Patrimoine

À moins de 2 semaines de la date limite (15 décembre 2025) pour déclarer et régler l’acompte de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), l’administration fiscale vient de publier, à nouveau, des informations complémentaires pour aider les contribuables à comprendre et à effectuer cette démarche nouvelle et complexe.

Après la mise en ligne d’un simulateur, le fisc met, cette fois-ci, à la disposition des contribuables une foire aux questions ainsi qu’un guide de déclaration d’une dizaine de pages. Des documents qui livrent des précisions importantes notamment sur la base de calcul de la CDHR, les revenus exonérés, le traitement des plus-values exceptionnelles, le mécanisme de décote, les impositions à retenir, les interactions avec d’autres dispositifs (la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, le prélèvement à la source…) ou encore la prise en compte des crédits et réductions d’impôt.

L’estimation des revenus

Après lecture du guide, on retiendra que les revenus non connus avec certitude à la date de la déclaration de l’acompte doivent être estimés. Si nécessaire, le contribuable pourra faire un versement complémentaire d’acompte jusqu’au 24 décembre 2025 inclus, en cliquant sur le lien « En savoir plus » dans le cadre dédié à l’acompte de contribution différentielle sur les hauts revenus.

Autre élément à noter, lorsque le contribuable effectuera sa déclaration des revenus 2025 au printemps 2026, le montant de l’acompte de contribution différentielle sur les hauts revenus qu’il aura acquitté sera automatiquement déduit de la contribution différentielle due. L’éventuel excédent d’acompte sera imputé sur l’imposition due par ailleurs (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux) ou sera remboursé s’il est supérieur à l’imposition due.

Pour accéder à la foire aux questions, cliquez ici.

Pour accéder au guide de déclaration, cliquez ici.

Pour accéder au simulateur, cliquez ici.

L’affaire a fait grand bruit ! Il y a quelques jours, le ministère de l’Économie a annoncé vouloir revoir, pour 2026, les bases de calcul de la taxe foncière. La raison invoquée ? L’administration fiscale a constaté que près de 7,4 millions de logements en France sont enregistrés comme n’étant pas pourvus des éléments de confort de base : raccordement à l’eau et à l’électricité, douche, lavabo, toilettes, système de chauffage… Étant précisé que, pour chacun de ces éléments, une superficie supplémentaire est attribuée au logement. Pour justifier sa décision, Bercy a considéré qu’aujourd’hui, ces éléments de confort sont très largement répandus dans nos logements. Conséquence, leur intégration automatique devrait, selon les calculs réalisés, faire grimper la facture en moyenne de 63 €.

Face à la grogne des contribuables et des élus locaux, le gouvernement a dû renoncer à ce projet dans l’immédiat. Dans une volonté d’apaisement, les pouvoirs publics ont proposé aux élus locaux de fixer un nouveau rendez-vous au printemps 2026. Lors de cette rencontre, un travail de concertation serait conduit à l’échelle départementale. Cette démarche devant permettre de traiter la diversité des situations et d’assurer une mise en œuvre maîtrisée d’une réforme d’ampleur de la fiscalité foncière, avec l’appui des services territoriaux des finances publiques.

Affaire à suivre…

Précision : malgré ce recul, la taxe foncière devrait augmenter l’année prochaine. En effet, les valeurs locatives, qui sont l’une des bases servant au calcul de la taxe foncière, font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année.

Un don manuel consiste pour une personne à transmettre un bien « de la main à la main » à une autre personne, héritier ou non. Il peut porter sur différents types de biens mobiliers : argent, objet, voiture, portefeuille de titres… Si, pour être valable, il n’obéit à aucun formalisme, le don manuel doit se traduire par la dépossession du donateur, de son vivant, au profit du donataire. Et il doit s’accompagner d’une intention libérale, c’est-à-dire de la volonté de transmettre le bien de manière irrévocable, à titre gratuit et sans contrepartie.

En principe, un don manuel (ou un don familial de sommes d’argent exonéré prévu à l’article 790 G du CGI) doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale via un formulaire papier dédié (formulaire n° 2735) ou, à titre facultatif, de façon dématérialisée. À compter du 1^er janvier 2026, cette déclaration (accompagnée des éventuels droits de donation à payer) ainsi que le paiement des impositions correspondantes devront obligatoirement être effectués en ligne sur impots.gouv.fr.

Par exception, sont notamment dispensés d’utiliser ce nouveau moyen :
– les déclarations de dons effectués dans le cadre du « Dutreil-transmission » ;
– les déclarations de dons familiaux effectués en vue de l’acquisition ou de la rénovation énergétique d’une résidence principale ;
– les déclarations de dons au profit d’une personne morale ;
– les déclarations de dons au profit d’un descendant venant en représentation de son parent prédécédé ;
– les déclarations de dons au profit d’un mineur ou d’un majeur protégé lorsque son représentant n’est pas le donateur ;
– les déclarations de dons bénéficiant d’une réduction de droits de moitié en Guyane.

Précision : sont également dispensées de déclarer les dons en ligne les personnes dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet ou celles qui indiquent à l’administration fiscale ne pas être en mesure de souscrire leurs déclarations par voie électronique.

Décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, JO du 18

Les contribuables dont le revenu excède 250 000 € pour les célibataires et 500 000 € pour les couples doivent verser, entre le 1^er et le 15 décembre 2025, un acompte au titre de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Rappelons que cette contribution différentielle, instaurée par la loi de finances pour 2025, vise à assurer une imposition minimale de 20 % à l’impôt sur le revenu des contribuables les plus aisés. Égal à 95 % de la contribution, le montant de cet acompte doit être calculé par le contribuable lui-même. Un exercice délicat puisque les revenus de 2025 seront encore hypothétiques au moment de payer l’acompte.

Consciente des difficultés rencontrées par les contribuables pour calculer le montant de cette contribution, l’administration fiscale vient de mettre en ligne un simulateur leur permettant de vérifier, avant d’effectuer leur déclaration, leur éligibilité au paiement de la CDHR. Ce simulateur est accessible en cliquant ici.

Autre information délivrée par le fisc, le versement de l’acompte de CDHR sera pris en compte sur l’avis d’imposition émis à l’été 2026 suite à la déclaration, au printemps 2026, des revenus 2025. Si l’acompte versé en décembre 2025 se révèle supérieur à la contribution finalement due, l’excédent sera restitué. À l’inverse, si son montant est inférieur, le contribuable devra s’acquitter du complément à payer avec le solde de son impôt sur le revenu 2025.

Important : le dispositif prévoit une majoration de 20 % en cas de défaut ou de retard de paiement de l’acompte et aussi lorsque ce dernier est inférieur de plus de 20 % au montant qui aurait dû être versé. Toutefois, compte tenu de la difficulté de la déclaration, l’administration souligne qu’aucune sanction ne sera appliquée aux contribuables de bonne foi.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a présenté les résultats de sa 19^e édition de l’Observatoire national des taxes foncières. Cette étude nous apprend qu’en l’espace de 10 ans (2014-2024), la taxe foncière a bondi de 37,3 % alors même que les loyers n’ont progressé que de 8,7 %. Autrement dit, la taxe foncière a progressé 4,3 fois plus rapidement que les loyers. Globalement, les propriétaires ont le sentiment de payer la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Bien qu’un mécanisme de compensation ait été prévu par les pouvoirs publics, celui-ci pénalise les communes en forte croissance démographique, dont les dotations restent inférieures à ce qu’auraient été leurs recettes de taxe d’habitation.

Au-delà de la hausse des taux locaux (+11,2 % entre 2014 et 2024), c’est la très forte majoration légale des valeurs locatives (+23,5 % sur la même période) qui explique le dérapage de la taxe foncière. Indexés depuis 2018 sur l’inflation, les coefficients de majoration ont atteint des records en 2022 (+3,4 %), 2023 (+7,1 %) et 2024 (+3,9 %), provoquant mathématiquement, même à taux inchangés, une hausse de 15,1 % de la taxe foncière en seulement 3 ans.

Des pistes de réflexion

Dans son étude, l’UNPI a émis une série de propositions visant à réformer cette fiscalité qu’elle juge injuste. Elle propose notamment :
– une réforme globale de la fiscalité locale et le remplacement de la taxe foncière par une « taxe usager ». Cette nouvelle taxe serait payée par l’ensemble des habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires, et serait ajustable en fonction de divers critères, tels que les revenus, la contribution sociale (rénovation énergétique, mise à disposition de logements) ou encore le statut de propriétaire ou non ;
– que les propriétaires bailleurs puissent récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires, à l’instar de ce qui se pratique déjà pour les baux commerciaux. Les locataires, tout comme les propriétaires occupants, bénéficient des services publics et équipements collectifs financés par la collectivité, il est donc logique qu’ils participent à ces coûts ;
– de réformer l’indexation des valeurs locatives, qui constituent l’assiette de la taxe foncière. Actuellement indexées sur l’inflation (IPCH), ces valeurs devraient être alignées sur l’indice des loyers d’habitation (ILH) ;
– la mise en place d’un dégrèvement de taxe foncière pour les propriétés situées dans des zones où les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral ;
– que le dégrèvement de taxe foncière soit automatiquement accordé aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique significatifs. Actuellement, cette décision relève de chaque commune, mais l’UNPI souhaite qu’elle devienne systématique.