Juridique

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de ce bien. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter de la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente.

C’est ce que la Cour de cassation a solennellement affirmé dans plusieurs arrêts en date du 21 juillet dernier, ce qui met fin à une certaine incertitude en la matière car des décisions contradictoires avaient été rendues par les juges au cours de ces dernières années.

À noter : dans un communiqué, la Cour de cassation explique qu’en consacrant un délai butoir de 20 ans pour encadrer l’action en garantie des vices cachés, elle établit « un équilibre entre la protection des droits des acheteurs, qui ne doivent pas perdre leur droit d’agir lorsqu’ils découvrent tardivement un vice caché » et « les impératifs de la vie économique, qui imposent que l’on ne puisse rechercher indéfiniment la garantie d’un vendeur ou d’un professionnel ».

Un délai qui peut être suspendu

Dans l’un des arrêts rendus le 21 juillet dernier, la Cour de cassation a également précisé que le délai de 2 ans pour agir en garantie des vices cachés est suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée par le juge, et ce jusqu’au jour où le rapport de l’expert est déposé.

Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17789

Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15809

Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10763

Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-19936

Lorsque plusieurs exploitants agricoles formulent chacun, de façon concurrente, une demande d’autorisation administrative d’exploiter portant sur les mêmes parcelles de terre, le préfet doit prendre sa décision en fonction des orientations définies par le schéma directeur régional (départemental auparavant) des structures agricoles. Autrement dit, il doit délivrer l’autorisation d’exploiter à celui des exploitants dont le projet est classé plus prioritaire que celui de l’autre au regard des priorités établies par ce schéma.

À ce titre, dans une affaire récente, une demande d’autorisation d’exploiter une parcelle agricole avait été déposée, l’une par une EARL composée d’un couple d’exploitants âgés de plus de 50 ans, et l’autre par un agriculteur âgé de moins de 40 ans. Ayant estimé que les profils de ces deux candidats étaient similaires car tous deux s’installaient en agriculture, le préfet avait délivré l’autorisation d’exploiter à l’EARL. L’agriculteur évincé avait alors contesté cette décision, faisant valoir qu’en sa qualité de jeune agriculteur, il devait être prioritaire. En effet, le schéma directeur départemental des structures agricoles du département considéré prévoyait que les autorisations d’exploiter doivent être accordées en priorité « aux installations à titre principal d’un jeune agriculteur qui répond aux conditions d’accès des aides à l’installation », notamment ne pas avoir atteint l’âge de 40 ans à la date de son installation.

Les juges lui ont donné raison.

Conseil d’État, 13 juin 2023, n° 454709

Les délibérations adoptées par le conseil d’administration ou l’assemblée générale d’une association peuvent être annulées en justice si elles ont été adoptées de manière irrégulière. Et c’est notamment le cas lorsque toutes les membres de ces instances n’ont pas été convoqués.

Dans une affaire récente, le conseil d’administration d’une association avait, à la suite de la démission de son président, nommé un nouveau président, un trésorier et un secrétaire. Deux ans plus tard, une assemblée générale avait changé le nom de l’association.

Saisie d’une demande d’annulation de ces deux délibérations, la Cour de cassation a constaté d’une part, qu’il n’était pas justifié de la convocation de tous les membres du conseil d’administration et, d’autre part, qu’il était établi qu’un membre de l’association n’avait pas été convoqué à l’assemblée générale. Dès lors, les délibérations du conseil d’administration et de l’assemblée générale devaient être annulées puisque tous les membres les composant n’avaient pas été convoqués.

Cassation civile 3e, 11 mai 2023, n° 22-13874

Dans une affaire récente, une société avait été poursuivie devant le tribunal correctionnel par ses voisins qui lui reprochaient les nuisances sonores causées par le bruit des camions frigorifiques qui venaient régulièrement lui livrer des produits alimentaires pour son activité. Le tribunal avait considéré qu’elle était, en effet, en infraction avec la réglementation relative aux bruits de voisinage et l’avait condamnée à une amende de 5 000 €.

La société avait alors contesté sa condamnation au motif que ce n’était pas elle qui était à l’origine des bruits dont se plaignaient ses voisins, mais ses fournisseurs dont les camions de livraison stationnaient sur la voie publique dans l’attente des chargements et déchargements. Et qu’aucun fait personnel ne pouvait lui être reproché puisqu’elle ne disposait d’aucun pouvoir de contrôle et de direction à l’égard des chauffeurs des camions frigorifiques de ses fournisseurs lorsqu’ils étaient sur la voie publique.

Mais la Cour de cassation a confirmé la condamnation de la société. En effet, les juges ont constaté que les nuisances sonores causées par les camions frigorifiques résultaient de l’activité professionnelle habituelle de la société de sorte qu’il n’était pas contestable qu’elle en était à l’origine. En outre, le gérant de la société, bien qu’il ait réalisé des travaux au niveau des aménagements des quais de chargement pour qu’ils soient disposés de manière à atténuer au maximum les nuisances sonores, n’avait pas démontré avoir fait suffisamment d’efforts pour régler le problème. Et pour les juges, la société était en mesure de prévenir les nuisances sonores ou de les faire cesser par les moyens dont elle disposait.

Cassation criminelle, 7 mars 2023, n° 22-80743