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En principe, le commerçant ou l’entreprise qui exerce son activité dans un local loué par bail commercial bénéficie d’un droit dit « de préemption » ou « de préférence » qui lui permet d’acquérir en priorité ce local lorsque le propriétaire décide de le mettre en vente.

En pratique : le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Plusieurs locaux commerciaux…

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit notamment « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si plusieurs locaux commerciaux sont situés dans l’immeuble mis en vente, le droit de préférence des locataires ne s’applique pas.

… ou même un seul

Et il en est de même si l’immeuble mis en vente ne comprend qu’un seul local commercial. C’est ce que vient de préciser la Cour de cassation. Autrement dit, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble mis en vente, même si cet immeuble ne comprend qu’un seul local commercial.

Cassation civile 3e, 19 juin 2025, n° 23-19292

Les règles régissant le bail commercial ne prévoient aucune disposition spécifique relative au délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire. Les parties au contrat peuvent donc définir librement les modalités de cette restitution. Et si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai prévu par le bail, il engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à payer des dommages-intérêts au locataire.

À ce titre, dans une affaire récente, un bail commercial prévoyait qu’à la restitution des locaux, le dépôt de garantie serait remboursé au locataire après remise des clés, déduction faite des sommes dont ce dernier pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendus nécessaires après état des lieux de sortie contradictoirement établi. Or, six mois après le départ du locataire, le bailleur ne lui avait toujours pas restitué le dépôt de garantie. Le locataire avait alors mis de demeure le bailleur de s’exécuter, puis, faute de remboursement de sa part, avait saisi la justice.

Une rétention injustifiée

Après avoir constaté qu’aucune observation ni réserve n’avait été formulée par le bailleur quant à l’état des locaux lors du départ du locataire, les juges ont estimé que la rétention du dépôt de garantie par le bailleur était injustifiée et que dernier avait commis un manquement à ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité. Ils l’ont donc condamné à payer au locataire une somme correspondant au montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la mise en demeure ainsi que des dommages-intérêts à hauteur de 4 000 € au titre du préjudice subi par le locataire.

Cour d’appel de Paris, 3 avril 2025, n° 21-15834

Les associations doivent, dans les 3 mois, déclarer à l’administration tous les changements survenus dans leur administration et, notamment, les acquisitions ou aliénations d’immeubles. Ces changements ne sont opposables aux tiers qu’à partir du jour où ils sont déclarés.

Dans une affaire récente, une association, qui avait, les 20 février 2001 et 4 août 2004, vendu plusieurs biens immobiliers à une autre association, n’avait déclaré ces transactions à la préfecture qu’en mai 2021. L’association acheteuse avait, quant à elle, déclaré ces acquisitions en janvier 2015.

Des actes opposables à compter de leur déclaration en préfecture

Dans le cadre d’une procédure judiciaire liée à la rupture de son contrat de travail, un ex-salarié de l’association vendeuse avait prétendu que ces ventes lui étaient inopposables car les déclarations en préfecture n’avaient pas été effectuées dans le délai de 3 mois.

Mais, pour la Cour de cassation, les ventes sont opposables aux tiers à compter de leur déclaration en préfecture, même si celle-ci a été réalisée après l’expiration de ce délai de 3 mois.

Cassation civile 3e, 26 juin 2025, n° 23-17936

Insérée dans un bail rural, soit initialement soit, plus généralement, dans le bail renouvelé, une clause de reprise sexennale permet au bailleur de reprendre le fonds loué à la fin de la 6^e année qui suit le renouvellement du bail ou passée une période de 9 ans en cas de bail à long terme (donc au bout de 15 ans de location), et ce au profit de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) ou de l’un de ses descendants (mais pas du bailleur lui-même). Grâce à cette clause, le bailleur gagne donc 3 ans pour pouvoir exercer son droit de reprise. Mais dans ce cas, il devra délivrer congé au locataire 2 ans (et non pas 18 mois) au moins avant l’échéance.

À noter : le locataire ne peut pas s’opposer à l’insertion d’une telle clause dans le bail.

À tout moment après le renouvellement du bail

À ce titre, les juges ont récemment précisé que le bailleur peut demander l’insertion d’une clause de reprise sexennale à tout moment après le renouvellement du bail, et pas nécessairement à une date proche de celui-ci.

Dans cette affaire, un bailleur avait demandé en justice (même si, en principe, il pouvait l’imposer puisque le locataire ne peut pas refuser) l’insertion d’une clause de reprise sexennale près de 4 ans après le renouvellement du bail. Le locataire s’y était opposé, faisant valoir que la demande d’insertion d’une telle clause devait être formée à un moment proche du renouvellement. La loi (l’article L 411-6 du Code rural) prévoit d’ailleurs que l’insertion doit être demandée « au moment du renouvellement ».

Mais cet argument n’a pas trouvé grâce aux yeux des juges, lesquels ont donné gain de cause au bailleur.

Cassation civile 3e, 10 avril 2025, n° 23-23382