Un couple marié, avec ou sans contrat de mariage, peut changer de régime matrimonial à tout moment.
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La fiscalité qui s’applique aux résidences secondaires est plus élevée que celle qui pèse sur les résidences principales.
Selon les derniers chiffres de l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires. Un chiffre qui a augmenté d’un million en l’espace de 35 ans. Ces logements de villégiature sont, eux aussi, évidemment soumis à la fiscalité. Tour d’horizon des principaux impôts qui s’appliquent sur ces biens.
Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Rappelons que la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de la résidence et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.
Et attention, dans les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique, la municipalité peut voter une majoration de la part de cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration pouvant être comprise entre 5 et 60 %. Des cas d’exonération de cette majoration sont toutefois prévus, notamment l’obligation de résider dans un autre logement pour raisons professionnelles ou l’hébergement durable dans un établissement de soins.
Au moment de la vente d’une résidence principale, la plus-value résultant de cette vente est exonérée d’impôt. Une exonération qui ne s’applique pas lorsque la vente porte sur une résidence secondaire. Ainsi, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux aux taux respectifs de 19 % et 17,2 %. Toutefois, lorsque la résidence est détenue depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement dont le pourcentage varie en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Dernière précision : dans certains cas, le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €.
Si vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Celle-ci n’étant applicable que dans les zones dites « tendues » ou dans les communes l’ayant prévue.
Toujours attractifs, les taux des crédits immobiliers ont cru de 0,10 à 0,40 points en juin 2022.
Depuis quelques mois, les taux des crédits immobiliers sont chahutés. Après une forte remontée en avril et mai, le mois de juin accuse également une hausse (modérée) des taux de l’ordre de 0,10 à 0,40 points. Ainsi, il est aujourd’hui possible d’emprunter en moyenne à 1,35 % sur 15 ans, à 1,55 % sur 20 ans et à 1,75 % sur 25 ans.
Malheureusement, cette hausse des taux ne devrait pas s’essouffler. En cause, notamment, les taux d’emprunt d’État remontent en flèche. Les niveaux des OAT 10 ans (Obligations assimilables au Trésor) sont passés d’un niveau négatif en janvier 2022 à 2,24 % le 13 juin 2022. Rappelons que ces OAT servent en partie de référence aux établissements financiers pour fixer les taux de crédit.
Interrogé récemment sur cette problématique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a affirmé que ces niveaux de taux n’ont absolument rien d’exceptionnels. Il estime d’ailleurs que cette hausse pourrait trouver un point d’atterissage entre 2 et 3 %. Il rappelle également que, jusqu’à présent, les taux des crédits étaient anormalement bas. Une situation qui était justifiée par le fait d’une inflation trop faible. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Nous retrouvons donc, selon lui, des conditions de financement plus « normales ».
Le nombre de transactions portant sur des terres agricoles ou viticoles a fortement augmenté en 2021 tandis que les prix sont à la baisse, y compris pour les vignes en zone AOP.
Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2021. Une année marquée par une hausse de l’activité mais par une baisse des prix.
Malgré un contexte de crise sanitaire, l’activité sur les marchés fonciers ruraux s’est nettement redressée en 2021 par rapport aux deux années précédentes. Ainsi, 103 500 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (+19,2 % par rapport à 2020), représentant une valeur de 6,8 Md€ (+23,5 %). Au total, ce sont 467 800 hectares (+15,1 %) qui ont changé de main en 2021.
À noter : en 2021, les surfaces vendues libres sont redevenues majoritaires par rapport aux surfaces vendues occupées, et ce pour la première fois depuis 2008.
S’agissant des vignes, le nombre de transactions (9 410) a également connu une hausse importante l’an dernier, à +14,6 %. Un rebond porté tant par les ventes de parcelles de vignes que par les ventes de domaines viticoles. En superficie, 17 400 hectares de vignes ont été cédés (+19,3 %) pour une valeur totale de 1 Md€ (+27,1 %).
Les prix, quant à eux, ont connu une baisse en 2021, en particulier dans les zones de grandes cultures (pour les terres libres).
Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a chuté de 2,3 % pour s’établir à 5 940 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 270 €/ha (-5,3 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 570 €/ha en moyenne (-1,1 %).
Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a diminué de 0,4 % « seulement », à 4 910 €/ha en moyenne (6 260 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 690 €/ha dans les zones d’élevage bovin).
Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a baissé un peu en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 147 900 €/ha en moyenne (-1,7 %). En revanche, il a continué à progresser dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 58 600 €/ha (+5,8 %), ainsi que pour les vignes hors AOP (15 000 €/ha, +3,4 %).
Précision : hors Champagne, les prix des vignes AOP ont augmenté de 2,4 %. En Champagne, en revanche, ils ont baissé de 5,6 %, ce qui explique la baisse générale.
Avec 7 600 transactions en 2021, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) reprend, lui aussi, de la vigueur (+10,5 % par rapport à 2020). C’est également le cas en valeur, avec une progression de 12,8 %, les volumes échangés ayant représenté 1,52 Md€. 2021 constitue d’ailleurs une année record tant en nombre de cessions qu’en valeur.
FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2021, mai 2022
Lorsqu’une créance entre époux naît du divorce d’un couple marié, celle-ci se prescrit par 5 ans à compter de la date à laquelle le divorce a acquis force de chose jugée.
Un couple marié sous le régime de la séparation de biens avait divorcé le 1er mars 2012. Après le prononcé du divorce, le notaire avait procédé à la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Il leur avait proposé, le 29 juin 2018, un projet d’acte de partage faisant apparaître une somme de 850 968,92 € due par l’ex-mari à son ex-femme au titre des créances entre époux.
Précision : une créance entre époux est une sorte « d’indemnité » destinée à compenser et à corriger, après la dissolution du régime matrimonial, les transferts de valeur survenus dans le cours du fonctionnement du régime entre les masses de biens appartenant à chacun des époux (dans le cadre d’un régime de séparation de biens).
Par une ordonnance du juge datant de 4 juillet 2018, l’ex-épouse avait été autorisée à effectuer, par le biais d’un huissier de justice, une saisie conservatoire de 900 000 € sur les comptes bancaires au titre de la créance entre époux. À son tour, l’ex-mari avait demandé au juge d’ordonner la mainlevée de cette saisie au motif que la créance entre époux était prescrite.
Saisis du litige, les juges de la Cour de cassation ont répondu qu’une créance entre époux se prescrit selon le délai quinquennal de droit commun. En outre, ils ont souligné que le point de départ de la prescription commence à courir lorsque le divorce a acquis force de chose jugée (jugement qui n’est susceptible d’aucun recours). Ainsi, l’ex-épouse était bien en droit de saisir les comptes bancaires pour que la créance entre époux puisse être honorée.
Pour financer quelques travaux dans ma résidence principale, je souhaite utiliser l’épargne accumulée sur mon assurance-vie. Est-ce judicieux ?
Bien sûr, vous pouvez effectuer un rachat sur votre assurance-vie pour financer vos projets. Toutefois, vous pouvez peut-être avoir intérêt, pour préserver votre épargne, à demander à votre assureur une avance. Il s’agit d’une opération par laquelle un assureur-vie accepte de prêter, pour une durée de 3 ans renouvelable, au souscripteur une somme d’argent équivalant à un pourcentage de la valeur de rachat de son contrat d’assurance-vie. Sachant que le montant de cette avance ne peut dépasser 80 % de la valeur de rachat pour les contrats en euros et 60 % pour ceux exprimés en unités de compte. Bien évidemment, cette avance est consentie au souscripteur moyennant versement d’intérêts. Le taux de ces intérêts est fixé par la compagnie d’assurance.
Bercy se montre ouvert à la discussion pour trouver des solutions aux effets négatifs engendrés par la remontée des taux d’intérêt et par un niveau trop bas des taux de l’usure.
Le sujet inquiète de plus en plus les pouvoirs publics et le secteur financier : le taux de l’usure actuel, trop bas, a tendance à exclure certains ménages de l’accès au crédit immobilier. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger les emprunteurs d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant et est publié au Journal officiel.
Problème, avec une remontée des taux d’intérêt, la marge de manœuvre des banques, qui doivent également composer avec les recommandations du Haut conseil de stabilité (taux d’endettement maximal de 35 % de l’emprunteur), se restreint de plus en plus. Résultats, les refus de crédits sont de plus en plus nombreux. Les établissements financiers pointent du doigt la méthode de calcul de ces fameux taux de l’usure qui « crée un décalage entre la collecte des données et la fixation du taux ». Ce décalage pouvant être pénalisant pour certains ménages. Pour tenter de remédier à ce problème, les professionnels du secteur prônent une actualisation des taux de l’usure mensuellement.
Au cours d’une réunion récente entre la Fédération bancaire française et le ministre de l’Économie, ce dernier a fait savoir qu’il était ouvert à une révision de la méthode de calcul. Parallèlement, Bercy travaillerait « à des solutions rapides pour prendre en compte l’impact de la remontée des taux sur le taux d’usure et trouver un équilibre entre la protection des consommateurs et l’accès à la propriété. »
Affaire à suivre, donc…
Lors de la vente d’un terrain agricole, est-il possible de demander à la SAFER de faire connaître rapidement son intention d’exercer ou non son droit de préemption de façon à finaliser la vente plus vite ?
En principe, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification d’un projet de vente d’un bien agricole envoyé par le notaire. Mais dans la pratique, ce délai peut être raccourci à un mois, voire moins, moyennant paiement par l’acquéreur d’un supplément d’honoraires. Ce supplément d’honoraires permet de rémunérer l’étude rapide du dossier par la SAFER (enquête sur le terrain, consultation, avis du comité technique…).
Face à certaines pratiques frauduleuses, l’Agence nationale de l’habitat souhaite sensibiliser les Français sur la réalisation de travaux de rénovation énergétique et sur les démarches à réaliser pour obtenir les aides gouvernementales.
Afin d’inciter les Français à réaliser des travaux de rénovation pour rendre leur bien immobilier moins énergivore, les pouvoirs publics ont mis en place différentes aides financières. L’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui accorde ces aides pour travaux sous conditions, a publié une alerte afin de sensibiliser les ménages vis-à-vis de risques de fraudes. Une alerte qui fait suite aux signalements de certaines pratiques, celles-ci concernent notamment l’usurpation d’identité des ménages et des défauts dans la réalisation des travaux. Voici quelques bonnes pratiques lors la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Tout d’abord, pour réaliser ce type de travaux, les particuliers sont invités à contacter France Rénov’, qui est un service public neutre et gratuit, pour s’informer et être conseillés sur les travaux à réaliser. Il est également recommandé de faire faire plusieurs devis pour pouvoir comparer et de ne pas se précipiter dans la décision et la signature des devis.
Ensuite, l’Anah souligne le fait que les administrations ne démarchent jamais les particuliers. Aucune entreprise ne peut se revendiquer de l’Anah ou d’un autre organisme public auprès des particuliers. Sachant d’autant plus que le démarchage téléphonique est interdit depuis juillet 2020.
Enfin, l’Agence nationale de l’habitat invite également les Français à se méfier des sites internet promouvant les aides gouvernementales. Des sites peu scrupuleux peuvent utiliser les logos des organismes publics, invitent les particuliers à laisser leurs coordonnées. Ces coordonnées, notamment fiscales, peuvent être utilisées pour usurper l’identité des particuliers. Il est vivement recommandé de ne jamais les donner. L’Anah invite également les particuliers à ne pas céder à la pression commerciale et à ne rien signer en cas de démarchage à domicile.
Pour effectuer des demandes d’aides, les particuliers doivent créer leur compte eux-mêmes (sur https://france-renov.gouv.fr) et ensuite désigner l’entreprise comme mandataire. En raison du risque d’usurpation d’identité, les entreprises ne sont pas habilitées à réaliser cette démarche, ni à utiliser les données fiscales ou personnelles de leurs clients.
Ensuite, en cas de difficultés avec les entreprises dans la réalisation des travaux, les particuliers peuvent prendre contact avec la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes via le site : signal.conso.gouv.fr, la maison du droit la plus proche de leur domicile ou un conseiller France Rénov’.
À la fin du chantier et avant de signer la réception des travaux, l’Anah conseille de vérifier la conformité entre le devis et les travaux réalisés. En cas de litiges, le médiateur de la consommation pourra orienter et guider les ménages dans leur démarche.
Au 1 trimestre 2022, les SCPI de rendement ont collecté 2,6 milliards d’euros, volume en hausse de 18 % par rapport au dernier trimestre 2021.
L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques portant sur le marché des SCPI de rendement au 1er trimestre 2022. Selon ces statistiques, les SCPI ont collecté 2,6 milliards d’euros, volume en hausse de 18 % par rapport au dernier trimestre 2021.
À noter que ce sont les SCPI de bureaux qui ont porté la collecte (47 % de la collecte nette), devançant les SCPI à stratégie diversifiée (23 %), suivi des SCPI « santé et éducation » (18 %). Arrive en queue de peloton, les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité » (5 %) et les SCPI « commerces » et « résidentiels » (respectivement 4 % et 3 %).
Précision : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement, un local commercial, une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.
Soulignons que la capitalisation des SCPI (hors fiscales) s’élève à 81,4 milliards d’euros au 31 mars 2022, en hausse de 4 % sur un trimestre. Autre information, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 973 millions d’euros de souscriptions nettes au 1er trimestre 2022, volume en hausse de 20 % par rapport au dernier trimestre 2021 et 14 % par rapport au 1er trimestre 2021. Au 31 mars 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 19,9 milliards d’euros, en augmentation de 6 % sur un trimestre.