Patrimoine

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2020. Une année marquée par une baisse de l’activité mais par une hausse des prix.

Des transactions en forte baisse

Dans un contexte de crise sanitaire et économique, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a été nettement moins dynamique en 2020 qu’en 2019. Ainsi, 86 820 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (-8,5 % par rapport à 2019), représentant une valeur de 5,5 Md€ (-2,3 %). Au total, ce sont 406 400 hectares (-4,5 %) qui ont changé de main en 2020.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions a également connu une forte baisse l’an dernier, à -10,9 %. Un volume de transactions (8 190) qui est d’ailleurs tombé à son plus bas niveau depuis près de 30 ans ! En superficie, 14 600 hectares de vignes ont été cédés (-20,3 %) pour une valeur totale de 861 M€ (-13,5 %).

Des prix en hausse

Les prix, quant à eux, sont repartis à la hausse en 2020, en particulier en zones de grandes cultures.

Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a progressé de 1,3 % pour s’établir à 6 080 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 690 €/ha (+5,5 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 630 €/ha en moyenne (-1 %).

Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 3,6 %, à 4 930 €/ha en moyenne (6 210 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 630 €/ha dans les zones d’élevage bovin).

Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé et continue de grimper : 150 500 €/ha (+1,3 %) en moyenne en zone d’appellation d’origine protégée (AOP), 55 400 €/ha (+6,9 %) dans les zones produisant des eaux-de-vie (Cognac, Armagnac) et 14 500 €/ha (+0,9 %) pour les vignes hors AOP en 2020.

Et les parts de société ?

Avec 6 880 transactions en 2020, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) n’a pas été non plus épargné par la crise (-6,8 % par rapport à 2019). Toutefois, en valeur, il a fortement progressé (+8,5 %), les volumes échangés ayant représenté 1,35 Md€.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2020, mai 2021

Malgré la crise du Covid-19, les Français ont toujours une certaine appétence pour l’investissement immobilier. Toutefois, certains propriétaires de logements ne sont pas toujours à l’aise avec les données concernant la rentabilité de leurs biens. C’est ce qu’il ressort d’un sondage récent réalisé par Kaliz auprès de 2 401 propriétaires.

Tout d’abord, à la question de savoir s’ils comptaient, après la publication, au 13 juillet 2021, du prochain indice de référence des loyers, modifier le montant de leurs loyers, 27 % des propriétaires envisagent de l’augmenter alors que 36 % comptent ne rien faire.

Ensuite, les propriétaires ont été interrogés sur le taux de rentabilité de leurs biens mis en location. 47 % ignorent totalement ce taux, 32 % en ont une vague idée et 21 % sont en mesure de le communiquer.

En outre, le sondage s’est intéressé à la gestion locative et administrative des biens loués. 59 % des propriétaires indiquent s’occuper eux-mêmes de la gestion locative. Ils sont 12 % à confier cette tâche à un proche et 29 % à faire appel à une agence ou à un professionnel. Concernant la gestion comptable et fiscale, ils sont seulement 26 % à le faire seul, 9 % à faire contribuer un proche. Pour 20 % d’entre eux, ils font appel à un gestionnaire de patrimoine et 45 % à un expert-comptable.

Enfin, les auteurs du sondage ont posé la question de savoir si les propriétaires avaient besoin d’un accompagnement pour augmenter la rentabilité de leurs biens immobiliers. Les résultats sont assez francs : 41 % des personnes sondées n’en voient pas l’utilité. À l’inverse, elles sont 59 % à estimer avoir besoin d’une aide.

Comme chaque année, l’Insee publie son étude sur les revenus et le patrimoine des ménages. Dans cette édition 2021, l’institution nationale nous apprend que la moitié des ménages vivant en France a déclaré, en 2018, un patrimoine brut supérieur à 163 100 €. Ces ménages détiennent 92 % de la masse totale de patrimoine brut. Un patrimoine composé principalement de biens immobiliers (61 %), d’actifs financiers (20 %), d’actifs professionnels (11 %) et d’autres biens durables et objets de valeur (8 %).

Dans le détail, le patrimoine financier est composé d’assurance-vie et de produits retraite (40 %) ainsi que de liquidités (36 % de comptes courants et livrets). Les valeurs mobilières (actions, obligations…) ne représentent que 14 %. Les 10 % restant correspondant à des liquidités placées en épargne salariale. Globalement, les ménages français détiennent peu d’actifs risqués. Un phénomène qui n’est pas spécifique à la France puisque nos voisins européens ne peuvent se targuer de chiffres meilleurs. Ainsi, par exemple, le taux de détention d’actions cotées est de 11 % en France, 11 % en Allemagne, 12 % en Espagne et seulement 3 % en Italie. À noter toutefois que le taux de détention des actifs risqués est plus important pour les ménages disposant d’une surface financière confortable. Ce patrimoine leur permettant de faire face plus facilement aux risques liés à ces actifs financiers.

Et l’endettement ?

Début 2018, 45 % des ménages vivant en France ont au moins un emprunt en cours de remboursement, pour des raisons privées ou professionnelles. Pour ces ménages endettés, le montant d’endettement moyen est de 79 200 €. Pour la moitié d’entre eux, ce montant est inférieur à 33 200 €. L’endettement moyen au titre de l’endettement privé des ménages ayant contracté au moins un emprunt privé s’élève en moyenne à 72 100 € ; l’endettement moyen à titre professionnel, qui ne concerne que 2 % des ménages, s’élève à 94 500 €.

Début 2018, la masse de dettes contractées, qui constituent le passif des ménages, représente 13 % du montant total des actifs détenus par l’ensemble des ménages. Les dettes des 10 % des ménages les mieux dotés en patrimoine brut équivalent à 10 % de leurs actifs. En revanche, les 10 % des ménages les moins bien dotés sont plus lourdement endettés au regard de leur patrimoine : leurs dettes représentent 38 % des actifs qu’ils possèdent.

Insee références – Revenus et patrimoine des ménages, édition 2021

Le démembrement consiste à « diviser » le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre. L’usufruit confère un droit d’usage et un droit aux revenus et la nue-propriété un droit de disposer du bien (le vendre après accord de l’usufruitier).

À ce titre, dans une affaire récente, une donation-partage organisant un démembrement de propriété portant sur un château avait été réalisée. Faisant valoir son droit, l’usufruitier avait assigné le nu-propriétaire, qui occupait le château depuis plusieurs années, aux fins de le voir déclarer occupant sans droit ni titre et de voir fixer une indemnité d’occupation. Une demande que la cour d’appel avait rejetée car, selon elle, l’usufruitier avait, par son comportement, renoncé à son usufruit. Les juges avaient souligné en effet que l’usufruitier avait quitté volontairement et définitivement les lieux 5 ans après l’acte de donation-partage. En outre, il n’avait pas manifesté l’intention de reprendre possession du château et ne s’était pas opposé à son aménagement partiel en gîte rural. Il n’avait pas non plus satisfait à son obligation d’entretien.

Mécontent de cette décision, l’usufruitier s’était alors pourvu en cassation. Et la Cour de cassation a donné tort à la cour d’appel. Elle a souligné que les agissements de l’usufruitier n’étaient pas de nature à manifester sans équivoque sa volonté de renoncer à son droit d’usufruit. Une solution logique dans la mesure où si la renonciation à un usufruit peut être expresse ou tacite, elle doit, dans tous les cas, être sans équivoque. Pour s’assurer de ce caractère, il est généralement conseillé de rédiger un acte sous seing privé enregistré ou un acte authentique portant renonciation.

Cassation civile 3e, 6 mai 2021, n° 20-1588

Obligatoire depuis novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Problème, ce DPE est, depuis de nombreuses années, décrié par certains professionnels. Manque de lisibilité, de fiabilité et de réalité…

Pour répondre à ces critiques et permettre de mieux piloter sa politique de rénovation énergétique, l’État a modifié le dispositif lié au DPE. Ce dernier faisant peau neuve à compter du 1er juillet 2021. Cette nouvelle mouture comporte plusieurs améliorations notables.

Tout d’abord, la méthode employée par les diagnostiqueurs pour établir le DPE évolue. Clap de fin pour la méthode dite « sur facture », qui consiste à diviser la surface du logement par la consommation énergétique réelle des occupants. Fin également de la méthode « 3CL », qui se base sur les caractéristiques techniques du bâtiment (surface et type de fenêtres, surface et isolation des planchers, murs, plafonds, type de chauffage…). Au 1er juillet 2021, la méthode « 3CL DPE 2021 » fait son apparition. Elle consiste à intégrer de nouveaux éléments à la méthode 3CL pour obtenir une estimation plus réaliste. Il s’agit des consommations annuelles liées à l’éclairage et au fonctionnement de la ventilation, du chauffage et du système de refroidissement. Est également prise en compte la performance de l’isolation, avec le niveau d’isolation pour chaque paroi (murs, planchers bas, toiture et portes/fenêtres). En outre, cette nouvelle méthode mesure l’inconfort d’été d’un logement ainsi que les conditions d’aération d’un logement.

Ensuite, le nouveau DPE gagne en lisibilité. Dans sa version actuelle, il comporte deux étiquettes. Une étiquette énergie qui renseigne sur la consommation du logement et une étiquette climat qui indique le niveau d’émissions de gaz à effet de serre. Au 1er juillet 2021, le DPE ne disposera plus que d’une seule étiquette faisant la synthèse des deux étiquettes énergie et climat.

Enfin, le nouveau DPE devient opposable. Cela signifie que l’acquéreur d’un bien immobilier, qui estime subir un préjudice en raison d’une étiquette erronée, pourra engager la responsabilité du vendeur. Ce dernier pouvant également se retourner contre le diagnostiqueur.

Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique, JO du 13 avril

Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au DPE, JO du 13 avril