Juridique

Insérée dans un bail rural, soit initialement soit, plus généralement, dans le bail renouvelé, une clause de reprise sexennale permet au bailleur de reprendre le fonds loué à la fin de la 6^e année qui suit le renouvellement du bail ou passée une période de 9 ans en cas de bail à long terme (donc au bout de 15 ans de location), et ce au profit de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) ou de l’un de ses descendants (mais pas du bailleur lui-même). Grâce à cette clause, le bailleur gagne donc 3 ans pour pouvoir exercer son droit de reprise. Mais dans ce cas, il devra délivrer congé au locataire 2 ans (et non pas 18 mois) au moins avant l’échéance.

À noter : le locataire ne peut pas s’opposer à l’insertion d’une telle clause dans le bail.

À tout moment après le renouvellement du bail

À ce titre, les juges ont récemment précisé que le bailleur peut demander l’insertion d’une clause de reprise sexennale à tout moment après le renouvellement du bail, et pas nécessairement à une date proche de celui-ci.

Dans cette affaire, un bailleur avait demandé en justice (même si, en principe, il pouvait l’imposer puisque le locataire ne peut pas refuser) l’insertion d’une clause de reprise sexennale près de 4 ans après le renouvellement du bail. Le locataire s’y était opposé, faisant valoir que la demande d’insertion d’une telle clause devait être formée à un moment proche du renouvellement. La loi (l’article L 411-6 du Code rural) prévoit d’ailleurs que l’insertion doit être demandée « au moment du renouvellement ».

Mais cet argument n’a pas trouvé grâce aux yeux des juges, lesquels ont donné gain de cause au bailleur.

Cassation civile 3e, 10 avril 2025, n° 23-23382

Hormis s’il s’agit d’opérations courantes et conclues à des conditions normales, les conventions intervenues directement ou par personne interposée entre une SARL et l’un de ses gérants ou l’un de ses associés ne peuvent pas être conclues librement (contrat de travail, prêt de somme d’argent par un dirigeant à la société, conditions de départ à la retraite, etc.). Il en est de même pour les conventions qui sont passées par une SARL avec une société civile dont un associé ou un dirigeant est également gérant ou associé de la SARL.

En effet, pour éviter qu’elles ne portent atteinte aux intérêts de la société, ces conventions sont soumises au contrôle des associés en vertu d’une procédure particulière. C’est la raison pour laquelle on parle de « conventions réglementées ».

Ainsi, le gérant de la SARL ou, s’il en existe un, le commissaire aux comptes, doit présenter à l’assemblée, ou joindre aux documents communiqués aux associés en cas de consultation écrite, un rapport sur ces conventions. L’assemblée statue ensuite sur ce rapport, ce qui permet aux associés d’approuver ou de désapprouver les conventions réglementées.

À noter : lorsqu’elle n’est pas approuvée par les associés, une convention réglementée n’est pas nulle. Elle continue donc de s’appliquer. Mais dans ce cas, les conséquences préjudiciables qui peuvent en résulter pour la société sont à la charge du gérant ou de l’associé qui a conclu la convention.

Et la modification d’une convention réglementée ?

À ce titre, la Cour de cassation vient de préciser que la modification d’une convention réglementée doit, elle aussi, comme sa conclusion, être soumise à l’approbation des associés.

Dans cette affaire, un bail commercial avait été conclu par le gérant associé d’une SARL avec une SCI dont il était également associé. Constituant une convention réglementée, ce bail avait été approuvé par les associés. Mais par la suite, les associés avaient reproché au gérant de ne pas leur avoir fait approuver les révisions du loyer de ce bail et demandé en justice la révocation du gérant pour ce motif. La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que seule la conclusion du bail devait être approuvée par les associés.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis.

Précision : la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur la question de la révocation du gérant. Il appartiendra donc à la cour d’appel qui sera à nouveau saisie de cette affaire de dire si le gérant qui n’a pas soumis les révisions du loyer du bail à l’approbation des associés peut être révoqué pour ce motif.

Cassation commerciale, 28 mai 2025, n° 23-23536

Les tribunaux de commerce sont compétents pour statuer sur les contestations relatives aux sociétés commerciales. Il en résulte, selon la Cour de cassation, que l’action du gérant d’une SARL, qui est une société commerciale, en contestation de sa révocation relève de la compétence du tribunal de commerce, peu important que l’activité exercée par la SARL soit une profession libérale.

Dans cette affaire, la gérante d’une SARL de vétérinaires, qui avait été révoquée, avait contesté cette décision devant le tribunal judiciaire. La SARL avait alors soulevé l’incompétence du tribunal judiciaire au profit du tribunal de commerce. Mais la cour d’appel avait estimé que le tribunal judiciaire était bien compétent puisque l’activité de vétérinaire, exercée par la SARL, est de nature civile, peu important que cette dernière ait une forme commerciale.

Compétence exclusive du tribunal de commerce

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel, rappelant la compétence exclusive des tribunaux de commerce pour connaître des contestations relatives aux sociétés commerciales, et donc aux SARL, et ce quel que soit leur objet.

Précision : la Cour de cassation a précisé que dérogent à cette compétence exclusive du tribunal de commerce les contestations :

– mettant en cause une personne non commerçante qui est extérieure à la société (donc ni associée ni dirigeante), auquel cas cette personne dispose du choix de saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce (ce qui n’était pas le cas dans cette affaire puisqu’il s’agissait de la gérante de la société) ;

– mettant en cause une société à responsabilité limitée constituée pour l’exercice d’une profession libérale réglementée, par exemple une Selarl (société d’exercice libéral à responsabilité limitée), auquel cas ces contestations relèvent de la compétence des seuls tribunaux judiciaires (ce qui n’était pas le cas non plus puisqu’il s’agissait d’une SARL et non d’une Selarl).

Cassation commerciale, 28 mai 2025, n° 24-14148

L’association qui souscrit un contrat hors établissement (par exemple à distance) avec un professionnel se voit appliquer le régime protecteur des consommateurs et, à ce titre, bénéficie d’un droit de rétractation pendant 14 jours lorsqu’elle n’emploie pas plus de cinq salariés et que l’objet de ce contrat n’entre pas dans le champ de son activité principale. Lorsque ce droit de rétractation existe, son cocontractant doit lui communiquer les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation.

Dans une affaire récente, une association avait pris en location un photocopieur pour une durée de 21 trimestres moyennant le paiement d’un loyer de 882 € TTC par trimestre. L’association ayant cessé de payer ces échéances, la société avait saisi les tribunaux pour obtenir le paiement des loyers en retard et d’une indemnité de résiliation, le tout pour environ 9 850 €. En défense, l’association avait demandé la nullité du contrat de location au motif que la société ne l’avait pas informée de son droit de rétractation et ne lui avait pas fourni de bordereau de rétractation.

Un contrat qui ne relève pas de l’activité principale de l’association

Selon la cour d’appel saisie du litige, pour être considéré comme entrant dans le champ de l’activité principale du professionnel, l’objet du contrat ne doit pas seulement présenter une finalité professionnelle. En effet, il doit « présenter un lien plus étroit avec l’activité effectivement déployée par le professionnel et ne saurait constituer un accessoire de celle-ci ».

Dans l’affaire en cause, les juges ont constaté que l’essentiel de l’activité de l’association consistait selon ses statuts à « resserrer les liens confraternels et de camaraderie, permettre à ses membres de se connaître et de s’entraider, faire bénéficier chacun de ses adhérents de l’expérience de tous les autres, organiser des déplacements et voyages ainsi que diverses activités ou manifestations exceptionnelles, dans l’intérêt des membres ». Ils en ont conclu que le contrat de location d’un photocopieur était accessoire par rapport à son activité principale.

Puisque ce contrat avait été conclu hors établissement et n’entrait pas dans le champ de l’activité principale de l’association, celle-ci bénéficiait d’un droit de rétractation. Et comme ce contrat n’était pas accompagné du formulaire type de rétractation, les juges l’ont déclaré nul.

Cour d’appel de Toulouse, 19 février 2025, n° 23/01110