Juridique

Lorsque le propriétaire d’un local loué à un commerçant refuse de renouveler le bail commercial, il doit verser à ce dernier une indemnité, dite d’éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu’il subit en raison du défaut de renouvellement (sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime).

Cette indemnité comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, et augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation du locataire, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour racheter un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire apporte la preuve que le préjudice subi par le locataire est moindre.

À ce titre, la valeur du droit au bail non renouvelé doit toujours être prise en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire où le bailleur avait considéré qu’il ne pouvait y avoir d’indemnisation au titre de la valeur du droit au bail sur l’ancien local car le locataire, après avoir été privé du renouvellement de son bail, s’était très vite réinstallé dans un nouveau local d’une superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé, donc dans des conditions plus avantageuses. Mais selon les juges, cet argument n’est pas recevable car le droit au bail étant un élément du fonds de commerce, il convient nécessairement de fixer l’indemnité d’éviction en tenant compte de sa valeur.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19340

Au titre du mois d’octobre 2021, le fonds de solidarité, comme lors du mois de septembre, bénéficie aux entreprises présentes dans les territoires ayant mis en place des mesures de confinement ou de couvre-feu en raison de l’épidémie de Covid-19. Sont essentiellement concernées les entreprises domiciliées en outremer.

Les entreprises interdites d’accueillir du public

Le fonds de solidarité bénéficie au titre du mois d’octobre 2021 aux entreprises qui ont subi une interdiction d’accueillir du public continue et perdu au moins 20 % de leur chiffre d’affaires par rapport au chiffre d’affaires de référence (chiffre d’affaires retenu pour mesurer la perte).

Sont également concernées les entreprises ayant subi une interdiction d’accueillir du public d’au moins 21 jours et ayant enregistré une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % sur cette période.

Pour ces entreprises, le montant de l’aide sera de 20 % du chiffre d’affaires mensuel de référence, dans la limite de 200 000 €.

Quant aux entreprises domiciliées dans un territoire soumis à un confinement pendant au moins 8 jours en octobre 2021, sous réserve d’accuser une perte de chiffre d’affaires d’au moins 20 %, elles peuvent prétendre à une compensation de leur perte de chiffre d’affaires dans la limite de 1 500 €.

Les entreprises des secteurs les plus touchés

Sous réserve d’avoir touché le fonds de solidarité au moins un mois entre janvier et mai 2021, d’être domiciliées dans un territoire où la durée des couvre-feux et/ou des confinements a dépassé 20 jours au mois d’octobre et d’enregistrer une perte de chiffre d’affaires d’au moins 10 % au cours de ce même mois tout en ayant réalisé au moins 15 % du chiffre d’affaires de référence, les entreprises appartenant aux secteurs les plus frappés par la crise (voir annexes 1 et 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020) peuvent également bénéficier d’une nouvelle aide au titre du mois d’octobre.

Le montant de l’aide correspond à 40 % de la perte, plafonné à 20 % du chiffre d’affaires mensuel de référence ou 200 000 €.

Par ailleurs, sous réserve d’enregistrer une perte de 50 % de chiffre d’affaires, les entreprises de moins de 50 salariés, n’appartenant pas à ces secteurs et domiciliées dans un territoire soumis à au moins 8 jours de confinement bénéficient, au titre du mois d’octobre, d’une aide correspondant à leur perte de chiffre d’affaires mensuel plafonnée à 1 500 €.

Formuler la demande en ligne

Pour obtenir cette aide, les demandes doivent être effectuées par voie dématérialisée sur l’espace « particulier » du chef d’entreprise sur le site www.impots.gouv.fr, au plus tard le 31 janvier 2022.

Important : la date limite de dépôt des demandes d’aide réalisées pour les mois de juin, juillet et août 2021 a été repoussée du 31 octobre 2021 au 31 décembre 2021 pour certaines entreprises. Sont concernées les entreprises domiciliées en Guadeloupe, en Guyane, à La Réunion, en Martinique, à Mayotte, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna.

Décret n° 2021-1581 du 7 décembre 2021, JO du 8

Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, JO du 31

Lorsqu’un bail rural arrive à expiration, l’exploitant locataire a droit, en principe, au renouvellement automatique de celui-ci. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement du bail. Tel est le cas :

– lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite ;

– lorsque le bailleur entend exercer son droit de reprise pour exploiter les terres louées ou pour les faire exploiter par un membre de sa famille ;

– lorsqu’il invoque un motif grave à l’encontre du locataire de la même nature que ceux pouvant justifier la résiliation du bail (défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…).

Et les juges considèrent également que le bailleur est en droit de faire obstacle au renouvellement du bail lorsque le locataire (ou, dans l’hypothèse où les terres louées sont exploitées dans le cadre d’une société, lorsque la société) n’est pas en règle avec le contrôle des structures. C’est ce qu’ils viennent de réaffirmer dans l’affaire récente suivante. Un bail rural à long terme avait été consenti à un exploitant agricole. Par la suite, ce dernier avait constitué un Gaec avec son fils, Gaec à la disposition duquel il avait mis les terres louées. Quelque temps avant l’expiration du bail, le bailleur avait envoyé un congé au locataire pour s’opposer au renouvellement, faisant valoir un manquement à la réglementation du contrôle des structures. Ce dernier avait alors saisi la justice pour demander l’annulation du congé. En effet, selon lui, le bailleur ne pouvait pas s’opposer au renouvellement du bail pour ce motif car rien ne venait démontrer qu’il (le locataire) se trouvait dans une situation nécessitant une autorisation administrative d’exploiter. Les juges lui avaient donné raison.

La société doit être en règle

Mais la Cour de cassation, saisie à son tour du litige, n’a pas été de cet avis. Car lorsque le locataire a, au cours du bail, mis les terres louées à la disposition d’une société, il ne peut prétendre au renouvellement de ce bail que si cette dernière est en règle avec le contrôle des structures. Si une autorisation d’exploiter est requise, c’est la société qui doit obtenir cette autorisation. Dans cette affaire, les juges auraient donc dû rechercher si tel était le cas. Faute d’avoir procédé à cette recherche, ils ne pouvaient pas d’emblée annuler le congé délivré par le bailleur.

Cassation civile 3e, 1er avril 2021, n° 19-25078

Un nouveau dispositif de soutien aux entreprises impactées par la crise sanitaire du Covid-19 vient d’être mis en place. Il s’adresse à certains commerces de détail et de services qui ont été interdits d’accueil du public entre février et mai 2021 pour lutter contre la propagation du virus et qui n’ont pas pu bénéficier de l’aide du fonds de solidarité ni de celle relative à la prise en charge des coûts fixes. Sont concernées en particulier les entreprises qui disposent de plusieurs magasins dont certains ont dû fermer tandis que d’autres ont pu rester ouverts.

Cette nouvelle aide dite « loyers » consiste à compenser les loyers dont ces commerces ont été redevables au titre de la période février-mai 2021.

Les entreprises concernées

Pour bénéficier de cette nouvelle aide « loyers », les commerces doivent remplir les conditions suivantes :

– avoir été créés avant le 31 janvier 2021 ;

– exercer l’une des activités exigibles (la liste des activités éligibles figure en annexe du décret du 16 novembre 2021) ;

– avoir subi une interdiction d’accueil du public dans au moins un de leurs établissements ;

– ne pas avoir fait l’objet d’un arrêté préfectoral ordonnant la fermeture pour cause de non-respect des obligations qui leur incombaient pour lutter contre l’épidémie ;

– ne pas se trouver en liquidation judiciaire au premier jour du mois éligible (février, mars, avril ou mai 2021) ;

– ne pas avoir obtenu l’aide du fonds de solidarité ni l’aide « coûts fixes » au titre du mois éligible (ou, pour les grandes entreprises, avoir atteint le plafond de 200 000 € d’aide au titre du fonds de solidarité ou le plafond de 10 M€ de l’aide relative aux coûts fixes).

À noter : aucune condition de perte de chiffre d’affaires n’est exigée.

Le montant de l’aide

Le montant de l’aide pour un mois éligible correspond à la somme des loyers ou redevances et charges que l’entreprise a déboursée, calculés au prorata des journées d’interdiction d’accueil du public intervenues dans ce mois.

Sachant que sont déduits de cette somme le montant des éventuelles aides perçues par l’entreprise au titre du fonds de solidarité ou de la prise en charge des coûts fixes pour le mois éligible ainsi que les recettes liées aux activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison qu’elle a exercées. De même, est déduit le montant de l’éventuelle indemnisation que l’entreprise a perçue de son assurance couvrant le paiement des loyers.

Précision : dans certaines situations, le montant de l’aide fait l’objet d’un plafonnement.

La demande pour bénéficier de l’aide

Les entreprises éligibles à l’aide « loyers » doivent déposer leur demande en une seule fois sur le site www.impots.gouv.fr avant le 28 février 2022.

La demande doit être accompagnée, pour chaque mois éligible, d’un certain nombre de justificatifs, notamment d’une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise remplit bien les conditions d’exigibilité exigées, de la preuve de la facturation des loyers et d’une attestation de son expert-comptable faisant état du respect des conditions requises.

La subvention sera versée en une seule fois sur le compte bancaire fourni par l’entreprise lors de sa demande. Elle ne sera versée que si son montant atteint 500 €.

Décret n° 2021-1488 du 16 novembre 2021, JO du 17