Juridique

La conclusion du contrat de location-gérance

La mise d’un fonds de commerce en location-gérance est soumise à certaines conditions.

Pour consentir une location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce, s’il est titulaire d’un bail commercial qui lui impose d’exploiter personnellement le fonds loué, doit demander au bailleur, propriétaire des murs, l’autorisation de conclure l’opération.

À noter : la condition selon laquelle le propriétaire, personne physique ou personne morale, devait avoir exploité le fonds de commerce pendant au moins 2 ans pour pouvoir le mettre en location-gérance a été supprimée en 2019. Le propriétaire d’un fonds de commerce peut donc désormais le donner en location-gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il l’a exploité.

S’agissant des formalités de publicité, le contrat de location-gérance doit être publié dans les 15 jours qui suivent sa conclusion sous la forme d’un extrait ou d’un avis inséré dans un journal d’annonces légales.

À noter que le locataire-gérant doit, s’il n’était pas déjà immatriculé, demander son immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les 15 jours qui suivent la date de début de son activité.

Attention : la location-gérance doit porter sur un fonds de commerce. Ainsi, il ne peut pas y avoir de location-gérance si l’un des éléments qui compose un fonds de commerce fait défaut, en particulier s’il n’existe pas de clientèle.

Les effets du contrat de location-gérance

Par la location-gérance, le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un locataire-gérant qui va l’exploiter à ses risques et périls.

Propriétaire du fonds de commerce et locataire-gérant ont tous deux des droits et obligations l’un envers l’autre.

Droits et obligations du propriétaire du fonds

On l’a dit, donner son fonds de commerce en location-gérance consiste à le faire exploiter par une autre personne tout en restant propriétaire de celui-ci. Avantage de l’opération : le propriétaire du fonds (le loueur) perçoit un revenu (la redevance) sans exercer l’activité.

En revanche, il prend le risque de subir les conséquences d’une éventuelle mauvaise gestion du locataire (moins-value).

Quoiqu’il en soit, le propriétaire du fonds de commerce ne doit pas s’immiscer dans la gestion de celui-ci, même si elle se révèle mauvaise. Il est également tenu de garantir la jouissance paisible du fonds et doit s’abstenir d’exercer une activité concurrente de celle du locataire. Et bien entendu, en amont, il doit remettre au locataire tous les biens qui sont visés dans le contrat, et en particulier ceux qui sont indispensables à l’exercice de l’activité (matériel, marques et brevets, savoir-faire…).

Si le fonds de commerce est exploité dans des locaux loués, le propriétaire du fonds de commerce reste titulaire du bail commercial. C’est lui qui doit donc respecter les obligations nées du bail, en particulier le paiement du loyer.

Il reste également tenu des obligations qu’il a contractées avant la conclusion du contrat de location-gérance.

Quant à ses créanciers, ils sont en droit, s’ils estiment que la location-gérance risque d’entraîner une dépréciation du fonds, de demander au juge de déclarer leurs créances immédiatement exigibles, c’est-à-dire d’en réclamer le paiement immédiat. Cette demande devant être faite dans les 3 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.

À noter : autrefois, consentir une location-gérance présentait un gros inconvénient. En effet, le loueur du fonds de commerce était solidairement responsable du paiement des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les 6 premiers mois de son activité. Une loi du 9 décembre 2016 a supprimé cette solidarité : désormais, à compter de la publication du contrat, le locataire-gérant est seul responsable du paiement des dettes qu’il contracte dans le cadre de l’exploitation du fonds.

Droits et obligations du locataire-gérant

De son côté, la location-gérance permet au locataire d’exploiter, à ses risques et périls, un fonds de commerce sans l’acheter, ou de tester la viabilité d’un fonds avant d’envisager de l’acquérir. Mais n’étant pas propriétaire, il ne profitera pas de la plus-value qu’il apportera au fonds grâce à son travail (sauf si le contrat prévoit le contraire).

Au titre des obligations qui lui incombent, le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination, sauf clause contraire. Le contrat peut même lui imposer de se consacrer exclusivement à l’exploitation du fonds et donc lui interdire d’exploiter un autre fonds.

Le locataire-gérant doit évidemment verser un loyer, appelé redevance, au propriétaire. Son montant peut être fixe ou, au contraire, proportionnel au chiffre d’affaires ou aux bénéfices, ce qui est souvent le cas. Cette redevance étant payée selon la périodicité prévue par le contrat (mois, trimestre…). Le locataire-gérant peut également être tenu d’entretenir le fonds (bon état des locaux…) si le contrat met cette obligation à sa charge.

Dans ses rapports avec ses créanciers, le locataire-gérant est, dès le début de son activité, seul responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds, la solidarité du loueur dans les 6 premiers mois ayant été supprimée par la loi (v. ci-dessus).

La fin de la location-gérance

À la fin du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds de commerce à son propriétaire.

Le contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, il prend fin à l’arrivée du terme prévu (sauf reconduction), étant précisé que le locataire-gérant ne bénéficie pas d’un droit de renouvellement. Dans le second cas, le contrat peut être résilié par l’une ou l’autre des parties à tout moment, sous réserve que cette résiliation ne soit pas abusive. Le locataire-gérant ne pouvant, en principe, prétendre à aucune indemnité en fin de contrat.

À noter : le contrat de location-gérance peut également faire l’objet d’une résiliation judiciaire lorsque l’une ou l’autre des parties ne remplit pas ses obligations.

Lorsque le contrat prend fin, le locataire-gérant doit restituer le fonds de commerce à son propriétaire, avec tous les éléments dont il était composé avant la conclusion du contrat.

La fin de la location-gérance doit donner lieu à publicité dans un journal d’annonces légales.

Les comptes prévisionnels

Les comptes prévisionnels – on parle de « budget » dans les grandes entreprises ou de « business plan » pour les créateurs – sont des documents comptables qui sont établis à l’avance, pour les exercices à venir ou pour l’exercice qui va débuter. Ils comprennent essentiellement un compte de résultat prévisionnel, accompagné le cas échéant d’un tableau prévisionnel de trésorerie.

À quoi servent les comptes prévisionnels ?

Le principal intérêt du prévisionnel est de vous permettre de simuler votre activité, du point de vue comptable et financier, pour l’exercice à venir, l’exercice 2024 en l’occurrence, en fonction de votre ressenti du moment et des objectifs que vous vous fixez, notamment en termes de chiffre d’affaires, de marge et de charges. Ainsi, vous pourrez ensuite comparer en permanence, durant l’exercice 2024, vos réalisations avec les prévisions à l’aide d’un tableau de bord mensuel et, en fin d’exercice, lorsque vous en disposerez, avec vos comptes définitifs.

Comment établir un prévisionnel ?

On peut découper la démarche qui permet d’élaborer les comptes prévisionnels en 6 étapes principales :
1/ La définition des orientations pour l’année : prévisions économiques, évolution de vos produits, etc ;

2/ La définition des moyens nécessaires pour atteindre vos objectifs et assurer leur financement : investissements, embauches, souscription d’emprunts, augmentations de capital, etc ;

3/ L’évaluation du chiffre d’affaires prévisible en fonction des orientations que vous avez définies. Méfiez-vous ici, cette évaluation du chiffre d’affaires doit être réaliste et tenir compte notamment des difficultés d’approvisionnement et d’embauche que vous risquez de rencontrer dans la période particulière que nous traversons ;

4/ L’estimation de vos charges prévisionnelles par le listage de l’ensemble des charges de votre entreprise, en accordant une attention particulière à l’inflation de certaines charges en cette période très bousculée (énergie, papier, bois ou autres matières premières…) ;

5/ L’établissement d’un compte de résultat prévisionnel découlant de tous les éléments obtenus lors des étapes précédentes (chiffre d’affaires, investissements et charges, notamment). Ce compte de résultat prévisionnel peut être présenté sous la forme comptable classique ou sous la forme d’un tableau de soldes intermédiaires de gestion, offrant ainsi une meilleure analyse des chiffres obtenus. Un tableau qui pourra comporter à la fois les données prévisionnelles (chiffre d’affaires, marge brute, valeur ajoutée, excédent brut d’exploitation, résultat d’exploitation, résultat courant avant impôt et résultat net) et celles du dernier exercice clos, et qui fera ressortir leur évolution programmée en pourcentage ;

6/ Le chiffrage de votre trésorerie prévisionnelle, afin d’anticiper vos besoins pour les négocier par avance avec vos partenaires financiers si cela se révèle nécessaire. En effet, vous avez tout intérêt à compléter votre approche prévisionnelle comptable par une approche en termes de trésorerie. Autrement dit, à présenter sous la forme d’un tableau à 12 colonnes le détail des entrées et des sorties mensuelles prévisionnelles de trésorerie de l’exercice 2024 afin de faire apparaître l’évolution de la trésorerie prévisionnelle cumulée chaque fin de mois.

Attention : les comptes annuels, s’ils sont indispensables, au moins au regard de vos obligations de déclaration (déclarations fiscales notamment) et d’information de vos partenaires, ne sont pas suffisants. Ils vous procurent la photographie à un instant donné de votre actif professionnel et de votre performance sur les 12 mois passés. Mais lorsqu’ils mettent en lumière une difficulté, il est peut être déjà trop tard pour agir.

Valider des scénarios

Établir un prévisionnel permet également de chiffrer plusieurs hypothèses de travail. Ce qui peut se révéler très précieux dans la période encore incertaine que nous traversons. Votre Cabinet d’expertise-comptable peut, par exemple, chiffrer une hypothèse pessimiste qui lui permettra de définir la meilleure stratégie à mettre en œuvre en cas d’aggravation de la situation économique.

En résumé, 5 raisons d’établir un prévisionnel

1 – Pour chiffrer les objectifs à atteindre

2 – Pour estimer la viabilité d’un projet (lancement d’une nouvelle activité, d’un nouveau produit, conquête d’un nouveau marché, acquisition de foncier ou d’équipement…)

3 – Pour estimer, le plus précisément possible,les besoins financiers à mobiliser pour l’exercice à venir, notamment si l’horizon économique venait à s’assombrir

4 – Pour identifier le risque de difficultés financières afin de les régler de manière anticipée, et non « le couteau sous la gorge » (négociation de facilités de caisse, obtention d’un emprunt, report d’un projet…)

5 – Pour disposer d’un référentiel auquel vous pourrez comparer, chaque mois, les résultats recueillis dans votre tableau de bord

Le tableau de bord

Le tableau de bord complète idéalement le prévisionnel. Il s’agit d’un document mensuel d’information financière établi dans des délais très brefs (dans les 8-10 jours maximum qui suivent la fin du mois considéré). Il vous permet de suivre au plus près l’évolution de votre activité et de disposer chaque mois d’une estimation du « score » réalisé par votre entreprise.

À quoi sert le tableau de bord ?

Le tableau de bord est un outil qui vous permet de piloter au jour le jour votre activité et de connaître, dans les meilleurs délais, tous les éléments nécessaires à une prise de décision efficace, voire à un changement de cap qui viendrait s’imposer. Il repose sur une procédure de remontée systématique et périodique de données commerciales, comptables et financières, qui vous permet de mieux apprécier les résultats et l’évolution de votre activité. Concrètement, grâce à ce tableau de bord, vous pourrez être informé de vos performances au fil de l’eau durant l’exercice 2024, sans attendre la clôture annuelle qui vous permettra, elle, de connaître avec précision votre performance comptable.

Comment mettre en place un tableau de bord ?

La mise en place d’un tableau de bord nécessite de repérer au préalable les indicateurs les plus pertinents de l’évolution de votre activité — pas seulement comptables, mais aussi des indicateurs commerciaux prospectifs — et les clignotants qui traduisent le mieux les évolutions anormales.

Les indicateurs à retenir sont ceux qui, à la fois, offrent une information essentielle et sur lesquels il est possible de mener une action corrective efficace (niveau des ventes, coûts d’approvisionnement, nombre de demandes de devis, rapport entre les devis émis et les devis signés, montant des carnets de commandes, taux de transformation des rendez-vous commerciaux, par exemple).

En pratique, les éléments qu’il convient de contrôler diffèrent selon la nature de votre activité, ou selon la fonction exercée par le destinataire du document.

Comment présenter le tableau de bord ?

Votre tableau de bord peut être synthétisé ou se résumer à un suivi d’activité vous permettant d’obtenir chaque fin de mois une approche suffisamment fine du résultat mensuel.

On distingue dans ce document de synthèse trois grands types de données comptables :

– le chiffre d’affaires, qui est reporté mois après mois en fonction des réalisations mensuelles ;

– les charges sensibles, celles qui peuvent varier avec l’activité, qui seront auscultées de très près ;

– les charges fixes, qui pourront être suivies par « abonnement », c’est-à-dire par fractions mensuelles de la charge annuelle (par exemple, la contribution économique territoriale).

À noter : n’oubliez pas que même si vous disposez d’un tableau de bord, votre expert-comptable peut, en cours d’exercice, arrêter une situation intermédiaire afin de vous permettre de connaître la performance exacte réalisée jusque-là par votre entreprise. Par exemple à la mi-exercice, soit à la fin juin pour un exercice coïncidant avec l’année civile.

Soignez la forme du tableau de bord !

– Évitez de choisir trop d’indicateurs, sinon votre tableau de bord deviendra rapidement illisible, et donc inutile.

– N’hésitez pas à mettre en valeur les indicateurs les plus pertinents en jouant sur leur taille et leur couleur.

– Ne vous contentez pas de chiffres, établissez des courbes, des camemberts, des graphiques, car ils facilitent la lecture et la compréhension du tableau de bord et des tendances qui s’en dégagent.

– Si vous partagez votre tableau de bord avec vos principaux collaborateurs, n’hésitez pas à les impliquer dans sa conception, sur le fond comme sur la forme.