Patrimoine

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif est applicable à Paris, Plaine Commune, Lille, Est Ensemble, Montpellier, Lyon et Villeurbanne et Bordeaux.

Pour que ce dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée.

Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables à compter du 1^er juillet 2024, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° IDF-045-2024-05, publié le 28 mai 2024

C’est officiel ! Les pouvoirs publics viennent de publier une série de textes permettant aux établissements financiers de proposer du private equity au sein de l’assurance-vie et du Plan d’épargne retraite. Ainsi, en pratique, ils pourront (à compter du 24 octobre 2024) y intégrer les organismes de financement spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement, les fonds professionnels à vocation générale ainsi que les fonds européens d’investissement de long terme (ELTIF).

Autre apport de ces textes, la procédure à suivre pour les assurés afin de sélectionner des fonds ouverts à des investisseurs professionnels pouvant être éligibles aux supports en unités de compte distribués dans l’assurance-vie est définie. Ainsi, les assurés devront notifier à leur établissement, sur support papier ou tout autre support durable, leur souhait d’être traités comme un client possédant l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour comprendre les risques qu’il encourt en sélectionnant des titres financiers ou unités de compte en private equity et prendre ses propres décisions d’investissement, soit à tout moment, soit pour un arbitrage déterminé. En retour, l’établissement gestionnaire devra indiquer à leurs assurés les risques liés à leur sélection.

En pratique : les établissements financiers (banques, assureurs, mutuelles…) ont encore quelques mois pour se préparer et affiner leurs offres en private equity. Des offres qui devront répondre aux différents profils d’investisseurs (plus ou moins appétants aux risques).

Décret n° 2024-713 du 5 juillet 2024, JO du 7

Décret n° 2024-714 du 5 juillet 2024, JO du 7

Une loi ayant pour objectif de rétablir une certaine équité fiscale entre les membres d’un couple et d’ajouter des cas de révocation des avantages matrimoniaux entre époux a été récemment adoptée. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

Une décharge de solidarité fiscale

Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, et les partenaires de pacte civil de solidarité (Pacs) forment un foyer fiscal et sont soumis au principe de solidarité fiscale. Ce principe les oblige au paiement solidaire des dettes fiscales communes.

Toutefois, en cas de divorce ou de rupture de Pacs, l’un des ex-conjoints peut adresser à l’administration fiscale une demande de décharge de l’obligation de paiement solidaire. Pour accorder cette décharge, l’administration évalue si certaines conditions sont réunies : rupture de la vie commune, disproportion marquée entre le montant de la dette fiscale et la situation patrimoniale du demandeur, comportement fiscal…

Devant la complexité de cette procédure, la loi nouvelle prévoit, en parallèle, un dispositif de décharge gracieuse de solidarité. En pratique, il s’agit d’une mesure de bienveillance relevant d’un pouvoir discrétionnaire de l’administration. Cette dernière pouvant accorder cette décharge quand bien même le critère de la disproportion évoqué précédemment n’est pas remplie. À noter que, lorsqu’elle est accordée, la décharge gracieuse de solidarité peut s’appliquer au paiement de toutes les impositions concernées, y compris l’impôt sur la fortune immobilière. Autre précision, les sommes déjà versées à la date de la demande de décharge peuvent être restituées.

L’indignité matrimoniale

Par principe, une donation est irrévocable. En pratique, le donateur ne peut donc plus revenir sur sa décision et récupérer le bien donné. Toutefois, une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude dans trois situations :
– le donataire a attenté à la vie du donateur ;
– le donataire s’est rendu coupable envers le donateur de sévices, délits ou injures graves ;
– le donataire refuse des aliments au donateur.

Ce principe d’ingratitude se retrouve également dans le cadre successoral. Ainsi, est indigne de succéder et est donc exclu de la succession :
– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort au défunt ;
– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement porté des coups ou commis des violences ou voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner.

Toujours dans l’optique d’assurer une justice patrimoniale, la loi nouvelle a introduit une nouvelle sanction : l’indignité matrimoniale. Une sanction qui s’inspire largement de l’indignité successorale et qui a vocation à s’appliquer automatiquement quel que soit le régime matrimonial des époux (régimes communautaires et séparatistes).

Ainsi, « l’époux condamné, comme auteur ou complice, pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort à son époux ou pour avoir volontairement commis des violences ayant entraîné la mort de son époux sans intention de la donner est, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, déchu de plein droit du bénéfice des clauses de la convention matrimoniale qui prennent effet à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et qui lui confèrent un avantage ».

Précision : les avantages matrimoniaux sont les enrichissements qu’un époux retire du régime matrimonial conventionnellement adopté par rapport à la situation qui aurait été la sienne dans le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). Un enrichissement qui s’opère au jour de la dissolution du régime. Étant précisé que ces avantages échappent au régime juridique des libéralités : ils ne sont ni rapportables ni réductibles lors de la succession.

Par ailleurs, l’indignité successorale peut être prononcée à titre facultatif. Ce qui signifie que cette déchéance doit être prononcée par le tribunal judiciaire à la demande d’un héritier, de l’époux de la personne condamnée ou du ministère public. Ainsi, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, peut être déchu du bénéfice des clauses de la convention matrimoniale qui prennent effet à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et qui lui confèrent un avantage l’époux condamné :
– comme auteur ou complice de tortures, d’actes de barbarie, de violences volontaires, de viol ou d’agression sexuelle envers son époux ;
– pour témoignage mensonger porté contre son époux dans une procédure criminelle ;
– pour s’être volontairement abstenu d’empêcher un crime ou un délit contre l’intégrité corporelle de son époux d’où il est résulté la mort, alors qu’il pouvait le faire sans risque pour lui ou pour les tiers ;
– pour dénonciation calomnieuse contre son époux lorsque, pour les faits dénoncés, une peine criminelle était encourue.

Loi n° 2024-494 du 31 mai 2024, JO du 1er juin 2024

Pour le 5^e mois consécutif, l’assurance-vie enregistre une collecte positive. En effet, selon les derniers chiffres publiés par France assureurs, les versements effectués par les épargnants sur leurs contrats d’assurance-vie ont atteint, fin mai 2024, 12,7 milliards d’euros. Sur la même période, l’année dernière, ce montant s’était établi à 11,7 milliards d’euros. Un léger mieux donc qui marque la poursuite d’une bonne dynamique du produit.

Depuis le début de l’année, les cotisations affichent une hausse de +11,2 milliards d’euros, soit +17 %, à 77,4 milliards d’euros. La tendance est la même, mois après mois, pour les supports en euros (+21 %) et les unités de compte (+11 %). La part des cotisations en unités de compte s’établit à 37 % sur le mois de mai comme sur les 5 premiers mois de l’année 2024, en légère baisse par rapport à l’ensemble de l’année 2023 (41 %).

Et les PER ?

France assureurs a fait également un point sur le marché des Plans d’épargne retraite assurantiels. Un marché en croissance : en mai 2024, les cotisations se sont élevées à 852 millions d’euros, soit une hausse de +14 % par rapport au même mois de 2023. On a enregistré également 61 200 nouveaux assurés sur le mois. Et les transferts d’anciens contrats d’épargne retraite vers un PER ont représenté, sur le mois de mai, 19 200 assurés pour un montant de 278 millions d’euros.

France assureurs – Chiffres de l’assurance-vie, mai 2024

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) peut être un outil intéressant. Toutefois, pour qu’elle réponde à la volonté des associés, il faut porter une attention particulière à la rédaction des statuts. Dans une affaire récente, un associé de SCI a fait les frais d’une mauvaise rédaction de l’objet social. En l’espèce, une société civile immobilière avait été constituée entre deux époux. Madame étant titulaire de 99 parts et Monsieur d’une part. Cette même SCI était propriétaire d’un immeuble de deux étages dont le rez-de-chaussée étant donné à bail commercial à une société dont l’époux était gérant. Après la séparation du couple, la SCI, représentée par l’ex-époux, avait consenti à ce dernier un prêt à usage portant sur le 1^er et le 2^e étage de l’immeuble.

Plus tard, lors d’une assemblée générale extraordinaire, convoquée par un mandataire judiciaire, la révocation de l’ex-époux de ses fonctions de gérant et la nomination de l’ex-épouse en qualité de gérante avait été actées. De son côté, l’ex-époux avait assigné la SCI en demandant le remboursement de son compte courant d’associé. La SCI avait répliqué en demandant notamment l’annulation de la convention de prêt à usage qui avait été consenti quelques années auparavant.

Saisie du litige, la cour d’appel avait annulé le prêt à usage. Elle avait motivé sa décision par le fait que le gérant n’avait pas les pouvoirs pour conclure une telle opération, sachant d’autant plus que cette dernière dépassait l’objet social de la SCI. Contestant cette décision, l’ex-époux a formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Les juges de la Haute juridiction ont rejeté son recours au motif que les statuts de la SCI n’indiquaient pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés. De ce fait, cette mise à disposition ne peut pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

Cassation civile 3e, 2 mai 2024, n° 22-24503

Pour encourager l’épargne en direction des petites et moyennes entreprises (PME) et des entreprises de taille intermédiaire (ETI), les pouvoirs publics ont créé, en 2014, le PEA PME-ETI. Dix ans après son lancement, les résultats sont assez décevants. Ainsi, selon les derniers chiffres de la Banque de France, à fin 2023, 270 631 plans seulement avaient été souscrits. À titre de comparaison, le PEA dit « classique » enregistre 6 986 282 unités.

Afin de lui donner un nouvel élan, la loi dite « attractivité » du 13 juin 2024 est venue simplifier l’éligibilité des valeurs cotées à ce support d’épargne. Pour rappel, jusqu’à présent, pour pouvoir être éligibles au PEA PME-ETI, une société émettrice de titres devait répondre à certains critères, à savoir :

– soit être une entreprise qui, d’une part, occupe moins de 5 000 personnes et qui, d’autre part, dégage un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 1,5 milliard d’euros ou a un total de bilan n’excédant pas 2 milliards d’euros ;

– soit être une entreprise dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation et qui respecte cumulativement les critères suivants :

– sa capitalisation boursière est inférieure à 1 milliard d’euros ou l’a été à la clôture d’au moins un des quatre exercices comptables précédant l’exercice pris en compte pour apprécier l’éligibilité des titres de la société émettrice ;

– elle occupe moins de 5 000 personnes et dégage un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 1,5 milliard d’euros ou a un total de bilan n’excédant pas 2 milliards d’euros. Ces seuils sont appréciés sur la base des comptes consolidés de la société émettrice des titres concernés et, le cas échéant, de ceux de ses filiales.

Désormais, avec la loi attractivité, dans le deuxième cas de figure, un seul critère demeure : celui de la capitalisation. Autre nouveauté, le seuil de capitalisation boursière passe de 1 à 2 milliards d’euros. Selon les professionnels du secteur, cette évolution législative pourrait permettre de faire passer le nombre de valeurs éligibles d’environ 355 à 545 (3 400 valeurs au niveau européen).

Art. 5, loi n° 2024-53 du 13 juin 2024, JO du 14

Le Plan d’épargne retraite (PER) connaît un franc succès depuis son lancement fin 2019. D’après les derniers chiffres de Bercy, plus de 10 millions d’épargnants en sont équipés. Ce succès peut s’expliquer par les différents avantages qu’offre ce type de contrat, à savoir notamment : une fiscalité avantageuse, une possible transmission du capital via une clause bénéficiaire et un large panel de supports d’investissement permettant une bonne diversification. Le cabinet Good Value for Money s’est d’ailleurs intéressé à la partie financière du PER et, plus précisément, à la performance des offres de gestion profilée à horizon.

Pour rappel, afin d’aider les épargnants à atteindre leur objectif de préparation à la retraite, le PER propose, par défaut, une gestion pilotée à horizon. Cette dernière consiste, au début de la phase d’épargne, donc lorsque la retraite est lointaine, à orienter l’épargne vers des actifs à meilleure espérance de rendement, comme des actions. Et plus l’assuré s’approchera de l’âge de la retraite, plus l’épargne sera progressivement sécurisée. Étant précisé que 3 profils sont proposés : un profil modéré, un profil équilibré et un profil dynamique.

Des performances positives

Après avoir analysé 38 offres de gestion profilée à horizon, Good Value for Money a pu observer que les gestions profilées à horizon ont toutes délivré des performances positives (nettes de frais) en 2023 :

– 5,38 % pour les profils prudents ;

– 6,49 % pour les profils équilibrés ;

– 7,71 % pour les profils dynamiques.

L’étude souligne aussi que l’année 2023 ayant été très favorable sur les marchés financiers (CAC 40 : +16,5 %, Euro Stoxx 50 : +17,5 %, S&P 500 : +24 %…), il est évident que la performance des gestions profilées à horizon prudent, équilibré et dynamique a été largement positive au cours de l’exercice.