Patrimoine

Vous le savez sûrement déjà… lorsque vous vendez votre résidence principale, l’éventuelle plus-value réalisée n’est pas fiscalisée. Sachez qu’un autre dispositif permet d’obtenir une exonération d’impôt lors de la vente d’une résidence secondaire. Explications.

Une exonération sous conditions

Les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale (par exemple, un bien immobilier recueilli dans le cadre d’une succession), à condition que le vendeur utilise la totalité ou une partie du prix de vente dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou à la construction d’un logement (bien ancien, VEFA) affecté à son habitation principale, sont exonérées d’impôt. Étant précisé que l’exonération est limitée à la fraction du prix effectivement remployé dans l’acquisition de la résidence principale.

À noter : en cas de vente d’un immeuble collectif, le cédant ne peut bénéficier de l’exonération qu’à raison d’un seul appartement.

Cette exonération d’impôt sur la plus-value s’applique aux cessions réalisées depuis le 1^er février 2012. Pour en bénéficier, plusieurs autres conditions doivent être respectées :
– le vendeur doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France au jour de la cession du logement ;
– le vendeur n’a pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

Attention toutefois, les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne constituent pas des logements ou sur des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne peuvent pas bénéficier de l’exonération. Tel est notamment le cas des cessions :
– de terrains à bâtir ;
– de locaux à usage professionnel, industriel ou commercial ou artisanal. En cas de cession de locaux à usage mixte, seule la fraction de la plus-value afférente à la partie privative peut bénéficier de l’exonération ;
– de parts de sociétés ou de groupements de toute nature à prépondérance immobilière (groupement foncier agricole, fiducie, etc.).

Des précisions sur la résidence principale

Récemment, lors d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député s’est adressé au ministre de l’Économie et des Finances afin d’obtenir des précisions sur l’application du dispositif d’exonération. Dans le détail, ce député a fait remarquer que ni le législateur, ni l’administration fiscale ne précisent si le vendeur ayant réinvesti le prix de cession dans l’acquisition de sa résidence principale doit respecter une durée minimale de conservation de celle-ci pour assurer le maintien de l’exonération.

Réponse des pouvoirs publics : le législateur n’a pas fixé de condition tenant à la durée d’affectation à la résidence principale pour le bénéfice de cette exonération. En revanche, il est précisé que sont considérés comme une résidence principale les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle devant s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier, sous le contrôle du juge.

Et lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. L’affectation du logement à la résidence habituelle et effective du contribuable doit être d’une durée suffisamment significative pour que la réalité de cette affectation ne puisse être remise en cause.

BOI-RFPI-PVI-10-40-30 du 07 juillet 2021

Rép. min. n° 4693, JOAN du 3 juin 2025

Afin de mieux protéger leurs données personnelles, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a renforcé la sécurité de l’espace particulier des contribuables du site impots.gouv.fr. Ainsi, depuis le 25 juin dernier, la connexion à cet espace nécessite une double authentification.

Un code de sécurité

Pour accéder aux services en ligne de leur espace particulier, les contribuables doivent désormais saisir, outre leur identifiant fiscal et leur mot de passe habituels, un code à 6 chiffres, qui leur est adressé par courriel (via l’adresse électronique : [email protected]).

À noter : ce nouveau mode de connexion a été expérimenté avec succès, depuis septembre 2024, dans les départements de l’Eure-et-Loir et du Pas-de-Calais.

Par souci de simplification, les contribuables pourront ensuite se connecter sans code durant 6 mois, sauf en cas de suppression des cookies ou de changement d’appareil ou de navigateur.

Cette solution est compatible avec tous les supports (ordinateur, mobile, application).

Précision : l’administration rappelle qu’il est recommandé de sécuriser l’adresse électronique renseignée dans votre espace particulier en utilisant un mot de passe suffisamment complexe et en ne le communiquant pas ni en le réutilisant pour d’autres services.

Des mesures d’accompagnement

Un message d’information a récemment été envoyé par courriel aux contribuables afin de les informer de la mise en place du système de double authentification pour se connecter à leur espace particulier.

Par ailleurs, un accès temporaire de secours est maintenu en cas de difficulté, afin de ne pas compromettre les obligations déclaratives.

Enfin, les centres des Finances publiques restent mobilisés pour accompagner les contribuables en cas de besoin.

Important : à terme, ce dispositif sera étendu à l’espace professionnel des entreprises.

www.impots.gouv.fr, actualité du 25 juin 2025

Commandé par le ministère du Logement, un rapport parlementaire récent (le rapport Daubresse-Cosson) dévoile les pistes envisagées par les pouvoirs publics pour favoriser le retour des investisseurs particuliers dans le secteur de l’immobilier locatif. Ces mesures devant servir de canevas pour bâtir le futur « statut du bailleur privé ». Ainsi, le rapport formule 5 propositions :

1- Extension de l’amortissement

Pour toutes les mutations intervenant à compter de décembre 2025, le rapport préconise d’ouvrir l’amortissement aux biens mis en location de longue durée, sans distinction du caractère nu ou meublé.

Dans le détail, au régime réel, il serait possible de déduire annuellement 4 % de la valeur d’un bien ancien (sous conditions de travaux représentant 15 % de la valeur du bien) et 5 % pour un logement neuf (hors valeur du foncier).

Pour le régime micro-foncier, les parlementaires suggèrent d’augmenter à 50 % (30 % actuellement) l’abattement forfaitaire pour la location nue, dans la limite d’un plafond de revenus de 30 000 € par an (15 000 € actuellement).

Précision : le régime LMNP ne ferait pas l’objet d’aménagements.

2- Bonus d’amortissement

Deuxième mesure envisagée : les bailleurs qui accepteraient de louer à des tarifs inférieurs au marché (loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux) pourraient bénéficier d’un bonus d’amortissement (respectivement de 0,5 %, 1 % et 1,5 %). Un bonus de 5 %, 10 % et 15 % serait également envisagé pour le régime micro-foncier.

À noter : l’obligation de conventionnement avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) dans le cas d’un investissement avec travaux serait supprimée.

3- Augmentation du plafond d’imputation du déficit foncier

Le plafond du déficit foncier reportable sur le revenu global est aujourd’hui fixé à 10 700 €. N’ayant pas été revalorisé depuis 25 ans, ce plafond d’imputation passerait à 40 000 €.

Précision : jusqu’au 31 décembre 2025, le plafond d’imputation est fixé à 21 400 € à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

4- Exclusion de l’assiette de l’IFI

Les biens mis en location de longue durée (nue ou meublée) seraient exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

5- Exonération des plus-values immobilières

Enfin, aujourd’hui, la durée de détention avant exonération totale de la plus-value immobilière est fixée à 22 ans et à 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le rapport préconise de ramener à 20 ans la durée de détention avant exonération, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Il y a quelques semaines, vous avez télédéclaré vos revenus de 2024 à l’administration fiscale. Vous allez donc recevoir prochainement votre avis d’impôt 2025. Plus précisément, ce dernier sera mis en ligne dans votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr entre le 25 juillet et le 1^er août prochain (envoi postal du 24 juillet au 28 août pour la version papier).

En pratique : vous disposez déjà des principales informations qui figureront sur cet avis. En effet, vous avez obtenu, en fin de déclaration, ce que l’administration appelle un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu », sorte de brouillon de votre futur avis d’imposition.

Si votre avis d’imposition fait ressortir un droit à remboursement, la somme vous sera créditée à la fin du mois de juillet. À l’inverse, en cas de solde à payer, il sera prélevé en une seule fois, en l’occurrence le 25 septembre 2025, s’il est inférieur ou égal à 300 €. Mais si le montant restant dû excède 300 €, il fera l’objet de quatre prélèvements d’égal montant, les 25 septembre, 27 octobre, 27 novembre et 29 décembre 2025.

Attention : les éventuelles sommes que vous verserez pour régler le solde de votre impôt sur les revenus de 2024 viendront évidemment s’ajouter aux prélèvements à la source que vous continuez d’acquitter, en parallèle, au titre de votre impôt sur les revenus de 2025.

Vérifiez vos coordonnées bancaires

Pensez, sans attendre, à vérifier si le compte bancaire que vous avez désigné à l’administration fiscale pour vos éventuels remboursements ou prélèvements est à jour. Pour cela, vous pouvez vous connecter à votre espace sécurisé, au service « Prélèvement à la source », à la rubrique « Mettre à jour vos coordonnées bancaires ». En cas de changement, un code à usage unique vous sera envoyé par sms (ou courriel) afin de valider l’opération. Au préalable, le numéro de téléphone et l’adresse e-mail renseignés dans votre espace sécurisé doivent donc également être vérifiés.

En outre, assurez-vous que le compte bancaire dédié aux prélèvements soit bien alimenté. En cas de rejet du prélèvement, faute de provision suffisante sur le compte, vous devrez régulariser votre situation, en principe, par un paiement en ligne.

Rappel : un défaut ou un retard de paiement du solde de l’impôt sur le revenu peut entraîner une majoration de 10 %.