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On sait que le loyer d’un bail commercial renouvelé est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent.

Toutefois, le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à cette règle du plafonnement, notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le bailleur est donc en droit de demander une augmentation du loyer plus élevée.

Précision : les facteurs locaux de commercialité correspondent à l’intérêt que présente, pour un commerce, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une incidence favorable sur l’activité du locataire

À ce titre, les juges viennent de préciser que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsqu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, mais indépendamment du fait qu’elle ait eu effectivement et réellement une incidence sur le commerce exploité dans les locaux. Autrement dit, dès lors que la modification est favorable à l’activité du locataire, le bailleur peut lui imposer un déplafonnement du loyer même si son activité n’en a pas profité en pratique.

Dans cette affaire, le bailleur avait demandé le déplafonnement du loyer d’un bail commercial au moment de son renouvellement au motif que l’installation d’un complexe commercial avec des enseignes à forte capacité attractive à côté du local commercial loué améliorait l’achalandage de ce commerce (un commerce de luminaires), l’accroissement notable du flux entrant et sortant de la zone commerciale en raison de l’ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés pour créer le complexe commercial étant de nature à bénéficier à l’activité du locataire. De son côté, le locataire avait fait valoir que cette installation ne lui avait pas profité puisque son chiffre d’affaires n’avait pas augmenté.

Les juges ont donné raison au bailleur.

Cassation civile 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13288

Lorsqu’il exerce son droit de reprise, le propriétaire de terres louées à un agriculteur est tenu de lui délivrer un congé. Ce congé doit notamment mentionner le motif pour lequel il est donné (par exemple, la reprise pour exploiter) et l’identité du bénéficiaire de la reprise (lui-même, son conjoint ou son partenaire pacsé ou encore l’un de ses descendants).

Le locataire qui entend contester ce congé parce qu’il estime, par exemple, que les conditions de la reprise ne sont pas remplies (respect du contrôle des structures, compétence professionnelle du bénéficiaire de reprise…) doit saisir le tribunal paritaire de baux ruraux dans un délai de 4 mois à compter de la réception du congé.

À ce titre, dans une affaire récente, le bailleur, dont le congé pour reprise pour exploiter délivré au profit de son fils faisait l’objet d’une action en contestation par le locataire, avait fait valoir que cette contestation était irrégulière car ce dernier n’avait pas agi également contre le bénéficiaire de la reprise (le fils du bailleur donc). Il fondait son argumentation sur un article du Code de procédure civile selon lequel « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée », faisant ainsi allusion au bénéficiaire de la reprise.

La mise en cause du seul bailleur

Mais les juges ne lui ont pas donné raison. En effet, ils ont affirmé que le preneur à bail rural, qui agit en contestation du congé aux fins de reprise pour exploiter délivré par le bailleur, n’est tenu de mettre en cause à l’instance que ce dernier, qui a seul, par cet acte, manifesté sa volonté de rompre le bail. Il n’a donc pas à mettre en cause le bénéficiaire de la reprise (lorsqu’il ne s’agit pas du bailleur lui-même), lequel n’est pas partie au bail rural, quand bien même ce dernier est intéressé au premier chef par ce procès.

Cassation civile 3e, 13 mars 2025, n° 23-20161

Lorsqu’un créancier n’est pas parvenu à recouvrer, après relance puis mise en demeure, une somme d’argent qui lui est due, par exemple par un client, il peut recourir à la procédure d’injonction de payer. Rapide, simple et peu coûteuse, cette procédure lui permet d’obtenir d’un juge une ordonnance qui enjoint son débiteur de régler sa dette.

À ce titre, la question a été récemment posée à la Cour de cassation de savoir si, avant d’engager une procédure d’injonction de payer, le créancier avait l’obligation de tenter une résolution amiable du litige, soit par une conciliation menée par un conciliateur, soit par une médiation, soit encore par une procédure participative (procédure par laquelle ce sont les parties elles-mêmes, assistées obligatoirement par leurs avocats respectifs, qui tentent de mettre fin au différend qui les oppose).

Pas d’obligation de conciliation préalable

La Cour de cassation a répondu par la négative. Pour elle, une tentative préalable de résolution amiable du litige ne s’impose pas dans le cadre d’une procédure d’injonction de payer, et ce ni dans la phase initiale de la procédure, c’est-à-dire lorsque le créancier dépose sa requête et qu’elle est examinée par le tribunal qui rend ensuite son ordonnance, ni dans l’éventuelle seconde phase, lorsque le débiteur conteste l’existence ou le montant de la créance et fait opposition à l’ordonnance du juge.

Attention : lorsque la procédure tend à obtenir le paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €, elle doit obligatoirement être précédée d’une tentative de résolution amiable du différend (conciliation, médiation ou procédure participative), sauf dans un certain nombre de cas (notamment en cas d’urgence manifeste ou de circonstances de l’affaire rendant impossible une telle tentative). À défaut, l’action du créancier serait déclarée irrecevable par le tribunal.

Cassation civile 2e, 25 septembre 2025, avis n° 15017

Dans le cadre d’un contrat, une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne dès lors que cette inexécution est suffisamment grave. On parle « d’exception d’inexécution ».

Ainsi, par exemple, dans un contrat de vente, l’acheteur est en droit de refuser de payer le prix tant que le vendeur ne lui a pas livré le bien. De même, dans un contrat de bail, le locataire peut refuser de payer le loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné.

À ce titre, les juges viennent de réaffirmer que le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, de payer les loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable à ce dernier.

Dans cette affaire, une société locataire avait cessé de payer les loyers en raison d’importantes infiltrations dans le local commercial. À l’appui de sa décision de refuser de payer les loyers, il avait invoqué l’exception d’inexécution. En effet, selon lui, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance puisque le local était devenu impropre à l’usage auquel il était destiné et qu’il ne pouvait plus exploiter son activité commerciale tant que des travaux ne seraient pas réalisés.

Le bailleur avait alors reproché à son locataire de ne pas lui avoir envoyé de mise en demeure préalablement à la cessation du paiement des loyers, ce qui l’empêchait de se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Pas besoin d’une mise en demeure

Mais les juges ont donné raison au locataire. En effet, ils ont rappelé que le locataire peut refuser de payer le loyer à compter du jour où le local devient impropre à son usage en raison du manquement du bailleur à ses obligations. Et que cette exception d’inexécution joue sans avoir à envoyer une mise en demeure préalable.

Cassation civile 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24005