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Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1^er novembre 2017 pour se terminer normalement au 31 octobre 2026, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 31 octobre 2020, ou pour celle du 31 octobre 2023.

En pratique, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 31 octobre 2020, il devra donner son congé au plus tard le 30 avril 2020.

Et attention, il doit veiller à bien respecter cette règle. Car s’il quitte les lieux de façon anticipée, c’est-à-dire avant l’expiration de la période triennale en cours, ce dernier sera en droit de lui réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Un départ anticipé

C’est ce qui s’est produit dans une affaire où une société avait pris des locaux commerciaux en location à compter du 1^er juin 2014 et qui avait quitté les lieux un an plus tard, soit le 21 mai 2015, qui plus est sans avoir délivré de congé au bailleur. Ce dernier lui avait alors réclamé le paiement des loyers jusqu’au 31 mai 2017, c’est-à-dire jusqu’à la fin de la première période triennale du bail. Il a obtenu gain de cause en justice.

Précision : le fait que les locaux avaient été reloués à un nouveau locataire après le départ de la société et que le bailleur n’avait subi aucune période d’inoccupation des lieux entre ce départ et l’arrivée du nouveau locataire a été indifférent aux yeux des juges. Autrement dit, le bailleur a été en droit de réclamer à la société le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale même s’il avait, par ailleurs, perçu des loyers de son nouveau locataire pour cette même période !

Cassation civile 3e, 10 septembre 2020, n° 19-16184

Vous le savez : la cession du bail rural est strictement encadrée par la loi. Ainsi, elle ne peut avoir lieu, dans le cadre familial, qu’avec l’autorisation du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal paritaire de baux ruraux.

Et lorsqu’elle est envisagée au profit d’une société, l’opération est plus compliquée. En effet, si la cession d’un bail rural à une société agricole n’est possible, là encore, qu’avec l’accord du bailleur, il n’est pas permis ici de pallier le refus de ce dernier en demandant l’autorisation du juge. Le refus du bailleur empêche donc le projet de cession d’aboutir. Et attention, une cession de bail intervenue en l’absence d’agrément du bailleur serait illicite et susceptible d’être sanctionnée par la résiliation de ce bail.

Le transfert d’un bail rural d’une société à une autre

Application de cette règle est fréquemment faite par les tribunaux, et encore récemment dans une affaire où un bail rural avait été consenti à une société qui, quelques années plus tard, avait été dissoute. Le bailleur avait alors constaté que le bail s’était poursuivi par une autre société appartenant au même groupe que la locataire initiale. Il avait donc demandé en justice la résiliation du bail, estimant que ce dernier avait été transmis d’une société à une autre sans qu’il ait donné son agrément.

Il a obtenu gain de cause. En effet, les juges ont constaté que les deux sociétés étaient juridiquement indépendantes l’une de l’autre et qu’il y avait donc bien eu transfert du bail rural de l’une à l’autre.

À noter : la situation aurait été différente s’il y avait eu transformation de la société en une société d’une autre forme car, dans ce cas, le bail aurait continué au profit de la même locataire, bien qu’ayant une forme juridique différente.

En outre, les juges ont rejeté l’argument selon lequel les deux sociétés appartenaient au même groupe, la loi n’autorisant pas la cession du bail rural entre sociétés sans l’agrément du bailleur, quand bien même dépendraient-elles d’un même groupe.

Cassation civile 3e, 27 février 2020, n° 18-22884