Éviter les arnaques financières Durée : 02 mn 22 s
Durée : 02 mn 22 s
Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier montre des signes de faiblesse. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) a atteint 955 000 à fin août 2023 (soit -16,6 % par rapport à fin août 2022). Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis 10 ans ! Comme le souligne cette étude, […]
Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier montre des signes de faiblesse. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) a atteint 955 000 à fin août 2023 (soit -16,6 % par rapport à fin août 2022). Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis 10 ans !
Comme le souligne cette étude, le marché immobilier se contracte sous l’effet de la politique monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE) dans un objectif d’assurer au plus tôt le retour de l’inflation au niveau de sa cible de 2 % à moyen terme. Bien que l’inflation poursuive son ralentissement, les taux directeurs actuels de la BCE devraient se maintenir pendant encore plusieurs mois à des niveaux élevés.
En pratique, les notaires constatent beaucoup de refus de prêt, mettant ainsi en échec de nombreux projets d’acquisition et créant un effet déceptif au regard de l’appétence toujours aussi grande des Français pour la pierre. À noter que l’année 2023 devrait se terminer aux alentours des 900 000 transactions, signe d’une très forte décélération sur un an. Le réajustement des volumes de ventes est donc brutal et pourrait continuer à s’opérer en 2024.
S’agissant des prix des logements anciens en France métropolitaine, ils ont enregistré une première baisse à la fin de l’été 2023. Après avoir résisté jusqu’en juillet 2023 (-0,2 % sur un an), les prix ont diminué globalement de 1 % sur un an en août 2023, et ce pour la première fois depuis fin 2015. Cette baisse s’accélérerait dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023. Et elle serait légèrement plus importante pour les maisons anciennes (-3,2 %) que pour les appartements anciens (-2,7 %). Fait marquant, en province, les prix des logements anciens diminueraient moins rapidement que sur l’ensemble de la France métropolitaine, avec -1,9 % à fin novembre 2023.
L’administration fiscale exige désormais que la demande de recours hiérarchique d’un contribuable en cas de désaccord sur le redressement envisagé à la suite d’un contrôle fiscal soit effectuée dans un délai précis.
Les entreprises qui font l’objet d’une vérification ou d’un examen de comptabilité, ou encore les particuliers visés par un examen de situation fiscale personnelle, ont la possibilité de demander la saisine des supérieurs hiérarchiques du contrôleur, notamment lorsqu’ils sont en désaccord avec le redressement envisagé.
À savoir : ce recours est un droit prévu par la charte des droits et obligations du contribuable vérifié, qui s’impose à l’administration fiscale. Autrement dit, le refus de cette dernière d’y donner suite peut entraîner l’annulation du redressement.
À ce titre, l’administration fiscale vient de préciser, conformément à la position du Conseil d’État, que cette demande de recours hiérarchique ne peut être formulée qu’après la réponse qu’elle a apportée aux observations du contribuable sur la proposition de redressement.
À noter : la demande de recours hiérarchique ne peut donc pas intervenir après la réception de la proposition de redressement au risque d’être considérée comme prématurée.
Et l’administration ajoute que la demande de recours hiérarchique doit être réalisée dans un délai de 30 jours à compter de la réception de cette réponse. Jusqu’à présent, une telle demande n’était contrainte par aucun délai. Elle devait seulement être effectuée avant la mise en recouvrement du redressement.
BOI-CF-PGR-20-10 du 15 novembre 2023 n° 340
Charte des droits et obligations du contribuable vérifié, octobre 2023
Notre contrat de mariage contient une clause de préciput portant sur notre résidence principale. Cette clause reste-t-elle opérante après la dissolution du régime matrimonial en cas de divorce ?
La clause de préciput offre la possibilité au conjoint survivant de prélever, sans indemnité, sur la communauté, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait eu normalement droit. Sachant que le conjoint survivant est libre d’exercer ou non ce prélèvement. Cette clause s’adresse, en principe, aux seuls époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et sous le régime de participation aux acquêts.
En cas de divorce, la clause de préciput est automatiquement révoquée. Toutefois, l’époux qui a consenti cet avantage matrimonial peut renoncer à la révocation de plein droit et faire constater cette décision par le juge au moment du divorce.
Établi par les différents organismes de retraite, le relevé de carrière est censé être le reflet fidèle de votre carrière professionnelle et des droits à la retraite qu’elle vous a ouverts. Malheureusement, il ne faut pas se fier aveuglément à ce document qui peut comporter de nombreuses erreurs. Explications. Des chiffres édifiants Dans son dernier rapport, la Cour des comptes a certifié avec réserve les […]
Établi par les différents organismes de retraite, le relevé de carrière est censé être le reflet fidèle de votre carrière professionnelle et des droits à la retraite qu’elle vous a ouverts. Malheureusement, il ne faut pas se fier aveuglément à ce document qui peut comporter de nombreuses erreurs. Explications.
Dans son dernier rapport, la Cour des comptes a certifié avec réserve les comptes 2022 de la branche vieillesse et de la Caisse nationale d’assurance vieillesse. Elle pointe, entre autres, les nombreuses erreurs affectant les prestations de retraite. Selon l’institution de la rue Cambon, une prestation de retraite sur 7 attribuée à d’anciens salariés comportait au minimum une erreur financière. Pire encore, selon certains spécialistes des audits retraite, le taux d’erreur est largement sous-estimé. En pratique, il a été constaté en moyenne au moins 5 erreurs dans 9 relevés de carrière sur 10 !
Toujours dans le rapport de la Cour des comptes, sur un échantillon de 10 601 dossiers de prestations liquidées par les Carsat, 1,1 % des montants versés étudiés étaient erronés. Ces erreurs cumulées représentent un montant de l’ordre de 70 millions d’euros au détriment des bénéficiaires.
Autre constat, certaines caisses génèrent plus d’erreurs que d’autres. C’est le cas, par exemple, de la CNAV d’Île-de-France qui remporte la palme avec une fréquence d’erreur de près de 20 % sur les droits contrôlés.
Une fois ce constat dressé, il convient de s’interroger sur les informations à vérifier et les erreurs les plus fréquentes qui, au bout du compte, génèrent un « manque à gagner » ou font cotiser plus longtemps. On pense à des erreurs « classiques » comme des trimestres travaillés non pris en compte ou encore des erreurs sur les montants des salaires. D’autres erreurs concernent également les périodes de chômage ou de longue maladie qui ne sont pas ou mal calculées, ou la non-prise en compte de la retraite complémentaire ou des trimestres supplémentaires pour enfants. Un cas particulier, celui des expatriés : les périodes d’activité à l’étranger ne sont quasiment jamais « remontées ».
Précision : à l’âge de 55, 60 et 65 ans, l’Assurance retraite vous fait parvenir, en plus de votre relevé de carrière, une estimation indicative globale. Ce dernier document récapitule les droits acquis via l’ensemble des régimes et comporte une estimation de votre pension.
Pour visualiser votre carrière tous régimes de retraite de base et complémentaire, le relevé de situation individuelle est envoyé automatiquement par courrier tous les 5 ans, à partir de 35 ans. Il est également consultable en ligne, quel que soit votre âge, en vous connectant à votre espace personnel sur lassuranceretraite.fr « Consulter mon relevé de carrière tous régimes ».
Sur ce relevé, vous pourrez retrouver différentes informations :
– le nombre de trimestres acquis ;
– les revenus d’activité qui ont donné lieu à cotisation vieillesse ;
– la nature des périodes ;
Les périodes de chômage, maladie, maternité, invalidité sont retenues en périodes assimilées. Pendant ces interruptions, vous ne cotisez pas pour votre retraite (aucune somme ne figure sur votre relevé), mais des trimestres peuvent être validés sous certaines conditions. les trimestres validés par d’autres régimes de retraite de base.
Avant le départ à la retraite, les assurés peuvent demander la correction de leur carrière s’ils constatent des erreurs sur leur relevé. Et bonne nouvelle ! La démarche de rectification peut être effectuée directement en ligne. Il suffit de se connecter sur info-retraite.fr et de cliquer sur « Ma carrière ». Dans cette rubrique, une option de correction est disponible. Attention toutefois, ce service n’est accessible qu’à partir de 55 ans et à condition d’avoir un accès France Connect. Si vous souhaitez agir avant vos 55 ans, vous devrez contacter les régimes de retraite concernés un par un. Bien évidemment, vous devrez fournir des justificatifs : bulletins de salaire ou attestations d’employeurs, relevé de carrière du régime de base…
Face à la complexité du système de calcul d’une pension de retraite, il peut être opportun de se faire accompagner par votre conseil habituel pour vérifier que l’ensemble des informations retraite vous concernant sont exactes. Des informations qui vont permettront de toucher votre juste pension.
Votre avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires devrait arriver dans les prochains jours. La date limite de paiement est fixée cette année au 15 décembre à minuit (20 décembre si vous payez en ligne).
Avec la réforme de la taxe d’habitation, cet impôt n’est plus qu’un mauvais souvenir pour certains contribuables. En effet, une exonération concerne désormais les résidences principales. En revanche, les résidences secondaires font toujours l’objet d’une imposition.
Pour les contribuables concernés pour cet impôt, un avis de taxe d’habitation leur est envoyé par l’administration fiscale. Avis qu’il est possible de consulter sur l’espace Particuliers du site internet www.impots.gouv.fr depuis le 7 novembre 2023 pour les contribuables non mensualisés. Pour les contribuables mensualisés, l’avis sera disponible à compter du 20 novembre 2023. Quant à ceux ayant choisi de recevoir leur avis au format papier, la distribution de ce document par la Poste est effectuée entre le 8 et le 20 novembre 2023 pour les contribuables non mensualisés et entre le 22 et le 29 novembre 2023 pour les contribuables mensualisés.
À noter que la limite pour régler la taxe d’habitation est fixée au vendredi 15 décembre à minuit. Un délai supplémentaire de 5 jours est accordé en cas de paiement en ligne ou via smartphone ou tablette sur l’application « Impots.gouv ».
Applicable au 1er mars 2024, la prochaine réforme du Label ISR exclura les entreprises du secteur des énergies fossiles.
Afin de répondre aux attentes de plus en plus fortes des épargnants en matière de placement durable, le ministère de l’Économie et des Finances a annoncé une réforme du Label ISR.
Créé en 2016, le Label ISR est devenu un outil incontournable dans l’univers de la finance durable. Près de 1 200 fonds d’investissement français ont d’ailleurs été estampillés ISR depuis sa création. Les encours représentent à ce jour environ 773 milliards d’euros.
Mais depuis quelques années, de nombreuses voix s’élèvent contre le référentiel du label qui a perdu peu à peu en crédibilité. Pour cause, les fonds d’investissement labellisés ont la possibilité d’investir dans des entreprises dont l’activité principale est d’agir dans le secteur des énergies fossiles (les compagnies pétrolières typiquement).
Pour redresser la barre, l’éligibilité des fonds d’investissement au label exclura, à l’avenir, les entreprises qui exploitent du charbon ou des hydrocarbures non conventionnels, ainsi que celles qui lancent de nouveaux projets d’exploration, d’exploitation ou de raffinage d’hydrocarbures (pétrole ou gaz). Un nouveau critère qui s’appliquera à compter du 1er mars 2024 pour les nouveaux fonds qui formuleront une demande de labellisation. Pour les fonds déjà labelisés, une période de transition devrait être mise en place afin de laisser le temps aux sociétés de gestion de prendre en compte ce nouveau référentiel. En outre, un plan de transition aligné avec l’Accord de Paris sera requis.
À noter : à côté de ce principe climatique, le label ISR conservera son caractère généraliste, avec une sélectivité renforcée sur les autres critères environnementaux, sociaux et sociétaux, ainsi que de gouvernance. En particulier, les sociétés de gestion devront s’assurer de limiter les incidences négatives de leurs investissements, en matière environnementale, sociale ou de gouvernance.
Le projet de loi de finances pour 2024 revoit à la baisse le montant de chiffre d’affaires ouvrant droit au régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme classés, réduisant ainsi l’abattement forfaitaire pour charges applicable.
Les revenus tirés de la location en meublé, lorsqu’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Actuellement, le régime micro-BIC est ouvert aux meublés de tourisme classés (type Airbnb) et aux chambres d’hôtes à condition que le chiffre d’affaires dégagé pour cette activité n’excède pas 188 700 €. Dans ce cas, un abattement forfaitaire pour frais égal à 71 % s’applique. Un régime fiscal plus favorable que celui attaché aux locations meublées classiques.
Afin de lutter contre le manque de logements en résidence principale dans les zones touristiques, accentué par la différence de traitement fiscal entre les types de locations, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit d’aligner le régime d’imposition des locations de meublés de tourisme classés (mais pas celui des chambres d’hôtes) sur celui des autres locations meublées. Ainsi, le seuil de chiffre d’affaires ouvrant droit au régime micro-BIC serait ramené de 188 700 à 77 700 € et l’abattement pour frais abaissé de 71 à 50 %.
Un abattement supplémentaire de 21 % serait toutefois prévu pour les locations de meublés de tourisme situées en zone rurale sous réserve que le chiffre d’affaires n’excède pas 50 000 €.
À savoir : cette mesure s’appliquerait dès l’impôt sur le revenu dû au titre de 2023.
Les pouvoirs publics étudient l’opportunité d’autoriser la sortie en capital pour les sommes issues des versements obligatoires.
Issu de la « loi Pacte » du 22 mai 2019, le Plan d’épargne retraite (PER) est un produit d’épargne visant à aider les Français à se constituer progressivement un capital pour financer leurs vieux jours. Rappelons que le Plan d’épargne retraite s’articule autour d’un PER individuel (PERI) et d’un PER d’entreprise lui-même constitué d’un PER d’entreprise collectif (PERECO) et d’un PER obligatoire (PERO).
Sachant que chaque PER est constitué de 3 compartiments :
– 1 compartiment recueillant les sommes issues des versements volontaires de l’épargnant. Au moment de la liquidation de la retraite, ces sommes peuvent être perçues sous la forme d’un capital ou d’une rente viagère ;
– 1 compartiment recueillant les sommes issues de l’épargne salariale. Là encore, le choix est laissé à l’épargnant : capital ou rente viagère ;
– 1 compartiment recueillant les sommes issues des versements obligatoires. Dans ce cadre, les sommes ne peuvent être débloquées qu’en rente viagère.
Lors d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a interpellé le ministre de l’Économie et des Finances sur les contraintes pesant sur les assurés qui souhaitent liquider leur dispositif d’épargne. À savoir l’impossibilité de bénéficier d’une sortie en capital pour les sommes issues des versements obligatoires. Le parlementaire a fait valoir que dans un système complémentaire par capitalisation volontaire et personnel, il serait juste et pertinent que chacun puisse choisir le mode de libération du capital le plus adapté à sa situation et à ses besoins au moment de sa retraite.
En réponse, les pouvoirs publics ont souligné qu’ils avaient conscience que la sortie en capital constitue un facteur majeur d’attractivité du PER, dont le succès a largement dépassé les objectifs initialement fixés par le gouvernement (plus de 80 Md€ d’encours et plus de 7 millions de titulaires à fin 2022). Une expertise est en cours sur l’opportunité d’une extension de la sortie en capital à tous les compartiments du PER, dans le cadre d’un large dialogue avec l’ensemble des parties prenantes.
Affaire à suivre, donc…
La location meublée possède plusieurs atouts : un rendement financier plus élevé que la location nue, une flexibilité contractuelle et un cadre fiscal avantageux…
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vous vous posez sûrement la question de la formule à choisir : location nue ou meublée. Voici quelques éléments qui peuvent vous donner un aperçu des avantages de la location meublée.
Même si le régime juridique de la location meublée tend à se confondre de plus en plus avec celui de la location nue, on relève toutefois quelques différences entre les deux formules. Lorsque le logement est loué meublé à titre de résidence principale, la durée du bail doit être d’un an minimum, reconductible tacitement (exception faite des baux de logements meublés loués aux étudiants, qui doivent être conclus pour une durée minimale de 9 mois seulement). Dans les autres cas (résidence secondaire…), les parties sont libres de choisir la durée qui leur convient. Comparativement, la réglementation en matière de location nue impose un bail d’une durée minimale de 3 ans.
Autre avantage de la location meublée, la souplesse concernant la reprise du logement. Le bailleur peut, en effet, « récupérer » son bien tous les ans avec un préavis de 3 mois, alors que dans le cas d’une location vide, il peut le faire seulement tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois.
Précision : pour mettre fin au bail à l’échéance, le propriétaire d’un logement loué meublé doit justifier d’un motif autorisé : reprise du logement en vue de l’occuper lui-même ou d’y loger une personne de sa famille, vente du logement ou motif sérieux et légitime (retards de paiement, troubles du voisinage, défaut d’assurance…).
Il faut mentionner également que, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, un nouveau type de bail a fait son apparition. Baptisé « bail mobilité », ce dernier a été pensé pour répondre aux besoins de logement temporaire des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission. De ce fait, le bail mobilité, d’une durée allant de 1 à 10 mois, ne peut être ni renouvelé, ni reconduit. À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Toutefois, bailleur et locataire peuvent conclure un nouveau bail, mais celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée ordinaire.
Fiscalement, la location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent, à titre habituel, des logements meublés sont en principe imposées, au titre des revenus de cette activité, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En raison des abattements et des amortissements, le régime meublé est globalement plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (micro-BIC).
Si votre activité de location dépasse ce plafond de 77 700 €, vous relevez du régime réel. Dans ce cadre, vous pourrez imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et les 10 années suivantes (régime LMNP).
Autre avantage, vous pourrez également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement qui correspond à la dépréciation du bien, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…). Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’une location meublée affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Néanmoins, le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur. On peut notamment citer la taxe foncière, les assurances, les frais d’agence en cas d’intermédiation, les charges de copropriété, les travaux de remise en état, le remplacement du mobilier… Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement ! Pour tenter de diminuer la vacance locative, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville ou proche du centre-ville, et dans les grandes villes. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous échangions ensemble sur la meilleure façon de louer votre bien immobilier !
Plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.
Un logement suffisamment meublé
Est qualifié de « meublé » un logement décent équipé d’un mobilier (en nombre et en qualité) suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Un décret précise d’ailleurs la liste de ces (11) éléments mobiliers obligatoires :
• de la literie, comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
• de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.