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Lorsque la Safer décide d’exercer son droit de préemption pour acquérir en priorité une parcelle agricole mise en vente, elle est en droit, si elle estime que le prix indiqué dans l’acte notifié par le notaire est exagéré, de proposer un prix moins élevé. Le vendeur peut alors soit accepter purement et simplement l’offre de la Safer, soit retirer la parcelle de la vente, soit saisir le tribunal judiciaire pour qu’il fixe le prix.

Attention : si le vendeur garde le silence pendant un délai de 6 mois à compter de la notification de l’offre d’achat de la Safer, il est censé, à l’expiration de ce délai, avoir accepté cette offre.

Retirer la parcelle de la vente

Lorsque le tribunal a été saisi en fixation du prix, le vendeur, de même que la Safer, peut, après que ce prix a été fixé, renoncer à l’opération. Nouveauté : les juges ont indiqué, dans une affaire récente, que le vendeur peut, à tout moment de la procédure judiciaire, et donc même avant la décision du tribunal fixant le prix, retirer la parcelle de la vente.

Autre précision apportée par les juges dans cette même affaire : le vendeur qui retire la parcelle de la vente au cours de la procédure judiciaire en fixation du prix n’est pas tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire.

Rappel : lorsque, dans les 6 mois après que la Safer a notifié une offre d’achat avec contre-proposition de prix, le vendeur décide de retirer la parcelle de la vente, il doit, dans ce cas de figure (c’est-à-dire en dehors d’une procédure judiciaire en fixation du prix), notifier sa décision de retrait au notaire. À défaut, sa décision de retirer la parcelle de la vente ne serait pas valable et il serait censé avoir tacitement accepté l’offre d’achat de la Safer à l’expiration du délai de 6 mois.

Cassation civile 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18746

Souvent, dans les sociétés, le gérant est nommé pour une durée déterminée. En pratique, cette durée est précisée soit dans les statuts, soit lors de la nomination du gérant. À l’expiration de cette durée, le gérant doit donc cesser d’exercer ses fonctions, et ce sans que la société ait besoin de lui notifier un congé.

Mais qu’en est-il lorsque le gérant, malgré l’expiration de la période pour laquelle il a été nommé, continue de gérer la société ? Dans ce cas, le gérant ne peut pas se prévaloir du renouvellement de son mandat par tacite reconduction.

Le défaut de renouvellement…

C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Deux co-gérants d’une société civile agricole avaient été nommés pour une durée de 3 ans. Mais à l’expiration de cette durée, ils avaient poursuivi leurs fonctions. Quelques années plus tard, certains associés avaient demandé en justice la révocation de l’un des gérants ainsi que la désignation d’un administrateur ad hoc pour assurer la gestion courante de la société et pour convoquer une assemblée générale.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, considérant que la nomination initiale des gérants est valable jusqu’à ce qu’ils soient remplacés ou révoqués et que le défaut de renouvellement exprès de leur mandat à son expiration ne rend pas la poursuite de ce mandat irrégulier ni les actes qu’ils ont pris.

… entraîne la fin du mandat

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision. Pour elle, lorsque le gérant d’une société (en l’occurrence d’une société civile) a été nommé pour une durée déterminée, l’arrivée du terme de son mandat entraîne, à défaut de renouvellement exprès, la cessation de plein droit de ce mandat. Dès lors, la gérance devient vacante. Et le gérant qui continue de diriger la société après le terme de son mandat ne peut pas se prévaloir d’une reconduction tacite de son mandat.

Cassation commerciale, 27 novembre 2024, n° 22-24631

Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux.

Le locataire qui a mis des terres louées à la disposition d’une société doit donc continuer à remplir ses obligations de locataire à l’égard de son bailleur. À ce titre, il est tenu d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associé. À défaut, le bailleur serait en droit de demander la résiliation du bail pour ce motif. Mais attention, il convient désormais de distinguer deux cas de figure :

– s’il s’avère que le locataire ne participe pas personnellement à l’exploitation des terres louées ni dans la société bénéficiaire de la mise à disposition ni en dehors de celle-ci, la résiliation du bail sera alors automatiquement prononcée. Car dans ce cas, le locataire est réputé avoir cédé irrégulièrement son bail à la société ;

– si le locataire participe personnellement à l’exploitation des terres louées mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, la résiliation du bail ne sera prononcée que si cette exploitation à l’extérieur de la société a causé un préjudice au bailleur.

Ce sont les principes que la Cour de cassation a clairement posés dans une affaire récente.

La participation du locataire à l’exploitation des terres louées

Dans cette affaire, deux exploitants colocataires de parcelles agricoles les avaient mises à la disposition d’une société. Quelques années plus tard, ils avaient informé le bailleur du départ à la retraite de l’un d’eux. Ce dernier s’était alors opposé à ce que le bail se poursuive par le seul locataire restant. Et il avait, de surcroît, demandé en justice la résiliation de ce bail, invoquant le fait que les locataires n’étaient plus associés dans la société à la disposition de laquelle ils avaient mis les parcelles louées. En effet, les deux locataires étaient, en réalité, associés d’une société qui était elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition.

Saisie du litige, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail, estimant qu’il avait été irrégulièrement cédé à la société. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision. En effet, elle a constaté que les locataires participaient effectivement à l’exploitation des parcelles mises à disposition mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, en l’occurrence dans le cadre d’une société elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition. Elle en a conclu que la résiliation du bail ne pouvait être prononcée que si le bailleur apportait la preuve que cette situation lui avait causé un préjudice.

Cassation civile 3e, 26 septembre 2024, n° 23-12967

Lorsque les associés majoritaires d’une société prennent une décision contraire à l’intérêt de celle-ci et dans l’unique but de les favoriser au détriment des associés minoritaires, cette décision constitue un abus de majorité et peut donc être annulée pour ce motif.

À ce titre, il n’est pas rare que les associés minoritaires d’une société s’estiment victimes d’un abus de droit lorsque des décisions de mise en réserve des bénéfices sont systématiquement prises et qu’ils se retrouvent ainsi privés de la perception de dividendes. Mais les décisions de justice sont unanimes : pour apporter la preuve d’un abus de majorité, les associés minoritaires doivent démontrer que la décision d’affecter les bénéfices aux réserves a été contraire à l’intérêt social et qu’elle a été prise dans l’unique dessin de favoriser les associés majoritaires au détriment des minoritaires.

La mise en réserve systématique n’est pas en soi inégalitaire

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans une affaire où un actionnaire minoritaire d’une société avait dénoncé, en invoquant un abus de majorité, la mise en réserve systématique des bénéfices décidée par l’assemblée générale depuis la constitution de la société. Mais il n’a pas obtenu gain de cause, faute d’avoir démontré, aux yeux des juges, la rupture d’égalité entre les associés.

En effet, il avait invoqué, en particulier, l’argument selon lequel la mise en réserve systématique des bénéfices pendant plus de 30 ans avait privé les associés minoritaires de toute possibilité de tirer profit de ces sommes. Or il n’avait pas démontré en quoi les actionnaires majoritaires avaient tiré un avantage de ces décisions de mise en réserve puisque tous les associés, y compris les majoritaires, avaient été privés des bénéfices ainsi laissés à disposition de la société.

Cassation commerciale, 27 novembre 2024, n° 22-19379

Lorsque, dans le cadre de l’exercice de ses droits dans la société, un associé cause un préjudice à une personne extérieure à la société (un tiers), un client ou un fournisseur par exemple, il peut être condamné à réparer ce préjudice. Mais attention, sa responsabilité personnelle envers cette personne ne peut être engagée que s’il a commis une faute intentionnelle, d’une particulière gravité et incompatible avec l’exercice normal des prérogatives attachées à la qualité d’associé.

C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Une société ayant pour objet la construction d’une résidence de tourisme avait vendu des lots à des particuliers. Ces derniers les avaient ensuite donnés en location à une autre société ayant pour activité de gérer la résidence. Point important : la société de construction et la société gérant la résidence avaient un associé commun.

Quelque temps plus tard, confrontée à des difficultés financières, la société de gestion avait cessé de payer les loyers aux acquéreurs puis avait été placée en liquidation judiciaire. Plusieurs années après, c’est la société de construction qui avait, à son tour, été mise en liquidation judiciaire.

Les acquéreurs avaient alors agi en responsabilité et en paiement de dommages-intérêts contre l’associé commun aux deux sociétés. Et ils avaient obtenu gain de cause devant la cour d’appel. En effet, cette dernière avait constaté que l’intéressé, en sa qualité d’associé des deux sociétés, avait connaissance des difficultés financières de la société de gestion ainsi que de la fragilité du projet immobilier envisagé et avait estimé qu’il avait agi avec une légèreté fautive en usant de sa qualité d’associé partie prenante pour promouvoir ce projet.

Une légèreté fautive n’est pas une faute suffisamment grave

Mais la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel car elle a considéré que ces agissements (« une légèreté fautive ») n’étaient pas de nature à caractériser une faute intentionnelle, d’une particulière gravité et incompatible avec l’exercice normal de ses prérogatives d’associé, susceptible d’engager la responsabilité personnelle de l’associé.

Cassation commerciale, 6 novembre 2024, n° 23-10772