Autres

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le nouveau loyer demandé par le bailleur est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des activités tertiaires, selon les cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail venu à expiration.

Toutefois, le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à cette règle du plafonnement, notamment lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de 9 ans, s’est poursuivi par tacite prolongation pendant une période supérieure à 12 ans. Dans ce cas, le bailleur est donc en droit de demander une augmentation du loyer plus élevée que celle résultant de la variation de l’indice. On parle de déplafonnement du loyer.

Du coup, le locataire, qui demande au bailleur le renouvellement de son bail commercial, ne doit pas formuler cette demande trop tardivement. Car si sa demande de renouvellement prend effet alors que le bail a dépassé les 12 années, il ne peut pas bénéficier de la règle du plafonnement du loyer.

Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial, qui avait débuté le 30 juin 2000, s’était poursuivi par tacite reconduction au-delà du terme de 9 ans contractuellement prévu, donc au-delà du 30 juin 2009. Le 14 mai 2012, le locataire avait demandé au bailleur le renouvellement de ce bail. Ce dernier avait accepté le renouvellement, mais avait demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative car, selon lui, la règle du plafonnement ne s’appliquait pas compte tenu de la durée du bail expiré. De son côté, le locataire avait fait valoir que cette règle s’appliquait bel et bien puisqu’il avait notifié au bailleur sa demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint 12 années.

Une durée du bail expiré supérieure à 12 ans

Les juges ont donné raison au bailleur. En effet, ils ont affirmé que le fait que le locataire puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’implique pas que ce bail prenne fin à la date de cette demande. Car en cas de tacite prolongation, le nouveau bail débute à partir de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant fixée, selon la loi, au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.

Ainsi, dans cette affaire, le premier jour du trimestre civil qui avait suivi la demande de renouvellement était le 1^er juillet 2012, date à laquelle le bail renouvelé avait donc débuté. Le bail expiré avait, quant à lui, duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, donc 12 ans et un jour. La règle du plafonnement ne s’appliquait donc pas et le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.

Cassation civile 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11167

Promise par le gouvernement pour répondre aux difficultés structurelles de l’agriculture et aux mobilisations agricoles de ces derniers mois, la loi d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles a été définitivement adoptée au cours de l’été. Très attendue par la profession, mais aussi très décriée par ses opposants (organisations environnementales, scientifiques, certains partis politiques), elle porte sur un vaste éventail de sujets tels que les projets d’avenir agricole, les produits phytopharmaceutiques, la gestion de l’eau, la préservation du foncier agricole, la règlementation des bâtiments d’élevage, l’identification et la traçabilité animale, le renforcement des sanctions pénales à l’égard des vols et des dégradations dans les exploitations agricoles, les relations commerciales entre les agriculteurs et la distribution ou encore la lutte contre les recours abusifs.

Voici un tour d’horizon des principales mesures introduites par cette loi.

Attention : nombre de dispositions prévues par la loi nécessiteront des décrets d’application ou des ordonnances pour pouvoir pleinement s’appliquer.

Mise en place de projets d’avenir agricole

En premier lieu, la loi nouvelle instaure le concept de « projets d’avenir agricole ». Pilotés à l’échelle régionale, ces projets territoriaux sont destinés à permettre de reconquérir la souveraineté alimentaire en répondant aux objectifs de production à 10 ans qui ont été fixés lors des Conférences de la souveraineté alimentaire. Ainsi, ils doivent cibler notamment les filières pour lesquelles un déficit structurel a été identifié.

Une fois labellisés « projets d’avenir agricole », ces projets bénéficieront d’un appui technique et financier privilégié, ainsi qu’une priorité dans l’accompagnement de l’État et des collectivités territoriales.

Protection des agriculteurs face à la concurrence

Répondant à une préoccupation forte et récurrente des exploitants agricoles, la loi vient renforcer certaines mesures de lutte contre les distorsions de concurrence. Ainsi, elle autorise le gouvernement à suspendre ou à restreindre l’importation en France de denrées alimentaires ou d’aliments pour animaux contenant des substances interdites dans l’Union européenne et qui sont susceptibles de constituer un risque sérieux pour la santé humaine ou animale.

L’objectif étant d’exiger que les produits qui entrent sur le territoire national soient soumis aux mêmes règles que celles qui s’imposent aux agriculteurs français.

Attention : le fait d’introduire ou de mettre sur le marché en France des denrées alimentaires en violation de cette règle sera passible d’une amende administrative pouvant atteindre 10 % du chiffre d’affaires annuel.

Autre mesure sur ce sujet, l’une des plus controversées et médiatisées, la loi autorise, à titre dérogatoire pendant un an (renouvelable deux fois au plus), l’utilisation de deux insecticides, à savoir l’acétamipride et le flupyradifurone, qui sont interdits en France, mais pas ailleurs, pour les cultures de betteraves sucrières, de cerises, de pommes et de noisettes. En effet, cette situation a pour effet de créer une concurrence déloyale puisque l’importation des productions traitées avec ces substances reste autorisée !

Précision : cette dérogation est subordonnée à plusieurs conditions : une menace grave compromettant la production, l’absence d’alternatives (ou l’existence d’alternatives manifestement insuffisantes), l’usage de systèmes anti-dérive et l’absence de risques significatifs pour la santé humaine et de menace grave et irréversible pour l’environnement.

Enfin, la loi modifie les règles applicables aux autorisations de mise sur le marché (AMM) des produits phytopharmaceutiques. Ainsi, elle harmonise et précise les pratiques de l’Anses en matière d’instruction des demandes, d’octroi de délais de grâce en cas de retrait d’autorisation et d’autorisation, par reconnaissance mutuelle, d’autorisations déjà délivrées par d’autres États membres, et ce de façon à éviter des différences de traitement des demandes d’AMM de produits phytopharmaceutiques qui pourraient créer une distorsion de concurrence au détriment des agriculteurs français.

Préservation du foncier agricole

Un autre volet de la loi concerne la protection du foncier agricole, essentiel pour assurer une production suffisante, et donc la souveraineté alimentaire, en France. Le texte prévoit un certain nombre de dispositions en la matière.

Ainsi, d’une part, les Safer devront dorénavant être informées des conclusions de baux emphytéotiques portant sur des biens agricoles, ce qui leur permettra d’exercer leurs prérogatives (leur droit de préemption, notamment) dans ce cas. Il s’agit ici de neutraliser le stratagème qui consiste à conclure un bail emphytéotique pour contourner l’intervention de la Safer. En outre, les Safer pourront désormais exercer leur droit de préemption lors d’un changement d’usage d’un bâtiment agricole, et ce pendant une durée de 10 ans après ce changement.

D’autre part, la loi édicte un ensemble de sanctions administratives (astreinte, amende) en cas de manquement à l’obligation de compensation agricole. Rappelons que cette obligation impose au porteur d’un projet (édification d’un bâtiment industriel, implantation d’un lotissement…) qui affecte l’économie agricole locale à compenser les impacts de celui-ci, le plus souvent par le versement d’une somme d’argent, lorsque les mesures prévues pour éviter ou limiter ces impacts sont insuffisantes.

Accélération et simplification des projets de stockage et de captage d’eau

Compte tenu du dérèglement climatique, la gestion du stockage de l’eau est devenue un sujet majeur pour l’agriculture. À ce titre, les précipitations étant plus importantes pendant l’hiver et la ressource en eau plus rare en été, la loi d’urgence agricole entend favoriser le stockage de l’eau. Ainsi, elle fixe l’objectif, ambitieux, de doubler les capacités de stockage d’eau pour les usages agricoles d’ici 2035. Et pour préserver la ressource, d’augmenter massivement et progressivement la réutilisation des eaux usées après leur traitement.

En outre, pour simplifier l’accès des agriculteurs à l’eau dans « des conditions respectueuses de l’environnement et des autres usages », la loi vient simplifier les règles techniques applicables aux retenues collinaires de moins de 3 hectares et aux plans d’eau de moins de 1 hectare dans une zone humide.

Elle assigne également aux Schémas directeurs d’aménagement et de gestion de l’eau (SDAGE) et aux schémas d’aménagement et de gestion de l’eau (SAGE) la fixation d’orientations stratégiques sur l’optimisation des usages de l’eau et sur son stockage et l’évaluation de leurs impacts socioéconomiques sur l’agriculture.

Enfin, les préfets se voient conférer un pouvoir de dérogation, sous certaines conditions, aux règles imposées par le SAGE afin de favoriser l’émergence de projets de stockage d’eau, en particulier de ceux qui seront issus des Projets de territoire pour la gestion de l’eau (PTGE) consacrés par la loi.

À noter : autour des captages d’eau les plus dégradés, la loi nouvelle rend obligatoire la fixation par l’État « d’un programme d’actions qui devra encadrer les pratiques agricoles et l’utilisation d’intrants en vue de déboucher sur des pratiques agricoles plus favorables à la préservation de la ressource ».

Simplification de l’installation des élevages et protection des troupeaux

Pour faciliter l’installation des élevages (bovins, porcins, volailles…), la loi habilite le gouvernement à légiférer, par voie d’ordonnance, pour simplifier la réglementation applicable en la matière. Ce nouveau régime juridique spécifique aux élevages aura vocation à assouplir les procédures, notamment en adaptant les seuils d’enregistrement et d’autorisation.

Rappelons qu’aujourd’hui, les élevages relèvent du régime, complexe et contraignant, des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

Par ailleurs, la loi renforce la protection des troupeaux contre les attaques des loups, notamment en facilitant les tirs de défense et en élargissant les possibilités d’utilisation d’équipements de vision nocturne.

Lutte contre les recours abusifs

La loi s’est également penchée sur le sujet des recours abusifs qui peuvent parfois intentés contre les exploitants agricoles. Désormais, le porteur d’un projet agricole (installation d’un élevage, d’un ouvrage de stockage d’eau…) qui s’estimera victime d’un recours abusif contre les autorisations administratives obtenues pour ce projet pourra demander au juge administratif qu’il reconnaissance ce caractère abusif et qu’il condamne l’auteur du recours à lui verser des dommages-intérêts. Sachant que l’intention de nuire de la part du requérant devra être démontrée.

Rééquilibrage de la position des agriculteurs dans les relations contractuelles

Le volet économique constitue un pan important de la loi d’urgence agricole. L’objectif poursuivi par les pouvoirs publics étant de « renforcer la place des agriculteurs dans la chaîne économique pour améliorer leur revenu ».

À ce titre, la loi encadre davantage les négociations qui ont lieu entre les producteurs et les premiers acheteurs, en limitant leur durée à 4 mois et en facilitant le recours à la médiation, puis au comité de règlement des différends, en cas de blocage. En outre, pour la fixation des prix des produits, elle impose aux parties en négociation de se référer en priorité aux indicateurs de coût de production élaborés par les interprofessions.

Et afin de favoriser la prise en compte des coûts des agriculteurs dans les prix de vente de leurs produits, la loi vient renforcer la capacité de l’industriel à les répercuter, à la hausse comme à la baisse, auprès du distributeur. Ainsi, la clause de révision automatique des prix dans les contrats entre les industriels et les distributeurs sera désormais non-négociable, sous réserve toutefois que l’industriel affiche l’origine de ses produits agricoles.

À noter : la loi instaure des sanctions contre les pratiques qui consistent à contourner les organisations de producteurs dans le processus de négociation des prix.

Renforcement de l’affichage des produits alimentaires

Protection des consommateurs oblige, quelques mesures de la loi renforcent l’obligation de l’affichage de l’origine des produits alimentaires. Ainsi, sous réserve de l’accord de la commission européenne, l’affichage de l’origine des viandes utilisées comme ingrédients dans les produits transformés (lasagnes, cassoulets…) vendus dans les commerces sera désormais obligatoire.

Il en sera de même pour l’affichage de l’origine des poissons et des mollusques dans les produits transformés, y compris ceux servis dans les restaurants.

À noter : obligation est désormais faite à la grande distribution d’indiquer, une fois par an, la part que représentent les produits d’origine française dans les achats de produits vendus sous marque de distributeur.

Lutte contre les vols, les dégradations et les intrusions dans les exploitations

Les exploitations agricoles sont fréquemment victimes de vols, de dégradations ou d’intrusions illégales. Aussi la loi aggrave-t-elle les sanctions encourues par les auteurs de tels faits :
– 5 ans d’emprisonnement (contre 3 ans auparavant) et 75 000 € d’amende (contre 45 000 €) en cas de vol commis dans une exploitation agricole ;
– 5 ans d’emprisonnement (contre 2 ans auparavant) et 75 000 € d’amende (contre 30 000 €) en cas de dégradations dans une exploitation agricole ;
– 2 ans d’emprisonnement (contre un an auparavant) et 15 000 € d’amende (contre 7 500 €) en cas d’occupation illicite d’un terrain agricole.

Et en cas d’introduction illicite dans un bâtiment où sont exercées des activités d’élevage, d’abattage ou de découpe et de préparation des viandes, l’amende encourue est alourdie de 15 000 €.

Loi n° 2026-796 du 18 août 2026, JO du 19

Hormis s’il s’agit d’opérations courantes et conclues à des conditions normales, les conventions intervenues directement ou par personne interposée entre une société et l’un de ses dirigeants ou l’un de ses associés ne peuvent pas être conclues librement (contrat de travail, prêt de somme d’argent par un dirigeant à la société, conditions de départ à la retraite, etc.). En effet, pour éviter qu’elles ne portent atteinte aux intérêts de la société, ces conventions sont soumises au contrôle des associés ou de l’organe compétent dans la société (conseil d’administration, conseil de surveillance) en vertu d’une procédure particulière qui varie selon le type de société. C’est la raison pour laquelle on parle de « conventions réglementées ».

Et attention, si cette procédure n’est pas respectée, la responsabilité du dirigeant peut être engagée et ce dernier peut avoir à supporter les conséquences préjudiciables de la convention pour la société.

Mais encore faut-il que le préjudice subi par la société soit établi…

L’existence d’un préjudice

Ainsi, dans une affaire récente, une SARL avait autorisé son gérant à vendre un terrain appartenant à cette dernière pour la somme de 210 000 €. Finalement, ce terrain avait été acquis par le gérant lui-même à ce prix. La SARL avait alors reproché au gérant d’avoir vendu le terrain à un prix inférieur à sa valeur réelle, estimée, selon un expert, entre 232 000 € et 280 000 €, et de ne pas avoir respecté la procédure des conventions réglementées. En effet, le gérant n’avait pas demandé l’accord préalable des associés pour réaliser cette opération. Du coup, la SARL avait demandé au gérant de l’indemniser au titre du complément de prix.

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. Pour eux, si le gérant n’avait effectivement pas respecté la procédure des conventions réglementées, et s’il devait donc supporter les éventuelles conséquences préjudiciables de la convention (la vente du terrain) pour la société, il n’était pas établi que la société ait subi un préjudice. En effet, ce préjudice ne pouvait être constitué que de la perte d’une chance de vendre le terrain à un prix supérieur. Or, en raison du caractère aléatoire de la vente d’un bien immobilier à son prix estimé, et compte tenu de l’absence de différence notable entre le prix de vente effectif et la valeur estimée du terrain par l’expert, cette perte de chance n’était, aux yeux des juges, pas établie.

Cassation commerciale, 17 juin 2026, n° 25-13855

Lorsqu’un cautionnement souscrit par une personne physique à l’égard d’un créancier professionnel (par exemple, un dirigeant pour garantir un prêt contracté par sa société auprès d’une banque) était, au moment de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et à ses revenus, le créancier (la banque) ne peut pas s’en prévaloir en totalité. En effet, ce cautionnement est alors réduit au montant à hauteur duquel la caution (le dirigeant) pouvait s’engager à la date à laquelle il a été souscrit.

Sachant que si le cautionnement a été souscrit avant le 1^er janvier 2022, la caution est même totalement déchargée de son obligation à l’égard de la banque.

Précision : cette limite ne s’applique pas si le patrimoine de la caution (le dirigeant) lui permet, au moment où la banque lui demande de payer en lieu et place du débiteur (la société), de faire face à son obligation.

Pour apprécier le caractère disproportionné d’un cautionnement, il convient donc de prendre en compte les capacités financières et l’endettement global de l’intéressé, et notamment les cautionnements que ce dernier a antérieurement souscrits. À ce titre, les juges viennent de rappeler que doivent également être pris en compte les cautionnements qui, bien qu’arrivés à terme, couvrent des créances qui sont nées pendant la période couverte par le cautionnement.

Pour résumé : si, lorsqu’un cautionnement est arrivé à terme, la personne qui l’a souscrit n’est plus tenu au paiement des dettes qui naissent après ce terme, elle reste néanmoins engagée par les dettes qui sont nées pendant la durée du cautionnement et qui n’ont pas été payées. Ces dettes doivent donc être prises en compte lors de l’appréciation de son endettement.

Cassation commerciale, 8 juillet 2026, n° 25-16540