Face à l’explosion des frais bancaires de succession, une loi du 13 mai 2025 vient désormais les encadrer. Cette nouvelle législation, qui entrera en vigueur fin 2025, prévoit la gratuité, notamment pour les successions modestes, et un plafonnement des frais pour les autres.
Lors du décès d’un de leurs clients, et donc à l’ouverture de sa succession, les banques doivent effectuer plusieurs opérations : gel des avoirs, échanges avec le notaire, désolidarisation éventuelle des comptes joints, transfert de l’argent aux héritiers… Des opérations que les banques facturent (on parle couramment de frais bancaires de succession).
D’après une étude de février 2024 de l’association UFC-Que Choisir, ces frais ont explosé. Fin 2023, ils s’élevaient à 291 € en moyenne, en hausse de 25 % par rapport à 2021 et de 50 % par rapport à 2012. Étant précisé que ces frais ne sont pas réglementés et sont fixés librement par les banques. De ce fait, leur coût est très variable d’un établissement à un autre.
Concrètement, l’étude a relevé que les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Et, selon cette même étude, les frais facturés en France sont presque 3 fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de 4 fois plus élevés qu’en Espagne.
Des opérations gratuites
Dans le but de mettre fin à ces pratiques, une loi du 13 mai 2025 vient encadrer les frais appliqués par les banques. Dans le détail, les pouvoirs publics ont prévu la gratuité des opérations bancaires (par exemple, clôture de comptes, évaluation des avoirs du conjoint survivant…) dans trois cas : – pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes et produits d’épargne du défunt est inférieur à 5 910 € en 2025 (montant réévalué chaque année par décret) ; – pour les successions des comptes et produits d’épargne détenus par des enfants mineurs décédés, sans condition de montant ; – pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée pour l’ensemble des héritiers à la banque lors des opérations liées à la succession, peu importe le solde des comptes. Ces opérations ne devront pas présenter de complexité manifeste (absence d’héritiers en ligne directe, présence d’un contrat immobilier en cours, compte professionnel…).
Un plafonnement des frais
En dehors de ces trois cas de gratuité, les opérations bancaires liées aux successions pourront donner lieu à des frais, mais ils seront plafonnés à 1 % du montant total des soldes des comptes et de la valorisation des produits d’épargne du défunt, dans la limite d’un montant fixé par un décret à venir.
À noter : l’ensemble de ces dispositions entreront en vigueur 6 mois après la promulgation de la loi, soit à la mi-novembre 2025.
Après plusieurs années de ralentissement, l’investissement locatif en France montre des signes de reprise en 2025. La baisse des taux d’intérêt, la correction des prix de l’immobilier et la hausse des loyers sont autant de signaux qui pourraient favoriser un redémarrage des transactions.
Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. C’est en tout cas ce qu’en ont conclu les auteurs d’une récente étude de SeLoger au regard du contexte actuel : marché immobilier plus porteur, correction des prix, amélioration des conditions de crédits. D’ailleurs, dans cette même étude, SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.
Une rentabilité brute en hausse
Avec la baisse progressive des taux des crédits immobiliers, une correction significative des prix (-4,9 % en moyenne en France depuis juillet 2022) et la hausse continue des loyers (+8 % en France depuis juillet 2022), les investisseurs ont de quoi être optimistes.
Globalement, en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025 (contre 4,6 % en juillet 2022), en progression de 13 % en 3 ans. Un constat identique peut être fait à Paris où la rentabilité brute a progressé de 4,1 % en moyenne en 2025 (3,3 % en 2022), soit 0,8 point de base en 3 ans. L’étude explique cette dynamique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes. Une hausse des loyers combinée à une baisse des prix de l’immobilier ont conduit mécaniquement à une hausse de la rentabilité brute.
Un recul du montant de l’apport
Pour évaluer la viabilité d’un investissement, il faut également prendre en compte l’effort financier que le projet implique. Effort qui peut être mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes.
En pratique, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, il redescend à près de 70 000 € en moyenne, du fait de la situation inverse. Bien que modéré, ce recul du montant de l’apport envoie un signal positif aux investisseurs.
Où investir sans apport dans un 2 pièces ?
Savoir quand investir est essentiel. Mais savoir où investir l’est tout autant. Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance locative ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages.
Dans son étude, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, il est nécessaire de prévoir un apport minimal couvrant les frais de notaire et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100 % de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif !
C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.
Étude SeLoger, avril 2025 – Rentabilité locative : le grand retour ?
Un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi visant à mieux encadrer le Pacte Dutreil. Un texte qui souhaite étendre l’engagement individuel de conservation des associés et revoir à la baisse le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit appliqué à certaines transmissions.
Dans un contexte de fortes dégradations des comptes publics, l’État cherche notamment des leviers pour augmenter ses recettes fiscales. Et l’une des nombreuses pistes envisagées est de s’attaquer aux fameuses niches fiscales. Selon un rapport public, en 2023, 467 dispositions fiscales dérogatoires ont induit une diminution des recettes fiscales de l’État, chiffrée à 81,3 Md€.
Parmi ces niches fiscales, le Pacte Dutreil a attiré récemment l’attention des parlementaires. Selon eux, ce dispositif, dont les avantages n’ont cessé de se renforcer au fil des lois de finances, représente un manque à gagner important pour l’État. D’après le Conseil d’analyse économique, en 2021, le coût du Pacte Dutreil a pu être estimé entre 2 et 3 Md€. Pour les services de Bercy, le dispositif a été évalué à 800 M€ dans le dernier projet de loi de finances. Des chiffres discordants qui démontrent une certaine opacité entourant le dispositif. La faute sans doute à la procédure d’enregistrement de ces pactes par formulaire papier. Une procédure qui ne permet pas de réaliser une évaluation sincère.
Rappelons que le Pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle (3/4 de la valeur des titres) de droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission par donation ou succession des titres (parts ou actions) de société et d’entreprises individuelles. Pour que le régime de faveur s’applique, les associés ayant conclu un Pacte Dutreil doivent notamment souscrire un engagement collectif de conservation des titres sociaux d’une durée d’au moins 2 ans, puis un engagement individuel de conservation minimal de 4 ans.
Dans le but de mieux encadrer et de limiter les effets d’aubaine qui sont liés au dispositif, un groupe de députés a déposé une proposition de loi. Dans le détail, le texte souhaite porter la durée de l’engagement individuel de 4 à 8 ans. Autre modification, le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit pour la part supérieure ou égale à 50 M€ de la valeur des parts et actions serait abaissé de 75 à 50 %. Enfin, le texte interdirait à une personne de transmettre son entreprise via un Pacte Dutreil en démembrant (dissociation de la nue‑propriété et de l’usufruit) la propriété des titres de la société.
Vous devrez bientôt déclarer vos revenus de 2024 afin de permettre à l’administration fiscale de calculer votre imposition définitive. Présentation des principales règles et nouveautés à connaître pour remplir votre déclaration dans les règles de l’art.
Les dates limites de dépôt
La date limite pour souscrire la déclaration de revenus varie selon votre lieu de résidence.
Avec le prélèvement à la source, vous payez l’impôt sur la plupart de vos revenus au fur et à mesure de leur encaissement, soit par une retenue, soit par un acompte. Mais les prélèvements qui ont été opérés en 2024 ne constituent qu’une simple avance d’impôt qui doit être régularisée en 2025, déduction faite de vos éventuels crédits et réductions d’impôt. C’est pourquoi vous devrez prochainement remplir votre déclaration annuelle. Une déclaration qui permettra aussi de mettre à jour votre taux de prélèvement, applicable de septembre 2025 à août 2026, et de taxer les revenus exclus du prélèvement à la source (dividendes, intérêts…).
Nouveauté : le taux individualisé des couples mariés ou pacsés soumis à imposition commune s’appliquera automatiquement à compter du 1er septembre 2025, sauf option contraire.
La date limite pour souscrire en ligne votre déclaration n° 2042 et ses annexes varie selon votre lieu de résidence. Ainsi, vous avez jusqu’au :
– 22 mai 2025 pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ; – 28 mai 2025 pour les départements n° 20 à 54, y compris la Corse ; – 5 juin 2025 pour les départements n° 55 à 976.
À savoir : le patrimoine immobilier dont la valeur taxable au 1er janvier 2025 excède 1,3 M€ doit être déclaré dans l’annexe n° 2042-IFI.
À noter que les personnes qui prennent en location une résidence secondaire doivent désormais le mentionner dans leur déclaration de revenus.
Les revenus à déclarer
Différentes catégories de revenus (résultat de l’entreprise, rémunérations des dirigeants, dividendes, revenus fonciers…) doivent être déclarées.
Différentes catégories de revenus doivent être déclarées.
Les revenus professionnels
Le résultat de l’entreprise
Si vous êtes entrepreneur individuel et que vous êtes soumis à un régime réel en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de bénéfices agricoles (BA) ou au régime de la déclaration contrôlée en matière de bénéfices non commerciaux (BNC), vous devez souscrire en ligne une déclaration annuelle de résultats, au plus tard le 20 mai 2025, pour déterminer votre bénéfice imposable. Un résultat qui doit être reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO.
Précision : les rémunérations perçues depuis le 1er janvier 2024 par les associés de société d’exercice libéral (Sel) pour leur activité libérale sont en principe imposables dans la catégorie des BNC, et non plus dans celle des traitements et salaires. Ceux relevant de la déclaration contrôlée doivent donc désormais déposer une déclaration de résultats. À noter que le Conseil d’État vient d’annuler la règle pratique de l’administration fiscale selon laquelle les gérants majoritaires de SELARL (et les gérants de SELCA) peuvent considérer qu’un forfait de 5 % de leur rémunération totale correspond aux revenus de leurs fonctions de gérant, imposables en salaires.
Par ailleurs, les travailleurs non-salariés doivent renseigner un volet social dans leur déclaration n° 2042 C-PRO afin que soit calculé le montant définitif de leurs cotisations sociales personnelles.
Les associés de sociétés de personnes
Le bénéfice imposable d’une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu est d’abord déterminé et déclaré au niveau de la société, puis réparti entre ses associés. La quote-part de résultat qui vous revient en tant qu’associé doit être ajoutée sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO.
Les rémunérations des dirigeants
Les rémunérations des dirigeants de sociétés de capitaux (président du conseil d’administration, directeur général, gérant de SARL…) sont imposables comme des salaires. Ces derniers peuvent alors déduire leurs frais professionnels de leur rémunération imposable, soit par le biais de la déduction forfaitaire automatique de 10 % (plafonnée à 14 426 €), soit par celui des frais réels. En cas d’option pour les frais réels, ils doivent indiquer leur montant global dans la déclaration et être en mesure de les justifier, chaque membre du foyer fiscal pouvant choisir l’option qui lui est le plus favorable.
Les revenus financiers
Les revenus mobiliers (dividendes, intérêts…) et les plus-values mobilières perçus en 2024 sont, en principe, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % (12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux). Vous pouvez toutefois opter pour le barème progressif en cochant la case 2OP de votre déclaration. Mais cette option est irrévocable et globale. Elle s’applique donc, sans pouvoir changer d’avis, à tous les revenus et plus-values mobiliers perçus par votre foyer fiscal en 2024. Et attention, si vous avez exercé cette option l’an passé, la case 2OP est précochée. Vérifiez si vous souhaitez la conserver pour 2024 ! Enfin, pensez à bien reporter les montants et/ou les contrôler lorsqu’ils sont préremplis.
À noter : vous pouvez également opter pour l’imposition au barème progressif de vos plus-values de cession de cryptomonnaies, à la place du PFU. Une option qui est indépendante de celle éventuellement exercée pour vos autres revenus financiers.
Les revenus des biens immobiliers
Les revenus fonciers
Vous devez déclarer les loyers issus des locations non meublées que vous avez perçus en 2024.
Si le total de ces loyers n’excède pas 15 000 €, vous relevez, en principe, du régime micro-foncier (sauf logements exclus) et devez mentionner le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus. Le montant de vos charges déductibles étant calculé de façon forfaitaire avec l’application d’un abattement de 30 %. À noter que ce régime ne permet pas d’imputer un déficit foncier.
Dans les autres cas, vous êtes soumis au régime réel et il vous faut inscrire le détail du calcul de votre revenu net foncier sur la déclaration spécifique n° 2044 (ou n° 2044-S pour les investissements locatifs défiscalisants).
Lorsque vous relevez du micro-foncier, vous pouvez, si vous y avez intérêt, opter pour le régime réel en déposant simplement la déclaration n° 2044. Mais attention, cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Et les locations meublées saisonnières ?
Pas de changement pour les revenus 2024 : le taux de l’abattement pour frais du régime micro-BIC appliqué à un meublé de tourisme non classé est fixé à 50 %, avec un plafond de chiffre d’affaires de 77 700 €. S’agissant d’un meublé de tourisme classé, cet abattement est de 71 % et le plafond fixé à 188 700 €. En revanche, à compter des revenus 2025, l’abattement sera réduit à 30 % et le plafond ramené à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et à 50 % et 77 700 € pour un meublé de tourisme classé.
Les plus-values immobilières
Si vous avez vendu un bien immobilier en 2024, l’impôt sur l’éventuelle plus-value a déjà été prélevé par le notaire lors de la vente. Toutefois, vous devez reporter son montant sur la déclaration n° 2042 C afin qu’elle soit prise en compte, le cas échéant, dans votre revenu fiscal de référence, sauf en principe s’il s’agit d’une plus-value exonérée.
Les charges et avantages fiscaux
De votre revenu brut global peuvent être déduites certaines charges. Et plusieurs dépenses peuvent, par ailleurs, vous ouvrir droit à des réductions ou à des crédits d’impôt.
Les charges déductibles du revenu global
Certaines dépenses payées en 2024 peuvent être déduites de votre revenu global si vous les reportez sur votre déclaration de revenus. Tel est le cas, sous certaines conditions, des pensions alimentaires versées à un enfant ou à un parent, du déficit professionnel ou encore du déficit foncier issu de charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt (dans la limite de 10 700 €, éventuellement rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 €, du montant des travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique). Et si vous vous constituez une épargne retraite individuelle volontaire, vous pouvez également déduire, dans certaines limites, les versements effectués sur un PER.
Les avantages fiscaux à déclarer
Vous bénéficierez, à l’été 2025, des crédits et réductions d’impôt liés à vos dépenses personnelles (frais de garde de jeunes enfants, dons aux associations…) de 2024, à condition, là aussi, de les mentionner dans votre déclaration de revenus.
Sachez que le montant global des avantages fiscaux de votre foyer fiscal pour 2024 ne peut pas excéder, en principe, 10 000 € (18 000 € pour certains dispositifs). Un plafond à surveiller car, sauf exception, en cas de dépassement, l’excédent de réduction ou de crédit d’impôt est définitivement perdu.
À noter : pour bénéficier du crédit d’impôt services à la personne, les contribuables doivent indiquer, dans leur déclaration de revenus, le type d’activité au titre de laquelle les dépenses ont été effectuées et pouvoir présenter, sur demande, certaines pièces justificatives, notamment celles relatives au paiement des salaires et des cotisations sociales. À partir de l’an prochain, la nature de l’organisme et la personne morale ou physique auxquels ont été versées les sommes ouvrant droit au crédit d’impôt devront également être déclarées.
Une nouvelle procédure de contrôle
Une nouvelle procédure simplifiée de contrôle des dépenses ouvrant droit à crédits d’impôt et des montants de prélèvements à la source est instaurée. Ainsi, désormais, l’administration peut demander au contribuable, avant l’établissement de l’imposition, tous les éléments permettant de justifier la réalité de ces dépenses ou de ces prélèvements, dès lors qu’il existe des indices sérieux de nature à remettre en cause leur réalité. Le contribuable dispose de 30 jours pour apporter ces justificatifs. À défaut, le fisc peut liquider l’impôt sans tenir compte des crédits d’impôt. Conservez donc bien les pièces justificatives !
En 2024, 186 000 foyers fiscaux ont adressé à l’administration fiscale une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière, pour un montant total d’imposition d’environ 2,2 milliards d’euros, soit une hausse de 11 % par rapport à 2023.
Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier de l’année considérée sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont notamment visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.
186 000 foyers fiscaux
Comme chaque année, la DGFiP a dressé un bilan de la campagne de l’IFI de l’année précédente. Cette étude, publiée récemment, nous apprend notamment qu’en 2024, près de 186 000 foyers fiscaux ont adressé à l’administration fiscale une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (176 000 foyers en 2023) pour un montant total d’imposition d’environ 2,2 Md€, soit une hausse de 11 % par rapport à 2023. Les recettes d’IFI augmentent de façon continue depuis sa création, mais demeurent une composante marginale des recettes fiscales nettes de l’État (0,5 % en 2024), bien loin derrière d’autres impôts comme la TVA (38 %), l’impôt sur le revenu (16 %) ou l’impôt sur les sociétés (11 %).
Précision : l’IFI moyen payé par les foyers imposables s’élève à près de 10 900 € en 2024, contre 10 700 € en 2023 (+2 %).
Autre élément chiffré, le patrimoine immobilier net soumis à l’IFI, d’un montant total de 467 Md€, a crû de 8 % en 2024, en raison surtout de l’augmentation de 6 % du nombre de foyers imposables. L’IFI payé représente ainsi 0,5 % du patrimoine immobilier net déclaré. Étant précisé que le patrimoine immobilier net moyen des foyers à l’IFI s’élève à 2,5 M€ (+2 % par rapport à 2023).
À noter : les dons renseignés dans les déclarations de l’IFI, qui peuvent sous certaines conditions donner droit à une réduction d’impôt, ont augmenté de 6 % et atteignent 0,2 Md€. Une augmentation qui s’explique par une augmentation du nombre de donateurs plutôt que par celle du don moyen.
Par ailleurs, les revenus moyens des foyers fiscaux soumis à l’IFI sont supérieurs à ceux des autres foyers (281 000 €, contre 34 000 € respectivement pour l’impôt sur les revenus de 2023). Leur impôt sur le revenu représente 19 % de leurs revenus totaux nets (5 % pour les autres foyers).
Des redevables âgés de 70 ans en moyenne
Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont en moyenne plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (70 ans en moyenne pour l’IFI et 52 ans pour l’IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière a un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus. En particulier, les revenus issus des capitaux mobiliers et les plus-values constituent une part importante des revenus des foyers à l’IFI.
L’indice de référence des loyers pour le 1 trimestre 2025 vient d’être communiqué par l’Insee. Un indice en progression de 1,40 % sur 1 an.
L’Insee vient de publier l’indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2025. Ce dernier s’établit à 145,47, soit une progression de 1,40 % sur un an. Il s’établit à 142,67 dans les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution et à 141,28 dans la collectivité de Corse.
Rappelons que l’indice de référence des loyers vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat des ménages et aux bailleurs le maintien d’un certain niveau de revenus, l’objectif étant aussi de ne pas les dissuader d’investir dans le logement locatif.
Comment utiliser l’IRL ?
Les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.
Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoie dans une clause. Autre exception, le loyer des baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peut être révisé.
À noter : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction de révision des loyers pour les logements qualifiés « d’indécents » s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de trois éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
La formule de calcul est la suivante :
loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Exemple : un bail signé le 20 mars 2024, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 20 mars 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,47 / 143,46 = 507 €.
Solution longtemps réservée aux institutionnels, l’investissement en non coté séduit de plus en plus les particuliers. 76 % de la collecte 2024 en non coté est d’ailleurs portée par l’assurance-vie.
Selon une étude de France Invest et Quantalys, le capital-investissement a le vent en poupe. En effet, cette étude nous apprend que la collecte en non coté, portée à 76 % par l’assurance-vie, a affiché une croissance de +29 % en 2024 par rapport à 2023 (2,65 M€ en 2024, contre 2,04 M€ en 2023). Une dynamique d’autant plus notable qu’elle s’inscrit dans une année 2024 marquée par les incertitudes politiques et économiques.
Une offre dynamique
Sur les 117 fonds recensés dans l’étude, il apparaît que le marché du private equity est plutôt jeune et dynamique. En effet, la moyenne d’âge des fonds en 2024 est de l’ordre de 3 ans et 7 mois.
À noter : le segment des fonds dits « evergreen » (fonds sans date de clôture), qui ouvrent souvent des possibilités de liquidité et de sortie, s’est renforcé : 25 véhicules sont aujourd’hui proposés, dont 9 créés en 2024. Ces fonds, adaptés aux attentes des distributeurs comme des épargnants, concentrent aujourd’hui la majorité des encours.
Les fonds de capital-investissement destinés au grand public se distinguent par la diversité des stratégies proposées : dette privée, fonds secondaires, fonds de fonds… Ces stratégies permettent aux investisseurs particuliers de choisir le couple rendement/risque le plus adapté à leurs projets.
Des rendements attractifs
À fin 2024, les fonds destinés aux investisseurs particuliers ont réalisé un rendement cumulé de l’ordre de 28 % (sur la période 2013-2022), en hausse par rapport à 2023. Ce qui représente un rendement annuel moyen pondéré de 5,5 % (5,9 % en 2023). Ce rendement a atteint 5,2 % pour les fonds accessibles via des unités de comptes en assurance-vie.
Par ailleurs, les fonds evergreen, qui représentent 65 % des encours, ont affiché un rendement cumulé de près de 32 % en 2024. Grâce à leur exposition à des actifs matures et résilients (secondaire, infrastructure), ces fonds ont enregistré un taux de rendement annuel moyen de 5,8 % en 2024, en hausse par rapport à fin 2023 (5,6 %).
De leur côté, la performance cumulée des fonds fermés (fonds dont les parts ne peuvent être souscrites que pendant une période de temps déterminée) est en légère diminution (22,3 % en 2024 et 23,3 % en 2023). Au-delà de l’impact de la conjoncture pour certains fonds, cette baisse s’explique par la jeunesse des fonds fermés analysés, dont la valeur se crée dans la durée.
Une solution de long terme
L’attrait des particuliers pour le non coté ne faiblit pas. L’intégration croissante du capital-investissement dans les dispositifs d’épargne longue (assurance-vie, retraite, salariale) renforce sa place dans le patrimoine des Français. Cette tendance pourrait encore s’accentuer en 2025 avec l’intérêt grandissant des moins de 40 ans pour le capital-investissement (comme le montrait le sondage France Invest x Bpifrance réalisé par OpinionWay publié en octobre 2024) et la mise en application de la loi Industrie Verte entrée en vigueur en octobre 2024.
Nous sommes associés d’une société civile immobilière. Nous souhaiterions savoir si nous pouvons profiter des dispositifs de défiscalisation en immobilier dans le cadre d’une telle structure ?
Absolument. Les associés d’une SCI peuvent bénéficier des avantages fiscaux issus de dispositifs de défiscalisation (Denormandie et Malraux, par exemple). Sachez toutefois que tous les dispositifs ne sont pas éligibles. Autre point d’attention, pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, la société civile immobilière ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Et les associés doivent conserver leurs parts durant toute la période d’engagement de location du dispositif visé.
Louer son appartement ou sa maison à une clientèle de passage est tentant financièrement. Mais attention, de nouvelles obligations entrent en vigueur en 2025.
En 2025, de nouvelles réglementations vont durcir le régime de la location meublée touristique de courte durée. En effet, la loi du 19 novembre 2024, communément appelée « loi Le Meur », a été adoptée par le Parlement pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ce texte transpartisan vise à mieux encadrer les locations saisonnières et à limiter leur essor. Tour d’horizon des nouveautés qui s’imposent aux propriétaires.
Une obligation de déclaration
Jusqu’à présent, les communes pouvaient décider de mettre en place ou non une déclaration des meublés de tourisme. Dans celles qui l’avaient décidé, un formulaire papier ou en ligne devait être rempli par tout propriétaire qui souhaitait louer son logement pour de courtes durées. Avec la nouvelle loi, cette faculté devient désormais une obligation. Ainsi, au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques sur le territoire national devront faire l’objet d’une déclaration à la mairie. Étant précisé que, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant un avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. Une fois la déclaration effectuée, un numéro d’enregistrement sera communiqué au propriétaire qui devra le faire figurer sur chaque annonce de mise en location.
Précision : pour les communes qui l’ont prévu, il peut être nécessaire, avant de pouvoir louer, d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage du logement. Une demande qui devra être formulée également auprès de la mairie.
Consommation énergétique
Les questions relatives à la consommation énergétique des logements ne se posaient pas pour les meublés de tourisme loués pour de courtes durées. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ! En effet, les locations meublées touristiques sont désormais soumises aux mêmes contraintes que les locations nues s’agissant du diagnostic de performance énergétique. Ainsi, désormais, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme (excepté les résidences principales) en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins E.
Et à compter du 1er janvier 2034, toutes les locations meublées touristiques (y compris les résidences principales) présentes et futures devront être classées au moins D. Sur demande de la mairie, les bailleurs pourront être sommés de transmettre le DPE de leurs logements.
Précision : les locations en meublé de tourisme classées F et G actuellement sur le marché peuvent continuer d’être louées comme telles jusqu’en 2034.
Un contrôle des flux
La loi du 19 novembre 2024 offre également aux communes la possibilité de fixer des quotas de meublés de tourisme et de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Une interdiction de location peut donc être prévue dans certaines zones. Autre apport de cette loi, les communes peuvent, depuis le 1er janvier 2025, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an. En cas de dépassement du quota annuel, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 €. Les communes pourront également, sur délibération, soumettre à autorisation tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation. Une mesure destinée à réguler les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés touristiques.
Un durcissement de la fiscalité
Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé soient désormais déduits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.
Autre nouveauté, pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, le taux d’abattement pratiqué dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé touristique non classé est passé de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (188 700 € auparavant).
