Patrimoine

Nouvelles alertes de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF) : le gendarme de la bourse a mis à jour les listes des acteurs financiers non autorisés à proposer des investissements en France.

Forex et crypto-actifs

La première alerte émise par l’AMF se concentre sur les offres portant sur le Forex et sur des produits dérivés sur crypto-actifs. Rappelons que le Forex est un marché sur lequel s’échangent des devises. Contrairement aux marchés boursiers traditionnels, le Forex n’est pas une place financière organisant la cotation des devises via un carnet d’ordres. Ici, les échanges se réalisent directement entre les intervenants à un prix et à des conditions qu’eux seuls déterminent. En pratique, trader sur ce marché revient à spéculer sur la valeur de ces devises en tentant de prédire l’évolution d’une devise par rapport à une autre (comme l’euro/dollar). Si la « prédiction » se révèle exacte, le trader empoche une plus-value.

Quant aux crypto-actifs, il s’agit de monnaies électroniques (par exemple, le bitcoin, l’Ethereum…) émises et contrôlées non pas par une banque centrale comme l’euro, le dollar ou le yen, mais par un algorithme présent sur un réseau informatique décentralisé, la blockchain (composé d’une multitude d’ordinateurs reliés les uns aux autres sans serveur).

Sans surprise, ces marchés présentent de nombreux risques. Pour le Forex, comme il est très difficile de prévoir l’évolution à court terme du cours d’un actif, les risques de pertes sont très importants. Autre risque commun au Forex et aux crypto-actifs, ne jamais pouvoir récupérer son argent. En effet, de nombreuses arnaques circulent sur internet.

Selon l’AMF, depuis le début de l’année 2024, l’AMF et l’ACPR ont ajouté 24 sites non autorisés dans la catégorie Forex et 26 sites dans la catégorie des produits dérivés sur crypto-actifs.

Biens divers

La seconde alerte est consacrée à la catégorie dite des « biens divers ». Dans cette catégorie se trouvent les offres de biens pouvant porter sur des pierres précieuses, du vin, un cheptel, des panneaux photovoltaïques, la forêt, des œuvres d’art, etc. Quel que soit le bien en question, il consiste à vous offrir d’acquérir des droits sur des biens gérés par l’intermédiaire en biens divers. En échange, vous recevez un rendement financier direct, indirect ou assimilé. C’est donc une proposition d’investissement avec une perspective de rendement qui ne repose pas sur des valeurs de bourse.

Là encore, l’AMF a identifié des acteurs qui ne sont pas autorisés à proposer ce type d’offres. Selon elle, depuis le 1^er janvier 2024, l’AMF a ajouté 7 noms sur sa liste des sites non autorisés à proposer des investissements dans des biens divers, dont 4 en catégorie « or ». Et, depuis la création en 2017 d’une liste noire concernant les offres de biens divers non autorisées, l’AMF a inscrit près de 400 adresses de sites sur cette liste qui concernait tout d’abord les diamants et qui s’est ensuite étendue à des offres d’investissement en cheptels bovins, vins et champagnes notamment.

Vérifier avant d’acheter

À noter que cette liste n’est pas exhaustive car de nouveaux sites internet non autorisés apparaissent régulièrement. Et attention, si le nom d’un site ou d’une société n’y figure pas, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à proposer des produits bancaires ou des assurances en France.

Compte tenu des risques, l’AMF et l’ACPR invitent les investisseurs à vérifier systématiquement si le site qui offre un service financier ne figure pas sur la liste noire et dispose bien d’un agrément pour fournir des services d’investissements en France.

Pour consulter ces différentes listes, cliquez ici.

Un arrêté publié récemment modifie le zonage « A/B/C » qui est utilisé, en particulier, pour déterminer les zones éligibles aux aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété. Objectif affiché par les pouvoirs publics avec ce nouveau zonage : faciliter la construction de logements intermédiaires et l’accès à la propriété pour plus de 3 millions d’habitants.

Globalement, le territoire français est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui reflètent la tension du marché du logement. Les zones les plus tendues correspondant à la lettre A et celles les moins tendues à la lettre C. Ainsi, 865 communes ont vu leur zonage modifié. Dans le détail, 675 communes ont « basculé » en zone B1, 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis. Ces nouvelles communes entrantes deviennent ainsi éligibles notamment au dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Mais attention, ce dispositif vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer. Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 9 % en 2024 (contre 10,5 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 % en 2024 (15 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 14 % en 2024 (17,5 % auparavant).

Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (on parle alors de Pinel+) si le logement est situé dans certains quartiers ou s’il respecte certaines conditions de performance énergétique, d’usage et de confort.

Arrêté du 5 juillet 2024, JO du 11

Mise en place à l’été 2022 pour répondre à l’inflation galopante et protéger les locataires, le bouclier loyer prévoyait de maintenir les révisions annuelles de loyer à un maximum de 3,5 %. Un bouclier qui a d’ailleurs arrêté de produire ses effets au 1er trimestre 2024. La publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2024 était donc attendu… L’Insee vient de les publier ! Et sans surprise, les loyers ne devraient pas flamber. En effet, avec un ralentissement de l’inflation ces derniers mois, l’IRL ressort à 145,17 en France métropolitaine, à 143,77 en outre-mer et à 143,07 en Corse (variation de 3,26 %). Les révisions de loyers entre mi-juillet et mi-octobre 2024 devraient être contenues.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.

Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoit dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés.

Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

La formule de calcul est : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Par exemple, un bail signé le 15 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 15 juillet 2024. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,17 / 140,59 = 516,29 €.

À noter : la révision du loyer doit intervenir avant le 15 juillet 2025. Passé cette date, il n’est pas possible de rattraper l’indexation de l’année précédente.

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif est applicable à Paris, Plaine Commune, Lille, Est Ensemble, Montpellier, Lyon et Villeurbanne et Bordeaux.

Pour que ce dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée.

Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables à compter du 1^er juillet 2024, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° IDF-045-2024-05, publié le 28 mai 2024

C’est officiel ! Les pouvoirs publics viennent de publier une série de textes permettant aux établissements financiers de proposer du private equity au sein de l’assurance-vie et du Plan d’épargne retraite. Ainsi, en pratique, ils pourront (à compter du 24 octobre 2024) y intégrer les organismes de financement spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement, les fonds professionnels à vocation générale ainsi que les fonds européens d’investissement de long terme (ELTIF).

Autre apport de ces textes, la procédure à suivre pour les assurés afin de sélectionner des fonds ouverts à des investisseurs professionnels pouvant être éligibles aux supports en unités de compte distribués dans l’assurance-vie est définie. Ainsi, les assurés devront notifier à leur établissement, sur support papier ou tout autre support durable, leur souhait d’être traités comme un client possédant l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour comprendre les risques qu’il encourt en sélectionnant des titres financiers ou unités de compte en private equity et prendre ses propres décisions d’investissement, soit à tout moment, soit pour un arbitrage déterminé. En retour, l’établissement gestionnaire devra indiquer à leurs assurés les risques liés à leur sélection.

En pratique : les établissements financiers (banques, assureurs, mutuelles…) ont encore quelques mois pour se préparer et affiner leurs offres en private equity. Des offres qui devront répondre aux différents profils d’investisseurs (plus ou moins appétants aux risques).

Décret n° 2024-713 du 5 juillet 2024, JO du 7

Décret n° 2024-714 du 5 juillet 2024, JO du 7

Une loi ayant pour objectif de rétablir une certaine équité fiscale entre les membres d’un couple et d’ajouter des cas de révocation des avantages matrimoniaux entre époux a été récemment adoptée. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

Une décharge de solidarité fiscale

Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, et les partenaires de pacte civil de solidarité (Pacs) forment un foyer fiscal et sont soumis au principe de solidarité fiscale. Ce principe les oblige au paiement solidaire des dettes fiscales communes.

Toutefois, en cas de divorce ou de rupture de Pacs, l’un des ex-conjoints peut adresser à l’administration fiscale une demande de décharge de l’obligation de paiement solidaire. Pour accorder cette décharge, l’administration évalue si certaines conditions sont réunies : rupture de la vie commune, disproportion marquée entre le montant de la dette fiscale et la situation patrimoniale du demandeur, comportement fiscal…

Devant la complexité de cette procédure, la loi nouvelle prévoit, en parallèle, un dispositif de décharge gracieuse de solidarité. En pratique, il s’agit d’une mesure de bienveillance relevant d’un pouvoir discrétionnaire de l’administration. Cette dernière pouvant accorder cette décharge quand bien même le critère de la disproportion évoqué précédemment n’est pas remplie. À noter que, lorsqu’elle est accordée, la décharge gracieuse de solidarité peut s’appliquer au paiement de toutes les impositions concernées, y compris l’impôt sur la fortune immobilière. Autre précision, les sommes déjà versées à la date de la demande de décharge peuvent être restituées.

L’indignité matrimoniale

Par principe, une donation est irrévocable. En pratique, le donateur ne peut donc plus revenir sur sa décision et récupérer le bien donné. Toutefois, une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude dans trois situations :
– le donataire a attenté à la vie du donateur ;
– le donataire s’est rendu coupable envers le donateur de sévices, délits ou injures graves ;
– le donataire refuse des aliments au donateur.

Ce principe d’ingratitude se retrouve également dans le cadre successoral. Ainsi, est indigne de succéder et est donc exclu de la succession :
– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort au défunt ;
– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement porté des coups ou commis des violences ou voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner.

Toujours dans l’optique d’assurer une justice patrimoniale, la loi nouvelle a introduit une nouvelle sanction : l’indignité matrimoniale. Une sanction qui s’inspire largement de l’indignité successorale et qui a vocation à s’appliquer automatiquement quel que soit le régime matrimonial des époux (régimes communautaires et séparatistes).

Ainsi, « l’époux condamné, comme auteur ou complice, pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort à son époux ou pour avoir volontairement commis des violences ayant entraîné la mort de son époux sans intention de la donner est, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, déchu de plein droit du bénéfice des clauses de la convention matrimoniale qui prennent effet à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et qui lui confèrent un avantage ».

Précision : les avantages matrimoniaux sont les enrichissements qu’un époux retire du régime matrimonial conventionnellement adopté par rapport à la situation qui aurait été la sienne dans le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). Un enrichissement qui s’opère au jour de la dissolution du régime. Étant précisé que ces avantages échappent au régime juridique des libéralités : ils ne sont ni rapportables ni réductibles lors de la succession.

Par ailleurs, l’indignité successorale peut être prononcée à titre facultatif. Ce qui signifie que cette déchéance doit être prononcée par le tribunal judiciaire à la demande d’un héritier, de l’époux de la personne condamnée ou du ministère public. Ainsi, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, peut être déchu du bénéfice des clauses de la convention matrimoniale qui prennent effet à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et qui lui confèrent un avantage l’époux condamné :
– comme auteur ou complice de tortures, d’actes de barbarie, de violences volontaires, de viol ou d’agression sexuelle envers son époux ;
– pour témoignage mensonger porté contre son époux dans une procédure criminelle ;
– pour s’être volontairement abstenu d’empêcher un crime ou un délit contre l’intégrité corporelle de son époux d’où il est résulté la mort, alors qu’il pouvait le faire sans risque pour lui ou pour les tiers ;
– pour dénonciation calomnieuse contre son époux lorsque, pour les faits dénoncés, une peine criminelle était encourue.

Loi n° 2024-494 du 31 mai 2024, JO du 1er juin 2024

Pour le 5^e mois consécutif, l’assurance-vie enregistre une collecte positive. En effet, selon les derniers chiffres publiés par France assureurs, les versements effectués par les épargnants sur leurs contrats d’assurance-vie ont atteint, fin mai 2024, 12,7 milliards d’euros. Sur la même période, l’année dernière, ce montant s’était établi à 11,7 milliards d’euros. Un léger mieux donc qui marque la poursuite d’une bonne dynamique du produit.

Depuis le début de l’année, les cotisations affichent une hausse de +11,2 milliards d’euros, soit +17 %, à 77,4 milliards d’euros. La tendance est la même, mois après mois, pour les supports en euros (+21 %) et les unités de compte (+11 %). La part des cotisations en unités de compte s’établit à 37 % sur le mois de mai comme sur les 5 premiers mois de l’année 2024, en légère baisse par rapport à l’ensemble de l’année 2023 (41 %).

Et les PER ?

France assureurs a fait également un point sur le marché des Plans d’épargne retraite assurantiels. Un marché en croissance : en mai 2024, les cotisations se sont élevées à 852 millions d’euros, soit une hausse de +14 % par rapport au même mois de 2023. On a enregistré également 61 200 nouveaux assurés sur le mois. Et les transferts d’anciens contrats d’épargne retraite vers un PER ont représenté, sur le mois de mai, 19 200 assurés pour un montant de 278 millions d’euros.

France assureurs – Chiffres de l’assurance-vie, mai 2024

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) peut être un outil intéressant. Toutefois, pour qu’elle réponde à la volonté des associés, il faut porter une attention particulière à la rédaction des statuts. Dans une affaire récente, un associé de SCI a fait les frais d’une mauvaise rédaction de l’objet social. En l’espèce, une société civile immobilière avait été constituée entre deux époux. Madame étant titulaire de 99 parts et Monsieur d’une part. Cette même SCI était propriétaire d’un immeuble de deux étages dont le rez-de-chaussée étant donné à bail commercial à une société dont l’époux était gérant. Après la séparation du couple, la SCI, représentée par l’ex-époux, avait consenti à ce dernier un prêt à usage portant sur le 1^er et le 2^e étage de l’immeuble.

Plus tard, lors d’une assemblée générale extraordinaire, convoquée par un mandataire judiciaire, la révocation de l’ex-époux de ses fonctions de gérant et la nomination de l’ex-épouse en qualité de gérante avait été actées. De son côté, l’ex-époux avait assigné la SCI en demandant le remboursement de son compte courant d’associé. La SCI avait répliqué en demandant notamment l’annulation de la convention de prêt à usage qui avait été consenti quelques années auparavant.

Saisie du litige, la cour d’appel avait annulé le prêt à usage. Elle avait motivé sa décision par le fait que le gérant n’avait pas les pouvoirs pour conclure une telle opération, sachant d’autant plus que cette dernière dépassait l’objet social de la SCI. Contestant cette décision, l’ex-époux a formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Les juges de la Haute juridiction ont rejeté son recours au motif que les statuts de la SCI n’indiquaient pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés. De ce fait, cette mise à disposition ne peut pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

Cassation civile 3e, 2 mai 2024, n° 22-24503