Patrimoine

La sobriété énergétique est une préoccupation qui prend de plus en plus d’importance dans ce contexte de crise énergétique, provoqué notamment par le conflit qui oppose l’Ukraine à la Russie. Afin de permettre à tout un chacun de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement, un décret publié récemment simplifie les démarches qu’un locataire doit accomplir à cette fin.

L’accord du bailleur

En principe, un bailleur ne peut pas s’opposer aux travaux réalisés par son locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement loué. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l’accord écrit du propriétaire est nécessaire. À défaut, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il remette les lieux en l’état à ses frais lors de son départ.

Toutefois, par exception, un accord tacite du bailleur suffit lorsque des travaux de transformation permettant l’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap sont réalisés par le locataire et à ses frais. Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite du locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, auprès du bailleur. L’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne peut donc pas exiger la remise en l’état des lieux.

Par un décret du 20 juillet 2022, ce régime d’autorisation tacite du bailleur est étendu aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire. La liste des travaux concernés a été dressée :
– l’isolation des planchers bas ;
– l’isolation des combles et des plafonds de combles ;
– le remplacement des menuiseries extérieures ;
– la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
– l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation ;
– l’installation ou le remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Quelles formalités ?

En pratique, le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique doit envoyer au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il doit indiquer notamment l’entreprise chargée de les exécuter. En l’absence de réponse dans un délai de 2 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra donc pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. Sachant que dans un délai de 2 mois après l’achèvement des travaux, le locataire devra attester auprès du bailleur que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, JO du 21

L’Autorité des marchés financiers (AMF) vient de publier sa cartographie 2022 des marchés et des risques. Dans le contexte de la guerre en Ukraine et de la remontée des risques sanitaires, cette édition 2022 fait le constat de risques économiques et financiers accrus : tensions inflationnistes, accélération de la normalisation des politiques monétaires, pression sur la solvabilité des entreprises et correction des marchés financiers.

Selon le gendarme de la Bourse, l’effet conjugué de l’invasion de l’Ukraine par la Russie et de la résurgence du risque sanitaire, notamment en Chine, ont dégradé l’environnement des marchés financiers et les perspectives de croissance tout en accentuant les tensions inflationnistes apparues lors de la reprise post-Covid. Dans ce contexte, les grandes banques centrales occidentales ont été amenées à accélérer la normalisation de leur politique monétaire et à mettre fin à l’environnement de taux bas. L’inflation a, en effet, atteint des niveaux record avec +8,6 % sur un an en mai 2022 aux États-Unis et +8,6 % en juin 2022 dans la zone euro.

Du côté des marchés financiers, les prix des actifs ont subi d’importantes corrections depuis le début de l’année 2022. Ainsi, à fin juin 2022, le CAC 40 (dividendes réinvestis) a perdu près de 15 % par rapport à son niveau de fin 2021. Les cours restent volatils et les valorisations demeurent élevées sur certains segments. L’AMF n’exclut pas une correction abrupte des marchés.

L’Autorité des marchés financiers observe également que la fin de la politique monétaire accommodante aura des conséquences sur la valorisation de l’ensemble des titres en portefeuille. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les fonds obligataires ainsi que les fonds monétaires pourraient enregistrer une baisse de performance associée à des réallocations de portefeuille. Les fonds immobiliers cumulent un ensemble de facteurs de risques liés à des tensions sur le marché immobilier résidentiel, mais aussi sur le marché de l’immobilier commercial, très impacté par la pandémie de Covid.

Autorité des marchés financiers

L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques portant sur le marché des SCPI de rendement au 1^er semestre 2022. Selon ces statistiques, les SCPI ont collecté 5,2 Md€, un volume en hausse de 39 % par rapport au dernier semestre 2021 et de 44 % par rapport au 1^er semestre 2021.

À noter que ce sont les SCPI de bureaux qui ont porté la collecte (45 % de la collecte nette), devançant les SCPI à stratégie diversifiée (27 %), suivies des SCPI « santé et éducation » (15 %). Arrivent en queue de peloton les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité » (6 %) et les SCPI « commerces » et résidentiels (5 % et 3 %).

Précision : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement, un local commercial ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Soulignons que la capitalisation des SCPI (hors fiscales) s’élève à 84,1 Md€ au 30 juin 2022, en hausse de 3 % sur un trimestre. Autre information, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 2,5 Md€ de souscriptions nettes au 1^er semestre 2022, volume en hausse de 67 % par rapport au dernier semestre 2021 et de 37 % par rapport au 1^er trimestre 2021. Au 30 juin 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 21,7 Md€, en augmentation de 8 % sur un trimestre.

Phénomène d’ampleur, la fraude bancaire (hacking, phishing notamment) représente, selon le dernier rapport de la Banque de France, plus d’1,2 Md€ en 2021. Un fléau qui pénalise d’autant plus les ménages puisque qu’une fraude bancaire sur six n’est pas remboursée par les banques (après analyse de 4 300 signalements auprès de l’UFC-Que Choisir). Afin de contraindre les établissements bancaires à respecter leur obligation, le projet de loi dit « pouvoir d’achat » intègre des sanctions. Ainsi, si la banque ne rembourse pas immédiatement la victime de fraude, elle s’expose à des pénalités : les sommes dues portent intérêt au taux légal majoré de 10 points. Au-delà de 30 jours, les pénalités sont majorées de 20 points par mois de retard. Une sanction qui peut être extrêmement dissuasive. Pour le second semestre 2022, le taux de l’intérêt légal est fixé à 3,15 %. Majoré de 10 points, le taux de pénalité grimpe à 13,15 % dès le deuxième jour suivant la fraude. Et à 33,15 % au bout d’un mois.

Reste à savoir maintenant si le Parlement conservera ce nouveau dispositif. Affaire à suivre, donc…

Article 9 bis, projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, enregistré à l’Assemblé nationale le 7 juillet 2022

Après Paris, Lille, Lyon et Montpellier, c’est au tour de la ville de Bordeaux de mettre en place un encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique à tout nouveau contrat de bail signé dans la ville girondine à compter du 15 juillet 2022 : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Il s’applique également aux colocations. À noter que l’encadrement des loyers concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Et attention, le bailleur qui ne respecterait pas le dispositif s’exposerait à des sanctions. Ainsi, si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut engager une procédure d’amende à l’encontre du propriétaire. Le montant de cette amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale. En outre, un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévu par la loi. Parallèlement, le locataire peut agir en justice afin de faire diminuer le loyer.

Arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les loyers de référence dans la commune de Bordeaux

Carte interactive encadrement des loyers à Bordeaux

Dans le contexte actuel, l’épargne réglementée vit des moments douloureux. En effet, l’inflation, qui a atteint 5,8 % fin juin 2022, vient grignoter progressivement la valeur de cette épargne. Afin de parer à cette situation, le gouvernement, à travers la voix de Bruno Le Maire, a annoncé que le taux du Livret A bénéficierait d’une hausse de son taux d’intérêt. Fixé jusqu’à présent à 1 %, il rapportera 2 % à compter du 1^er août 2022. Un coup de pouce est également prévu pour le livret d’épargne populaire (LEP). Son taux passera, lui, de 2,2 à 4,6 %.

Cette revalorisation des taux d’intérêt signifie que le ministre de l’Économie et des Finances a suivi les recommandations du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Ce dernier étant chargé d’appliquer la formule de calcul du taux. Selon ce dernier, ces taux « permettent de soutenir la rémunération des épargnants face à la hausse des prix ».

L’encadrement des loyers fait encore parler de lui. Car ce dispositif expérimental vient de subir un nouveau coup dur. En effet, le Tribunal administratif de Paris, par un jugement du 8 juillet 2022, est venu annuler partiellement un arrêté préfectoral du 23 mai 2019 fixant les loyers de référence à Paris pour la période comprise entre le 1^er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Ainsi, les baux souscrits dans cette période, qui ne respecteraient pas le dispositif d’encadrement des loyers, ne pourront pas être remis en cause, notamment par les locataires. Pour les autres baux, pas de changement !

Rappel : l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

À l’initiative du recours devant la justice, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) salue cette décision. Pour elle, les conséquences de l’encadrement des loyers sont toxiques à court, moyen et long terme pour le marché de l’immobilier, et plus globalement pour l’accès au logement. Ce dispositif « dysfonctionnel » ne crée pas d’offre, selon l’UNPI. Dans le contexte actuel d’inflation, avec un plafonnement de l’Indice de référence des loyers et de pénurie de l’offre locative, ce dispositif réduit encore plus l’offre de logements disponibles.

Arrêté préfectoral du 23 mai 2019

À en croire la dernière lettre publiée par l’Observatoire de l’épargne de l’AMF (Autorité des marchés financiers), 6,7 % des Français de 15 ans et plus déclarent détenir, à fin mars 2022, des actions en direct. Après une dizaine d’années de baisse, ce taux évolue peu depuis 7 ans.

Par ailleurs, l’AMF note que ce taux de détention d’actions varie selon les « caractéristiques » de la personne interrogée. Globalement, le taux de détention en actions atteint 15 % lorsque l’investisseur est actif, 23 % lorsqu’il est doté d’une épargne supérieure à 30 000 €, 26 % lorsqu’il se dit tolérant au risque. Lorsque l’investisseur cumule ces trois caractéristiques, le taux de détention d’actions cotées monte à 31 %.

Autre information à tirer de cette étude, entre 2019 et 2021, le profil des investisseurs en actions s’est nettement rajeuni. Parmi les détenteurs d’actions en direct, la proportion des moins de 35 ans avait augmenté de 11 à 18 % en 2 ans. Elle est redescendue à 17 % en mars 2022. Leur taux de détention d’actions en direct, qui avait progressé de 2,3 à 4,4 %, est retombé à 4,1 % en 2022. Chez les 25-34 ans, le taux de détention est passé de 4 % en 2021 à 3,4 % en 2022. Parallèlement, la détention d’actions en direct recule parmi les personnes âgées de 55 à 74 ans. En 2022, elles sont 8,4 % à déclarer détenir des actions en direct, contre 9 % en 2021.

Lettre de l’Observatoire de l’épargne de l’AMF n° 49 – Juin 2022