Juridique

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail commercial prévoit expressément le contraire. Bailleur et locataire peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera à la charge de ce dernier.

Mais attention, une telle clause doit être suffisamment précise. Car sinon, elle risque d’être dépourvu d’effets. Un bailleur l’a appris à ses dépens dans une affaire récente.

Dans cette affaire, une société locataire d’un local commercial à usage d’hôtel avait pris l’engagement dans le contrat de bail d’exécuter la totalité du ravalement de l’immeuble. Quelques années plus tard, un arrêté municipal avait enjoint aux propriétaires de l’immeuble de procéder au ravalement de la façade côté rue et d’un mur pignon. L’assemblée des copropriétaires avait alors décidé de réaliser des travaux de ravalement et avait demandé qu’ils soient mis à la charge de la société locataire.

Un contentieux s’en est suivi au terme duquel les juges ont estimé que ces travaux incombaient au bailleur et non au locataire. En effet, après avoir rappelé que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail, ils ont constaté qu’une clause faisait bien obligation au locataire de supporter le coût des travaux de ravalement de l’immeuble, mais elle ne prévoyait rien en matière de travaux prescrits par l’administration. Et comme la décision des copropriétaires de procéder au ravalement avait été prise, non pas librement, mais à la suite de l’arrêté municipal, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de la clause selon laquelle la société locataire s’était engagée à exécuter le ravalement.

Cassation civile 3e, 15 juin 2023, n° 21-19396

La loi prévoit que, sauf exceptions justifiées par des raisons de santé publique, tout produit de consommation courante (produits alimentaires, produits de lavage et d’entretien, d’hygiène corporelle ou de beauté, parfums…) peut être vendu en vrac. À ce titre, la liste des produits qui, pour ces raisons, ne peuvent pas être vendus en vrac ou qui ne peuvent l’être qu’à certaines conditions vient d’être dressée.

Précision : encouragée par les pouvoirs publics et adoptée par un nombre grandissant de consommateurs, la vente en vrac est définie comme étant la vente au consommateur de produits présentés sans emballage, en quantité choisie par le consommateur, dans des contenants réemployables ou réutilisables. Ce type de vente étant proposé en libre-service ou en service assisté, c’est-à-dire lorsque le conditionnement du produit et sa remise immédiate au consommateur sont effectués par une personne appartenant au personnel du commerce.

Produits dont la vente en vrac est interdite

La vente en vrac est interdite pour les produits suivants :
– les produits laitiers liquides traités thermiquement ;
– le lait cru, sauf lorsqu’il est remis en vrac directement au consommateur final par l’exploitant qui réalise le conditionnement à la vue du consommateur ou par l’intermédiaire d’un distributeur automatique de liquide ;
– les préparations pour nourrissons et les préparations de suite, les préparations à base de céréales et les denrées alimentaires pour bébés, les denrées alimentaires destinées à des fins médicales spéciales et les substituts de la ration journalière totale pour contrôle du poids ;
– les matières premières pour aliments des animaux, les aliments composés pour animaux, les aliments crus pour les animaux familiers et les additifs et prémélanges destinés à l’alimentation des animaux (sauf exceptions prévues par le décret du 30 août 2023) ;
– les compléments alimentaires ;
– les produits surgelés ;
– les produits biocides ;
– les substances ou les mélanges dont l’emballage est muni d’une fermeture de sécurité pour enfants ou porte une indication de danger détectable au toucher ainsi que les détergents textiles liquides destinés aux consommateurs et conditionnés dans des emballages solubles à usage unique ;
– les piles et accumulateurs électriques ;
– les produits de protection d’hygiène intime à usage unique, comme les tampons ;
– tout produit dont la vente en vrac est incompatible avec les obligations de santé publique prévues par les règlements et directives adoptées en application du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Produits dont la vente en vrac est réglementée

Un certain nombre de produits ne peuvent être vendus en vrac que s’ils sont vendus en service assisté (v. ci-dessus) ou au moyen d’un dispositif de distribution adapté à la vente en vrac en libre-service, à savoir « un dispositif qui, eu égard aux caractéristiques du produit, permet d’en préserver l’intégrité, d’en assurer la conservation, de satisfaire aux exigences spécifiques relatives à sa sécurité et de respecter les exigences d’hygiène et de sécurité de l’espace de vente ».

Les produits concernés sont les suivants :
– les matériaux et objets à usage unique destinés à entrer en contact avec les denrées alimentaires ne pouvant être lavés avant usage ;
– les couches pour bébé à usage unique et les serviettes hygiéniques périodiques ;
– le papier hygiénique, l’essuie-tout ménager, les serviettes en papier, les mouchoirs en papier, le coton hydrophile et les autres articles en coton ou en autres fibres végétales à usage unique destinés à la toilette du visage et du corps ou à leur essuyage, les cotons tiges à usage unique ;
– les denrées alimentaires périssables qui sont susceptibles, après une courte période, de présenter un danger pour la santé humaine ;
– les denrées alimentaires, autres que les produits surgelés, qui sont conservées à une température inférieure ou égale à -12° C lors de leur vente aux consommateurs ;
– les produits cosmétiques pour lesquels un « challenge test » (test vérifiant l’efficacité des conservateurs antimicrobiens utilisés pour le produit) pour la conservation et des contrôles microbiologiques sur le produit fini sont nécessaires ;
– les substances ou mélanges n’étant ni des produits biocides, ni des substances ou mélanges dont l’emballage est muni d’une fermeture de sécurité pour enfant ou porte une indication de danger détectable au toucher et les détergents textiles liquides destinés aux consommateurs et conditionnés dans des emballages solubles à usage unique.

Décret n° 2023-837 du 30 août 2023, JO du 31

Le transporteur est garant de la perte des marchandises ou des biens qu’il transporte, sauf en cas de force majeure. Rappelons que la force majeure est constituée par la survenance d’un évènement imprévisible et irrésistible, c’est-à-dire qui échappe au contrôle de l’intéressé, qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient pas être évités par des mesures appropriées.

À ce titre, dans une affaire récente, des agriculteurs avaient, lors d’une manifestation, stoppé un camion chargé de produits laitiers, en avait fait descendre le chauffeur et distribué une partie de ces produits aux occupants des véhicules qui circulaient à proximité. Poursuivi en justice par le client qui lui avait confié le port des marchandises, le transporteur avait invoqué la force majeure. De son côté, le client avait contesté l’existence d’un cas de force majeure, faisant valoir que le mouvement social des agriculteurs et la mise en place de barrages étaient prévisibles dès la veille au soir.

Saisis du litige, les juges ont estimé que l’on était bien en présence d’un événement imprévisible et irrésistible, constitutif d’un cas de force majeure exonérant le transporteur de toute responsabilité dans la survenance du dommage.

En effet, pour eux, si le mouvement social des agriculteurs était connu, et donc si le blocage du camion à un barrage était prévisible, il n’était pas établi, en revanche, que les organisations syndicales aient donné des consignes précises aux manifestants, s’agissant notamment de la localisation des barrages, de sorte que le transporteur ne pouvait pas prévoir un itinéraire évitant le blocage de ses camions. En outre, il n’était pas démontré que les informations routières et les réseaux sociaux avaient, le jour de l’incident, donné les informations utiles qui auraient permis au chauffeur d’éviter un tel blocage. Enfin, le transporteur ne pouvait pas prévoir le fait que des manifestants allaient contraindre le chauffeur à descendre du camion pour dérober les marchandises et les distribuer à tout venant.

Cassation commerciale, 5 juillet 2023, n° 22-14476

En principe, l’exploitant titulaire d’un bail commercial sur le local dans lequel il exerce son activité bénéficie d’un droit dit « de préemption » ou « de préférence » qui lui permet d’acquérir en priorité ce local lorsqu’il est mis en vente. Mais ce droit de préemption n’existe pas lorsque le local loué est à usage industriel.

C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire récente concernant un local loué par bail commercial à une société qui fabriquait des éléments de construction, en l’occurrence des agglomérés. Ce local ayant été mis en vente sans que le bailleur ait mis le locataire en mesure d’exercer le droit de préemption, ce dernier avait demandé l’annulation de la vente. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause.

Pas de droit de préemption pour des locaux à usage industriel

En effet, ils ont rappelé que les locaux à usage industriel sont exclus du droit de préemption existant pour les baux commerciaux. Et ils ont donné une définition du local à usage industriel, à savoir « un local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».

Pour les juges, les locaux considérés n’étaient pas à usage commercial mais à usage industriel car :
– d’une part, ils étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés ;
– d’autre part, l’extrait du registre du commerce et des sociétés de la société locataire mentionnait les activités de « préfabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite, plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton » ;
– et enfin, l’activité de négoce, également exercée sur le site et dont la société locataire se prévalait pour bénéficier du droit de préemption, n’était qu’accessoire.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 22-16034