Juridique

Dans une SARL, les cessions de parts sociales ne peuvent être consenties à des tiers (c’est-à-dire à des personnes autres que les associés, leurs conjoints, leurs ascendants ou leurs descendants) qu’avec le consentement des associés.

En pratique, le projet de cession doit être notifié, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à la société et à chacun des associés. L’autorisation de la cession (on parle d’agrément) devant être donnée par la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une majorité plus forte.

Et attention, en raison de son caractère impératif, ce formalisme de la notification doit être scrupuleusement respecté. Car une cession qui serait opérée sans que le projet ait été préalablement notifié à la société et aux associés encourrait la nullité.

Qui peut demander l’annulation de la cession ?

À ce titre, les juges viennent de rappeler que seuls la société et les associés auxquels le projet de cession doit être notifié peuvent, si cette formalité n’a pas été accomplie, demander l’annulation de la cession, mais pas l’associé cédant.

Commentaire : l’action en annulation de la cession pour cause de non-respect de la procédure est réservée à ceux qui doivent être protégés contre l’arrivée d’un nouvel associé dans la société, donc à la société elle-même et aux associés autres que le cédant. Ni le cédant ni l’acquéreur des parts sociales ne peuvent donc invoquer le défaut de notification du projet de cession pour demander l’annulation de l’opération.

Cassation commerciale, 12 février 2025, n° 23-13520

On sait que le loyer d’un bail commercial renouvelé est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent.

Toutefois, le loyer d’un commercial échappe à cette règle du plafonnement en cas de modification notable des éléments permettant la détermination de la valeur locative. Et parmi ces éléments figurent les obligations respectives des parties au contrat de bail, qui sont imposées par la loi et qui génèrent des charges supplémentaires depuis la dernière fixation du loyer. Ainsi, le bailleur est en droit d’invoquer la mise à sa charge d’une nouvelle obligation légale pour demander, au moment du renouvellement du bail, une augmentation du loyer au-delà du plafond normalement applicable.

À ce titre, dans une affaire récente, les juges ont estimé que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale d’assurance à la charge du bailleur est un élément à prendre en compte pour fixer le loyer du bail lors de son renouvellement. Et ce, même si le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance pendant plusieurs années avant que la loi ne le lui impose.

Une nouvelle assurance obligatoire à la charge du bailleur

Dans cette affaire, il s’agissait d’une assurance responsabilité civile propriétaire non-occupant imposée par la loi du 24 mars 2014 (dite loi « Alur ») lorsque le local commercial loué est situé dans une copropriété. Le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance dès 2007 et se prévalait de son augmentation entre 2007 et 2015 pour demander le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail commercial en 2015. Ayant constaté que les charges supportées par le bailleur à raison de cette assurance avaient augmenté, les juges ont considéré qu’il y avait eu une modification notable des obligations légales du bailleur au cours du bail expiré et que ce dernier pouvait donc valablement demander le déplafonnement du loyer.

Cassation civile 3e, 23 janvier 2025, n° 23-14887

Lorsqu’un contrat de bail commercial comporte une clause résolutoire (ce qui est fréquent), le bailleur peut obtenir de plein droit la résiliation du bail lorsque l’engagement du locataire (par exemple, le paiement du loyer) visé dans la clause n’a pas été respecté.

En pratique, le bailleur doit délivrer, par acte de commissaire de justice, un commandement de s’exécuter au locataire défaillant. Et si ce dernier n’est pas suivi d’effet au bout d’un mois, le juge prononcera la résiliation du bail.

Sachant que le locataire peut demander au juge de lui accorder un délai pour exécuter son obligation et de suspendre ainsi les effets de la clause résolutoire. Dans ce cas, la clause résolutoire ne s’appliquera pas si le locataire exécute son obligation dans le délai accordé par le juge. Dans le cas contraire, elle produira ses effets et le bail sera résilié.

À ce titre, la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire.

Tout manquement du locataire

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire où un bail commercial prévoyait que, sauf exceptions légales, les lieux loués à usage de restaurant devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés. Ayant constaté que le restaurant était fermé, le bailleur avait envoyé au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du restaurant, en visant la clause résolutoire stipulée dans le bail. Le restaurant n’ayant pas réouvert au bout d’un mois, le bailleur avait agi en justice pour faire constater la résiliation du bail.

Le locataire avait alors demandé au juge un délai pour s’exécuter et la suspension de la clause résolutoire. Mais la cour d’appel avait rejeté sa demande car, pour elle, un délai ne peut être accordé au locataire qu’en cas de manquement à une obligation de payer des loyers ou des charges.

La Cour de cassation a donc censuré cette décision, reprochant à la cour d’appel d’avoir refusé d’examiner la demande de délai du locataire.

Cassation civile 3e, 6 février 2025, n° 23-18360

Un associé est en droit de demander à tout moment à la société le remboursement des sommes qui figurent sur son compte courant d’associé. Sauf stipulation contraire, la société est alors dans l’obligation de s’exécuter. Mais attention, l’obligation qui incombe à la société de procéder au remboursement d’un compte courant d’associé est, sauf si une clause prévoit le contraire, indépendante de celle qui lui incombe de payer le prix des parts sociales qu’elle a rachetées à cet associé.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) avait décidé de réduire son capital en procédant au rachat puis à l’annulation des parts sociales détenues par l’un de ses associés. Ce dernier avait alors demandé à la société qu’elle lui rembourse son compte courant d’associé. La société n’ayant pas accédé à sa requête, l’associé avait demandé l’annulation du rachat de ses parts. En effet, il avait fait valoir que, sauf convention contraire, le rachat par une société des parts sociales d’un associé entraîne l’obligation pour cette dernière de rembourser le compte courant de cet associé.

Deux obligations indépendantes l’une de l’autre

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. Après avoir rappelé que l’obligation de la société de payer le prix des parts sociales rachetées à un associé et celle de rembourser le compte courant d’associé de cet associé sont, sauf stipulation contraire (ce qui n’était pas le cas dans cette affaire), indépendantes l’une de l’autre, ils ont estimé que l’associé n’était pas en droit d’invoquer le défaut de remboursement de son compte courant d’associé pour obtenir l’annulation de l’opération de rachat de ses parts sociales.

Cassation commerciale, 12 février 2025, n° 23-17483

Lorsque, pendant la durée d’un bail, notamment commercial, le local loué est détruit par cas fortuit, c’est-à-dire par un évènement indépendant de la volonté ou de la responsabilité du bailleur ou du locataire, le bail est résilié « de plein droit » si la destruction est totale. Et si le local n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander soit une diminution du prix soit la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Mais attention, cette règle, prévue par la loi, ne s’applique que si le local est détruit par cas fortuit. Ainsi, le bailleur n’est pas en droit d’obtenir la résiliation du bail si le local a été endommagé en raison d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire où la fermeture administrative d’un hôtel-restaurant avait été prononcée en raison de fissures apparues sur la façade de l’immeuble loué. Le locataire avait alors agi contre le bailleur en vue d’obtenir la remise en état de l’immeuble et l’indemnisation de son préjudice. En réponse, ce dernier avait demandé que soit constatée la résiliation du bail, sans indemnité pour le locataire, en application de la règle exposée ci-dessus relative à la perte du local par cas fortuit.

Un vice caché ou un défaut d’entretien…

La cour d’appel avait donné gain de cause au bailleur, estimant que l’existence d’un cas fortuit était établie puisque, même si un défaut d’entretien du bâtiment par le bailleur était évoqué par l’expert judiciaire, les désordres affectant l’immeuble donné à bail trouvaient leur cause prépondérante dans la conception structurelle d’époque inadaptée pour un ouvrage d’une telle hauteur, laquelle était à l’origine du défaut de stabilité et du danger que présentait le bâtiment.

… ne sont pas des cas fortuits

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision car, pour elle, ni l’existence d’un vice caché ni la dégradation d’un bâtiment due à un défaut d’entretien imputable au propriétaire ne sont constitutives d’un cas fortuit. Ce dernier n’était donc pas en droit d’obtenir la résiliation du bail.

Cassation civile 3e, 9 janvier 2025, n° 23-16698