Juridique

Parce qu’il ne donne lieu à aucune contrepartie financière, le prêt à usage de parcelles agricoles n’est pas soumis au statut du fermage. Mais attention, dès lors qu’une contrepartie est mise à la charge de l’occupant des parcelles, la convention risque d’être requalifiée en bail rural. Et si cette requalification emporte des conséquences bénéfiques pour ce dernier, qui acquiert alors la qualité de fermier et tous les droits et avantages qu’elle confère (droit au renouvellement du bail, droit de céder le bail, indemnité en fin de bail, etc.), elle peut également avoir des effets négatifs pour lui…

Ainsi, dans une affaire récente, un prêt à usage portant sur des parcelles de terre avait été conclu entre leur propriétaire et un agriculteur. Ce contrat prévoyant qu’il devait assumer seul la charge des impôts fonciers sur ces parcelles, l’agriculteur avait obtenu en justice sa requalification en bail rural.

Du coup, le bailleur avait délivré au locataire une mise en demeure de payer les fermages échus depuis la conclusion de la convention conclue avec lui. Le locataire n’ayant pas donné suite à cette mise en demeure dans le délai de 3 mois imparti par la loi, le bailleur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action en résiliation du bail. Et il a obtenu gain de cause, les juges ayant condamné le locataire à payer les arriérés de fermages et prononcé la résiliation. Tel est pris qui croyait prendre…

Précision : dans le respect des règles de la prescription, le bailleur avait demandé le paiement des fermages dans les 5 ans qui avaient suivi la décision ayant requalifié la convention en bail rural.

Cassation civile 3e, 15 juin 2023, n° 21-14204

Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux.

Ces derniers doivent donc continuer à respecter leurs obligations de locataires à l’égard de leurs bailleurs respectifs. À ce titre, ils sont tenus d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associés. À défaut, le bailleur concerné serait en droit de demander la résiliation du bail, et ce sans même que le manquement du locataire à cette obligation lui ait causé un préjudice.

C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire où l’exploitant locataire de parcelles agricoles les avait mises à disposition d’une EARL dont il était l’un des associés avec sa fille. Ce dernier ayant pris sa retraite, le bailleur avait demandé en justice la résiliation du bail au motif qu’il ne participait plus aux travaux de l’exploitation, ce qui constituait une cession de bail illicite.

Les juges ont donné gain de cause au bailleur. En effet, ils ont déclaré que le locataire qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonne la jouissance du bien loué à cette société et procède ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Et que dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sans être tenu de démontrer un préjudice.

Cassation civile 3e, 12 octobre 2023, n° 21-20212

Depuis le 2 novembre dernier, la surface des publicités extérieures dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants est limitée à 10,50 m², contre 12 m² jusqu’alors. Les pouvoirs publics entendent ainsi réduire l’impact des panneaux publicitaires dans l’espace public tout en maintenant la possibilité pour les commerçants de faire de la publicité.

Plus précisément, la surface maximale des publicités (non lumineuses) et des enseignes apposées sur un mur ou sur une clôture, scellées au sol ou installées directement sur le sol, est ramenée de 12 m² à 10,50 m² dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants, dans celles de moins de 10 000 habitants mais appartenant à une unité urbaine de plus de 100 000 habitants, ainsi qu’à l’intérieur de l’emprise d’un aéroport ou d’une gare ferroviaire ou routière.

À l’inverse, dans les autres agglomérations, la surface maximale des publicités (non lumineuses) sur les murs ou sur les clôtures passe de 4 m² à 4,70 m².

Précision : ces surfaces prennent en compte le panneau tout entier, c’est-à-dire encadrement compris, et non pas seulement l’affiche qu’il supporte. Toutefois, pour les publicités supportées par le mobilier urbain, seule la surface de l’affiche ou de l’écran est à prendre en compte.

Important : les publicités et enseignes déjà en place avant le 2 novembre 2023 peuvent être maintenues jusqu’au 2 novembre 2027. Les professionnels du secteur disposent donc d’un délai de 4 ans pour procéder à leur mise en conformité à ces nouvelles règles.

Décret n° 2023-1007 du 30 octobre 2023, JO du 1er novembre

Le bailleur qui loue un local situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doit joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. À défaut, le locataire peut demander la résiliation du contrat ou demander une diminution du loyer.

Sachant que, selon une décision récente de la Cour de cassation concernant le bail de locaux commerciaux, la résiliation du bail n’est encourue que si le manquement du bailleur à cette obligation est « d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce », ce qui n’avait pas été établi dans cette affaire.

Autrement dit, le fait que le bailleur ne fournisse pas un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois ne suffit pas à justifier la résiliation du bail ou une diminution du loyer.

Cassation civile 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15850

Lorsqu’une personne envisage d’exploiter un terrain agricole qui lui est donné, vendu ou loué par un parent ou par un allié jusqu’au 3^e degré inclus, ou dont elle a hérité à la suite du décès de l’un d’eux, elle n’est pas tenue d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter, bien que la surface totale qu’elle mettrait alors en valeur dépasserait le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. En effet, dans ce cas, elle doit simplement adresser une déclaration au préfet, à condition toutefois que le terrain considéré ait été détenu par ce parent ou par cet allié depuis au moins 9 ans.

Toutefois, ce régime dérogatoire de la déclaration ne s’applique pas lorsque les parcelles concernées ont vocation à être exploitées en société. C’est ce que la Cour de cassation a décidé dans l’affaire récente suivante.

Des terres agricoles avaient été reprises par leur propriétaire qui avait indiqué, dans le congé envoyé au locataire, qu’elles seraient exploitées, par son fils et par lui-même, dans le cadre d’une société (en l’occurrence, une EARL). Le locataire avait contesté le congé, faisant valoir que l’EARL devait disposer d’une autorisation administrative d’exploiter au titre du contrôle des structures. De son côté, le propriétaire rétorquait qu’une simple déclaration suffisait puisque les terres objet de la reprise, ayant vocation à être exploitées par une société constituée de lui-même et de son fils, restaient dans la famille.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé qu’une société, même composée de membres d’une même famille, ne peut pas bénéficier du régime dérogatoire de la déclaration au titre du contrôle des structures.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 21-21584