Patrimoine

Revenus de capitaux mobiliers : comment demander une dispense d’acompte fiscal

Les contribuables ont jusqu’au 30 novembre 2022 pour demander une dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu portant sur les revenus des dividendes et des produits de placement à revenu fixe.

Date : 9 novembre 2022
Catégorie : Actualités, Fiscal, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Bail d’habitation : conflit lors d’un état des lieux de sortie

Au terme d’un bail d’habitation, le recours à un huissier de justice n’est pas nécessaire lorsqu’un état des lieux de sortie est établi de façon contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire.

Au terme d’un bail d’habitation, bailleur et locataire doivent établir un état des lieux de sortie. Ce document liste notamment l’évolution de l’état de chaque pièce et de chaque équipement du logement constatée depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Un état des lieux qui fait foi lorsque ce dernier a été dressé de façon amiable et contradictoire. Toutefois, en cas de litige, l’état des lieux de sortie peut être réalisé par un huissier de justice à la demande de l’une des parties. Toutefois, le recours à ce professionnel du droit n’est pas nécessaire dans certains cas. C’est ce que nous démontre une récente décision de justice.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait, au terme d’un bail d’habitation, établi un état des lieux de sortie avec son locataire. Cet état des lieux relevait notamment l’état de saleté du logement ainsi que des dégradations. Mais le locataire avait refusé de dédommager la SCI. Par la suite, cette dernière avait obtenu contre le locataire une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre des dégradations locatives. Obstiné, le locataire avait formé une opposition devant le tribunal judiciaire.

Les juges de première instance avaient rejeté la demande en paiement de la SCI au motif que, selon eux, il aurait été nécessaire, au vu des éléments de preuve contraire produits par le locataire, de faire établir un constat par huissier de justice. Insatisfaite de la décision, la SCI avait alors formé un recours devant la Cour de cassation. Et cette dernière n’a pas partagé l’avis des juges de première instance. Ainsi, elle a retenu que le recours à un huissier de justice pour faire établir l’état des lieux de sortie n’est prescrit qu’à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement. Ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie dans les formes prescrites, le locataire devait répondre des dégradations constatées, à moins qu’il ne prouve qu’elles avaient eu lieu sans sa faute (cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers). Comme tel n’était pas le cas, le locataire devait réparer le préjudice du bailleur.

Cassation civile 3e, 6 juillet 2022, n° 21-14588

Date : 4 novembre 2022
Catégorie : Actualités, Autres, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Résidences secondaires : extension de la majoration de la taxe d’habitation

Un amendement au projet de loi de finances pour 2023 permettrait à davantage de communes françaises de mettre en place une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un dispositif accessible uniquement aux communes situées dans certaines zones tendues.

Date : 3 novembre 2022
Catégorie : Actualités, Fiscal, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Exonération de droits de mutation en cas de transmission de terrains agricoles loués

Je me suis laissé dire que la fiscalité applicable lors de la transmission familiale d’une exploitation agricole allait être allégée. Qu’en est-il exactement ?

Date : 29 octobre 2022
Catégorie : Fiscal, Patrimoine, Question/Réponse
Par : Les Echos Publishing ©

Le comportement des Français en matière de succession

4 Français sur 10 seulement déclarent avoir mis en place un ou plusieurs dispositifs pour organiser leur succession.

Transmettre son patrimoine, c’est notamment anticiper les conséquences de sa disparition afin de mettre ses proches à l’abri. Et sur ce sujet, les Français sont peu nombreux à prendre des mesures concrètes pour préparer leur succession. C’est qu’il ressort du baromètre 2022 de l’épargne en France et en régions de l’IFOP pour Altaprofits. Selon ce baromètre, 4 Français sur 10 (41 %) déclarent avoir mis en place un ou plusieurs dispositifs pour organiser leur succession. Parmi ces dispositifs : l’assurance-vie est le plus prisé (26 %), viennent ensuite le testament (10 %), la donation (8 %) et les avantages matrimoniaux (6 %). L’étude constate logiquement que la mise en place de solutions augmente avec l’âge. Une prise de conscience qui s’effectue généralement à compter de l’âge de 35 ans.

Interrogés sur la réforme envisagée par le gouvernement des droits de succession, 59 % des Français considèrent que cette réforme est nécessaire. 32 % comme utile et 9 % seulement la juge inutile. Un avis qui dépend aussi de la localisation des personnes interrogées. En régions, les habitants du Centre-Val de Loire sont les plus représentés (96 %, +5 points par rapport à l’ensemble des Français), 67 % estimant la réforme nécessaire, 29 % utile, 4 % inutile (respectivement, +8, -3, -5 points par rapport au plan national). Même si les Bretons sont les moins favorables à cette réforme, le taux d’adhésion reste élevé (86 %, -5 points par rapport au global), 49 % nécessaire, 37 % utile, 14 % inutile (respectivement, -10, +5, +5 points par rapport à l’ensemble des Français).

Cette demande de la part des Français de réformer la fiscalité successorale peut apparaître comme étonnante puisqu’en réalité l’héritage ne concerne qu’un tiers des Français (34 %). Parmi ces personnes, 19 % ont bénéficié d’un héritage sous forme de patrimoine immobilier et 18 % d’un héritage sous forme de patrimoine financier : assurance-vie, contrat de capitalisation, livrets…

Là encore, l’âge et la localisation ont un impact sur les statistiques. L’héritage concerne surtout, et de manière assez logique, les Français âgés de 65 ans et plus (50 %). Étant précisé que 32 % d’entre eux ont reçu un héritage sous forme de patrimoine immobilier et 24 % sous forme de patrimoine financier. En régions, ce sont les habitants de l’Auvergne-Rhône-Alpes qui ont le plus fréquemment hérité (40 %, +6 points par rapport à l’ensemble des Français). À l’opposé, les habitants de Bretagne et du Centre-Val de Loire ont le moins hérité (26 % et 23 %).

Date : 28 octobre 2022
Catégorie : Actualités, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Comment mettre de l’immobilier dans un contrat d’assurance-vie

Pour diversifier leur contrat d’assurance-vie, les épargnants peuvent faire appel à la pierre-papier.

En faisant le choix de l’assurance-vie multisupports, les épargnants peuvent répartir leur investissement sur une grande variété de supports en unités de compte (UC). Présentation d’un de ces supports : les unités de compte en immobilier.

Différentes façons d’investir

Il est possible de mettre de l’immobilier dans son assurance-vie en investissant dans des unités de compte particulières : les SCPI, les OPCI et les SCI. Ces supports ayant vocation à acquérir et à gérer des biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, établissements de santé, logements…). Particularité, les OPCI et les SCI peuvent, contrairement aux SCPI, investir une quotité plus ou moins importante de leur patrimoine dans d’autres actifs financiers cotés ou non (actions immobilières, SCPI, OPPCI, OPCI grand public…). Pour les SCPI et les OPCI, les loyers issus de la location de biens sont, le plus souvent, redistribués à l’épargnant sous forme de dividendes. Pour les SCI, les revenus générés sont capitalisés et viennent augmenter la valeur de la part.

L’intérêt de ces UC

Investir dans ce type d’unités de compte présente plusieurs avantages. D’abord, cela vous donne accès à des actifs immobiliers sans avoir à gérer les contraintes liées au financement d’un bien ou à sa détention en direct (gestion et recherche de locataires, sélection et vérification des dossiers, encaissement des loyers, réalisation de travaux et d’aménagements…). Sans parler du fait que le ticket d’entrée n’est que de quelques centaines d’euros.

Ensuite, vous diversifiez votre contrat et ainsi vous maximisez vos chances d’améliorer son rendement. Une démarche opportune puisque la performance des fonds en euros s’érode d’année en année. Par exemple, en 2021, le rendement délivré par les UC SCPI, OPCI et SCI était respectivement de 4,45 %, 4,4 % et 3,8 %.

Enfin, la fiscalité qui est appliquée est celle de l’assurance-vie. Un cadre fiscal bien plus avantageux que celui qui pèse sur la détention en direct d’un bien immobilier ou de parts de SCPI (imposition, en principe, au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers).

Quelques points de vigilance

Contrairement aux fonds en euros, les unités de compte n’offrent pas de garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation du marché immobilier, leur valeur peut fortement diminuer. Autre inconvénient, des frais d’entrée et de gestion sont, le plus souvent, prélevés par l’assureur. Ce qui vient grever la performance de ces supports. Enfin, l’épargnant n’a accès qu’aux unités de compte sélectionnées par son assureur. Selon les contrats, le choix peut donc être plus ou moins limité.

Date : 28 octobre 2022
Catégorie : Dossiers, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Immobilier : portrait-robot des passoires thermiques en France

Majoritairement, les passoires thermiques (classe G au DPE) sont des maisons construites avant 1948 et chauffées au gaz ou au fioul.

D’ici quelques semaines, ce sont près de 511 000 logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est fixé à la classe G qui ne pourront plus faire partie du marché locatif (191 000 biens sont actuellement loués). En effet, la loi dite « Énergie et climat » du 8 novembre 2019 prévoit que ces biens qualifiés de « passoires thermiques » ne pourront plus être proposés à la relocation à compter du 1^er janvier 2023. Un coup dur pour les bailleurs, mais aussi pour les locataires qui vont être confrontés à une contraction de l’offre locative.

L’entreprise spécialisée en rénovation énergétique Effy s’est intéressée à ce phénomène et a dressé le portrait-robot des logements les plus énergivores. Ainsi, majoritairement (60 %), ce sont des maisons construites avant 1948 et chauffées au gaz ou au fioul. Leur surface est le plus souvent comprise entre 60 et 100 m². Et si la majorité des logements classés G sont occupés par leur propriétaire (63 %), 37 % sont aujourd’hui en location. Ces derniers seront donc concernés directement, dès janvier 2023, par l’interdiction de location.

À noter : la répartition des logements énergivores sur le territoire est plutôt homogène entre les agglomérations urbaines et les zones rurales. Toutefois, certains départements se distinguent par leur proportion importante de logements classés G. C’est le cas de la Creuse, du Cantal, de la Nièvre et de l’Allier. À l’inverse, les passoires thermiques notées G sont peu nombreuses dans les Bouches-du-Rhône, la Corse du Sud, la Haute-Corse, le Gard et l’Hérault.

Malgré ce constat négatif s’agissant du parc locatif français, en tant qu’investisseur, des opportunités sont peut-être à saisir. En effet, nombre de propriétaires ne peuvent pas réaliser les travaux nécessaires, faute de moyens, et mettent en vente leur bien avec une décote. Sachant, en outre, que les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux en rénovant une passoire thermique !

Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, JO du 9

N’oubliez pas de régler votre taxe d’habitation !

Les contribuables encore redevables de la taxe d’habitation sur leur résidence principale doivent normalement la verser au plus tard le 15 novembre prochain. Une taxe qui fait l’objet d’un abattement de 65 %.

Depuis 2020, 80 % des foyers français ne paient plus de taxe d’habitation sur leur résidence principale. Et les 20 % de ménages restants en seront totalement exonérés à compter de 2023. En attendant cette échéance, ils sont encore redevables de cette taxe pour la dernière fois en 2022. Sachant qu’ils bénéficient d’un abattement de 65 % sur la cotisation due, quel que soit leur niveau de revenus.

Attention : les résidences secondaires font toujours l’objet d’une imposition.

L’administration fiscale a récemment adressé l’avis de taxe d’habitation aux contribuables concernés. Avis qui est également consultable dans leur espace particulier du site www.impots.gouv.fr. Pour 2022, la date limite pour régler cette taxe est fixée au mardi 15 novembre (sauf mensualisation). Un délai supplémentaire de 5 jours (soit jusqu’au 20 novembre) étant accordé en cas de paiement en ligne ou via un smartphone ou une tablette sur l’application « Impots.gouv ». Le prélèvement sera alors effectué sur le compte bancaire du contribuable le 25 novembre.

Il est aussi possible de régler par prélèvement à l’échéance. L’adhésion à cette solution de paiement doit toutefois être effectuée au plus tard le 31 octobre prochain sur www.impots.gouv.fr ou par téléphone au 0 809 401 401. Là encore, l’impôt sera prélevé automatiquement le 25 novembre. Sachant que ces modes de paiement (en ligne, sur l’appli ou par prélèvement) sont obligatoires dès lors que la taxe excède 300 €.

Rappel : la contribution à l’audiovisuel public, qui est habituellement réclamée avec la taxe d’habitation, a récemment fait l’objet d’une suppression pure et simple, et ce dès 2022. L’avis de taxe d’habitation ne mentionne donc plus cette redevance TV.

Si le montant à payer n’excède pas 300 €, le paiement peut aussi être effectué par TIP SEPA ou par chèque. Un règlement en espèces ou par carte bancaire peut également être réalisé auprès d’un buraliste ou d’un partenaire agréé. Mais attention, dans ces cas, la date limite de paiement reste fixée au 15 novembre 2022.