénéficier de ce dispositif. Ce dernier ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement, varie selon la durée de l’engagement de location que vous aurez choisie (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

La pierre-papier

Autre solution pour les investisseurs qui ne veulent pas subir les contraintes liées à la location immobilière (gestion locative, entretien…), faire appel aux SCPI. Ces dernières permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts de capital de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent. Autre intérêt, le ticket d’entrée est généralement fixé à quelques centaines d’euros.

À noter que la pierre-papier est un produit d’épargne performant. En 2021, les SCPI ont délivré un taux de distribution moyen de 4,45 % (chiffres IEIF et ASPIM). Un rendement en progression par rapport à 2019 (4,40 %) et 2020 (4,18 %). Des chiffres qui montrent que les SCPI, en plus d’être rémunératrices, ont été résilientes depuis le début de la crise du Covid-19. Un placement « anti-crise » pour plusieurs raisons. D’une part, avec une collecte importante ces dernières années, elles disposent de réserves de liquidités qu’elles pourront utiliser pour combler un éventuel manque à gagner dans les mois à venir. D’autre part, bon nombre de SCPI ont accumulé des plus-values qui constituent un autre matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine.

Pour vous aider à trouver les solutions adaptées à votre profil, n’hésitez pas à contacter votre conseil.

Des produits opportunistes

Autre moyen d’action, sélectionner au sein de son portefeuille de titres (PEA, compte-titres…) des valeurs qui vont profiter du contexte inflationniste. Il peut s’agir de valeurs liées au secteur de l’eau, de l’énergie, de la grande consommation ou de la santé. À l’inverse, on évitera les secteurs durablement touchés par l’inflation, comme l’automobile, l’informatique ou encore les loisirs.

Éviter l’épargne réglementée

Les produits d’épargne réglementée représentent une part importante dans le patrimoine financier des Français. Le plus connu, le fameux Livret A, est détenu par plus de 55 millions de personnes. Il dispose d’encours de l’ordre de 489 milliards d’euros à fin juin 2022 (encours comprenant ceux du LDDS). Plusieurs arguments plaident en sa faveur : liquidité, garantie et absence de fiscalité. Mais il ne protège plus de l’inflation depuis quelque temps déjà. Le Livret A, dont le taux est passé à 2 % au 1^er août 2022, reste peu rémunérateur si l’on tient compte de l’inflation. Cette dernière s’est élevée à 6,2 % sur un an en octobre 2022. Résultat, le rendement réel du Livret A est négatif de plus de quatre points. Le Plan d’épargne logement et le Compte épargne logement sont également à la peine avec des taux respectifs de 1 % et de 1,25 %.

En clair, en période inflationniste, l’épargne réglementée ne permet pas de protéger l’épargnant contre l’érosion monétaire. À éviter donc, sauf pour se constituer une petite épargne de précaution !

Quel que soit son âge, chacun peut avoir des projets à financer. Mais passé 50 ans, l’obtention d’un prêt immobilier peut être plus compliquée, notamment en raison de l’assurance-emprunteur. Explications.

La barrière de l’âge

Lorsqu’un particulier approche de l’âge de la retraite, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier. En effet, la retraite signifie le plus souvent une baisse de revenus. Or, le niveau de revenus est évidemment un élément regardé de près par les banques. À noter également que l’âge de l’emprunteur va avoir une incidence sur la durée de remboursement. Un établissement bancaire considère qu’il est plus risqué d’accorder un crédit de longue durée à un senior aux revenus fixes qu’à un jeune actif dont la rémunération est amenée à évoluer.

Autre difficulté, en prenant de l’âge, les risques de santé vont croissant. Effet immédiat, lorsqu’un « senior » demande un financement auprès d’une banque, cette dernière peut lui opposer un refus ou, dans le cas où elle accepte, proposer un coût d’assurance très élevé (avec d’éventuelles exclusions de garanties). Une situation qui conduit, dans le contexte actuel (remontée des taux d’intérêts et niveau bas des taux d’usure), à exclure les seniors.

Pour tenter de contourner ces problématiques, une solution peut consister à améliorer son dossier en se tournant vers une assurance-emprunteur sur-mesure. En effet, un emprunteur n’est en rien obligé de souscrire l’assurance de la banque. Il peut s’adresser à un assureur qui lui proposera un contrat avec des garanties au moins équivalentes et à un tarif qui pourra être plus faible. Une assurance-emprunteur que le banquier ne pourra pas refuser.

S’assurer avec des risques de santé

La convention Aeras

Pour les personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une assurance-emprunteur aux conditions standard du contrat (sans majoration de tarif ou exclusion de garanties), les pouvoirs publics et les professionnels du secteur ont mis en place la convention Aeras. Cette dernière vise à faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt aux personnes présentant un risque aggravé de santé du fait d’une maladie ou d’un handicap.

Dans le cadre de cette convention (qui s’applique automatiquement), l’assureur doit notamment appliquer le droit à l’oubli et une grille de référence. Cette dernière liste certaines maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, mais pour lesquelles l’assureur n’a pas le droit d’appliquer une surprime ou une exclusion de garantie. Elle liste également les maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, et pour lesquelles l’assureur peut réclamer une surprime, imposer des limitations de garantie ou encore soumettre la proposition du contrat d’assurance à certaines conditions.

Droit à l’oubli renforcé

Grâce à la loi « Lemoine » du 28 février 2022, le questionnaire médical est supprimé depuis le 1^er juin 2022. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. Ainsi, depuis cette date, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le montant du crédit immobilier est inférieur à 200 000 € par emprunteur et qu’il sera remboursé avant le 60^e anniversaire de l’emprunteur.

Autre apport de cette loi, le droit à l’oubli est renforcé. Rappelons que le droit à l’oubli est un dispositif qui permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers de ne plus avoir à indiquer à une compagnie d’assurance leurs antécédents médicaux lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi « Lemoine », pour bénéficier du droit à l’oubli, le protocole thérapeutique des anciens malades du cancer devait avoir pris fin (et sans rechute constatée) depuis plus de :
– 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 21 ans ;
– 10 ans pour les cancers diagnostiqués après l’âge de 21 ans.

Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers. Et il n’y a plus de distinction selon l’âge auquel le cancer a été diagnostiqué. Une mesure qui s’applique depuis le 1^er mars 2022.

Réaliser des dons

Faciles à mettre en œuvre, les dons permettent de réduire l’impôt rapidement.

Il s’agit d’une des solutions les plus simples et rapides pour réduire le montant de son IFI, surtout lorsque l’on s’approche de la date fatidique de dépôt de la déclaration, les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI pouvant être effectués jusqu’à cette date. En effet, les dons consentis à certains organismes d’intérêt général permettent une réduction d’impôt égale à 75 % des versements, retenus dans la limite de 50 000 € par an.

Réduire sa base taxable

Certains outils juridiques permettent d’exclure des actifs immobiliers de la base taxable à l’IFI.

Vendre des biens immobiliers

Afin de réduire sa base taxable à l’IFI, une solution radicale existe : vendre une partie de ses actifs immobiliers. On privilégiera d’ailleurs les biens immobiliers peu rentables ou non utilisés. Attention toutefois, la vente de biens immobiliers peut déclencher l’imposition des plus-values. À moins que vous ne déteniez votre bien immobilier depuis suffisamment longtemps pour être exonéré de cet impôt par le jeu des abattements pour durée de détention. Pour rappel, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Recourir à la donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie est souvent mise en place dès lors que le redevable de l’IFI a des enfants majeurs qui suivent des études supérieures (souvent longues et de plus en plus coûteuses). Elle consiste à effectuer une donation temporaire d’usufruit (pour une durée comprise généralement entre 5 et 10 ans) par un acte authentique reçu par un notaire, le contribuable conservant la nue-propriété du bien immobilier et ses enfants recevant l’usufruit.

Ainsi, ces derniers pourront librement recueillir tous les loyers durant la période de démembrement afin de financer leurs études et dépenses de la vie courante. En contrepartie, le donateur n’aura pas à déclarer la valeur du bien immobilier à l’IFI jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, qui interviendra au terme de la donation.

Toutefois, cette opération ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les enfants majeurs ne sont pas rattachés au foyer fiscal du ou des parents donateurs, car la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par les usufruitiers.

Il faut savoir aussi qu’elle n’est pas neutre fiscalement car l’administration fiscale perçoit à ce titre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe. Mais attention, la réalisation d’une donation temporaire d’usufruit doit être justifiée, c’est-à-dire répondre à un réel besoin du bénéficiaire (comme l’obligation alimentaire en faveur du descendant ou de l’ascendant). Étant suspicieuse sur ce type d’acte, l’administration fiscale n’hésite généralement pas à remettre en cause l’opération via la notion de l’abus de droit.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété

Autre solution, l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (au minimum 15 ans), le plus souvent à un organisme locatif social. Concrètement, l’investisseur conserve la nue-propriété du bien et dispose, à ce titre, de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus.

L’avantage au regard de l’IFI est important dans la mesure où, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Investir dans des actifs exonérés

Certains types de biens ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI.

Investir dans les bois et forêts

Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’IFI. Et lorsque les bois et forêts ne constituent pas de tels biens, ils bénéficient d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :
– le propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant 30 ans ;
– le propriétaire doit produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans). Les parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles bénéficient, sous conditions, de la même exonération de 75 %.

Souscrire des actions de foncières cotées

La cotisation d’IFI n’est pas impactée en cas de placements dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces dernières sont des sociétés foncières, le plus souvent des sociétés anonymes, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet consiste à donner en location des immeubles qu’elles acquièrent ou qu’elles font construire. Ces opérations leur permettent ainsi de percevoir des loyers et, le cas échéant, des plus-values lors de la cession d‘éléments d’actifs. À noter que les SIIC ne sont pas une spécificité française. Il en existe partout en Europe et également outre-Atlantique, où elles sont connues sous le nom de REIT. Concrètement, ces titres de sociétés foncières permettent d’investir, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier. Et ce sans avoir à gérer les inconvénients de la détention d’un bien en direct (gestion administrative, sélection des locataires…).

Et surtout, ces actifs immobiliers sont exclus formellement de l’assiette de l’IFI (contrairement aux SCPI et OPCI). À condition toutefois que l’investisseur détienne, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Plafonnement de l’IFI
Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.

Bien évaluer vos actifs
Pour optimiser votre déclaration d’IFI, pensez à vérifier si les valeurs retenues pour vos actifs immobiliers sont justes. Pour vous aider, l’administration fiscale met à votre disposition sa base de données « Patrim ». À partir de critères que vous sélectionnez, Patrim vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues durant la période recherchée et sur le périmètre géographique choisi.

En faisant le choix de l’assurance-vie multisupports, les épargnants peuvent répartir leur investissement sur une grande variété de supports en unités de compte (UC). Présentation d’un de ces supports : les unités de compte en immobilier.

Différentes façons d’investir

Il est possible de mettre de l’immobilier dans son assurance-vie en investissant dans des unités de compte particulières : les SCPI, les OPCI et les SCI. Ces supports ayant vocation à acquérir et à gérer des biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, établissements de santé, logements…). Particularité, les OPCI et les SCI peuvent, contrairement aux SCPI, investir une quotité plus ou moins importante de leur patrimoine dans d’autres actifs financiers cotés ou non (actions immobilières, SCPI, OPPCI, OPCI grand public…). Pour les SCPI et les OPCI, les loyers issus de la location de biens sont, le plus souvent, redistribués à l’épargnant sous forme de dividendes. Pour les SCI, les revenus générés sont capitalisés et viennent augmenter la valeur de la part.

L’intérêt de ces UC

Investir dans ce type d’unités de compte présente plusieurs avantages. D’abord, cela vous donne accès à des actifs immobiliers sans avoir à gérer les contraintes liées au financement d’un bien ou à sa détention en direct (gestion et recherche de locataires, sélection et vérification des dossiers, encaissement des loyers, réalisation de travaux et d’aménagements…). Sans parler du fait que le ticket d’entrée n’est que de quelques centaines d’euros.

Ensuite, vous diversifiez votre contrat et ainsi vous maximisez vos chances d’améliorer son rendement. Une démarche opportune puisque la performance des fonds en euros s’érode d’année en année. Par exemple, en 2021, le rendement délivré par les UC SCPI, OPCI et SCI était respectivement de 4,45 %, 4,4 % et 3,8 %.

Enfin, la fiscalité qui est appliquée est celle de l’assurance-vie. Un cadre fiscal bien plus avantageux que celui qui pèse sur la détention en direct d’un bien immobilier ou de parts de SCPI (imposition, en principe, au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers).

Quelques points de vigilance

Contrairement aux fonds en euros, les unités de compte n’offrent pas de garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation du marché immobilier, leur valeur peut fortement diminuer. Autre inconvénient, des frais d’entrée et de gestion sont, le plus souvent, prélevés par l’assureur. Ce qui vient grever la performance de ces supports. Enfin, l’épargnant n’a accès qu’aux unités de compte sélectionnées par son assureur. Selon les contrats, le choix peut donc être plus ou moins limité.