Juridique

Lorsque deux époux sont cotitulaires d’un bail rural et que l’un d’eux cesse de participer à l’exploitation des terres louées, par exemple à la suite d’un divorce ou de son départ à la retraite, celui qui continue à exploiter dispose d’un délai de 3 mois pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom. Le bailleur ne peut alors s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 2 mois qui suivent.

Précision : cette règle est applicable aux baux conclus depuis plus de 3 ans, sauf si la cessation d’activité de l’un des colocataires résulte d’un cas de force majeure. Si le bail rural a moins de 3 ans, la régularisation au profit de celui qui continue à exploiter n’est pas juridiquement prévue.

Et attention, si le locataire « restant » s’abstient d’accomplir cette formalité, le bailleur est alors en droit d’obtenir du juge qu’il prononce la résiliation du bail, et ce sans avoir à démontrer que le départ de l’autre colocataire lui a causé un préjudice.

Toutefois, lorsque, postérieurement au départ de l’un des époux colocataires, le bail s’est renouvelé au profit de l’autre époux, le bailleur n’est alors plus en droit d’agir en résiliation. En effet, ce dernier n’est pas fondé à se prévaloir d’un manquement commis antérieurement au renouvellement du bail, c’est-à-dire au cours du bail précédent. C’est ce que les juges ont considéré dans une affaire récente. En l’espèce, l’épouse colocataire avait pris sa retraite en 2005, les différents baux s’étaient renouvelés au profit du seul mari, l’un en 2012 et l’autre en 2008 puis en 2017, et le bailleur n’avait saisi le tribunal d’une action en résiliation qu’en 2018.

Rappel : la loi prévoit qu’en cas de départ de l’un des époux (ou de l’un des partenaires de Pacs) cotitulaires du bail, le conjoint (ou le partenaire) qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail.

Cassation civile 3e, 6 juillet 2022, n° 21-12833

Une entreprise ne peut invoquer et faire respecter l’application de ses conditions générales de vente (CGV) par un client que si ce client en a eu connaissance et les a acceptées. En cas de litige avec un client en la matière, l’entreprise doit donc être en mesure de prouver non seulement que ses CGV ont été portées à sa connaissance, mais également qu’il en a accepté le contenu. Elle doit donc recueillir clairement l’accord du client sur ses CGV avant qu’il ne passe commande. En pratique, il convient donc de faire signer au client un document faisant expressément référence aux CGV.

Ainsi, dans une affaire récente, dans le cadre de l’exécution d’un contrat, un sous-traitant avait commandé des menuiseries extérieures à un fournisseur. Plusieurs panneaux s’étant révélés défectueux, le sous-traitant avait demandé au fournisseur de les remplacer. Et, du coup, comme la réalisation des travaux avait pris du retard et que des pénalités de retard avaient été infligées au sous-traitant, il avait également demandé réparation de son préjudice au fournisseur. Ce dernier avait alors refusé en lui opposant une clause du contrat qui limitait sa responsabilité au seul remplacement des panneaux défectueux.

Le sous-traitant a alors saisi la justice. Et les juges ont rejeté sa demande car ils ont estimé que le sous-traitant avait eu connaissance de la clause limitative de responsabilité et l’avait acceptée. En effet, l’offre du fournisseur comportait, au recto, une référence à ses conditions générales de vente figurant au verso, conditions générales dans lesquelles figurait une clause limitant sa responsabilité « au remplacement pur et simple de la marchandise à l’exception de tous autres frais et indemnités de quelque nature que ce soit ». Et c’est à la suite de cette offre que le sous-traitant avait commandé au fournisseur les panneaux litigieux. De surcroît, ce dernier n’expliquait aucunement pourquoi il n’aurait pas connu cette limitation de la responsabilité contractuelle du fournisseur.

Cassation commerciale, 14 septembre 2022, n° 20-20736

Au décès d’un exploitant agricole, le bail rural dont il était titulaire a vocation à se poursuivre au profit de son conjoint ou de son partenaire de Pacs, de ses ascendants et de ses descendants qui participent à l’exploitation ou qui y ont participé au cours des 5 années précédant le décès. Sachant que si aucun d’entre eux ne remplit cette condition, le bailleur est alors en droit de faire résilier le bail en le demandant au juge dans les 6 mois qui suivent le décès.

À ce titre, dans une affaire récente, au décès de son locataire, un bailleur avait repris possession des terres louées sans avoir respecté cette procédure de résiliation. L’épouse du défunt, qui entendait poursuivre l’exploitation, avait alors agi contre le bailleur en vue d’être indemnisée du préjudice ainsi subi. Et elle a obtenu gain de cause. En effet, les juges ont estimé qu’en ayant évincé l’épouse du locataire décédé sans avoir demandé en justice la résiliation du bail, le bailleur avait commis une faute à son égard ayant engagé sa responsabilité. Il devait donc indemniser l’intéressée, en l’occurrence, selon les juges, du préjudice représentant « pour chaque année culturale, les revenus qu’elle aurait pu retirer de l’exploitation des parcelles affermées ».

À noter : dans cette affaire, il y a lieu de penser que l’épouse du locataire décédé ne remplissait pas la condition de participation à l’exploitation des terres louées au cours des 5 années ayant précédé le décès. Sinon, elle aurait été en droit de faire valoir que le bail s’était poursuivi à son profit.

Cassation civile 3e, 13 avril 2022, n° 20-21997

Dans une affaire récente, à l’expiration d’un bail commercial portant sur des locaux abritant une maison de retraite, le bailleur avait donné à son locataire un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans ferme et moyennant un loyer identique à celui du bail précédent. Dans sa proposition de renouvellement, le bailleur prévoyait également une mention selon laquelle la faculté de résiliation triennale du locataire était écartée.

Rappel : pour certains baux commerciaux tels que ceux portant sur des maisons de retraite, le contrat de bail peut prévoir une clause selon laquelle le locataire est privé de la faculté de résilier le bail tous les 3 ans.

Le locataire avait d’abord gardé le silence, était resté dans les lieux et avait payé les loyers. Mais 3 ans plus tard, il avait cessé de payer les loyers, faisant valoir qu’il n’avait jamais accepté le renouvellement. Le bailleur avait alors agi en justice pour faire constater que le bail s’était bel et bien renouvelé et que le locataire devait donc payer les loyers pour les 6 années restantes.

La cour d’appel lui avait donné gain de cause. Pour elle, le fait que le locataire ait payé les loyers pendant 3 ans après l’expiration du bail initial démontrait qu’il avait tacitement accepté le renouvellement du bail aux conditions stipulées dans le congé envoyé par le bailleur.

Pas d’acceptation tacite du locataire

Mais la Cour de cassation, saisie à son tour par le locataire, n’a pas été de cet avis. Pour elle, le paiement des loyers par le locataire ne valait pas acceptation tacite et non équivoque au renouvellement du bail dès lors que le loyer réglé par ce dernier correspondait au loyer stipulé au bail initial. De même, rien ne démontrait le consentement du locataire à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2022, n° 21-11592

Les conditions dans lesquelles une société par actions simplifiée (SAS) est dirigée, notamment les modalités de révocation de son directeur général, sont fixées par les statuts. Les actes extra-statutaires peuvent compléter ces statuts, mais ils ne peuvent pas y déroger.

C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Le directeur général d’une SAS avait été nommé par décision de l’associé unique. Le même jour, un courrier précisant les modalités de sa collaboration avec la société lui avait été adressé. Ce courrier indiquait notamment qu’il bénéficierait d’une indemnité forfaitaire d’un montant égal à 6 mois de sa rémunération fixe au cas où il serait révoqué sans juste motif.

Les statuts, quant à eux, prévoyaient que le directeur général pouvait être révoqué à tout moment et sans qu’aucun motif soit nécessaire par décision de l’associé unique et que la cessation de ses fonctions, pour quelque cause que ce soit et quelle qu’en soit la forme, ne lui donnerait droit à aucune indemnité.

Quelques années après sa nomination, le directeur général avait été révoqué. Cette révocation étant intervenue sans juste motif, il avait agi en justice contre la société afin d’obtenir le paiement de l’indemnité prévue par la lettre. Mais il n’a pas obtenu gain de cause, les juges ayant considéré que la lettre ne pouvait pas déroger aux statuts et donc qu’une indemnité n’avait pas à être versée au directeur général.

Cassation commerciale, 12 octobre 2022, n° 21-15382

Très fréquents, les baux ruraux qui sont conclus sans écrit sont régis de plein droit par les dispositions du bail-type arrêté par le préfet dans chaque département.

Et attention, seul un bail écrit « complet » permet aux parties d’échapper totalement à l’application du bail-type départemental. C’est ce qu’il ressort d’une décision de justice récente.

Dans cette affaire, un bailleur et un locataire étaient liés par un bail purement verbal. Au cours du bail, ils avaient conclu un avenant écrit portant sur le montant du fermage. Quelque temps plus tard, le bailleur avait délivré un congé au locataire en se fondant sur la clause de reprise prévue dans le bail-type départemental. Ce dernier avait alors contesté la validité de ce congé. En effet, il faisait valoir qu’en ayant signé un avenant écrit en cours de bail, le bailleur et lui avaient abandonné le bail verbal. Et donc que le bail-type départemental – et sa clause de reprise – n’avait plus à s’appliquer.

Mais pour les juges, l’avenant signé par les parties, qui avait seulement pour objet d’apporter un ajustement au fermage, ne constituait pas en lui-même un bail écrit complet. Hormis cet ajustement, le bail-type départemental, avec sa clause de reprise, continuait donc à s’appliquer.

Cassation civile 3e, 24 novembre 2021, n° 20-20186