Le Pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission par donation ou succession des titres (parts ou actions) d’une société ou d’une entreprise individuelle.
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Comme en 2023, le nombre de transactions portant sur des terres agricoles ou viticoles a diminué en 2024. Les prix, quant à eux, ont encore augmenté, hormis ceux des vignes qui ont enregistré une baisse.
Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer (FNSafer) a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2024. Une année marquée par une baisse de l’activité, tant en volume qu’en surfaces, mais aussi par une nouvelle progression des prix.
Comme en 2023, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a connu un repli en 2024. Ainsi, 98 350 transactions (terres agricoles et prés confondus, libres et loués) ont été enregistrées l’an dernier (-5,9 % par rapport à 2023), représentant une valeur de 6,17 Md€ (-17,7 %). Au total, ce sont 431 000 hectares (-5,2 %) qui ont changé de main en 2024.
À noter : les agriculteurs personnes physiques sont restés les principaux acquéreurs de terres agricoles en 2024, mais on constate ici, comme en 2023, une diminution importante (-6,8 % en nombre et -9,7 % en surface). Et pour la troisième année consécutive depuis 10 ans, les acquisitions de terres agricoles par des personnes physiques non agricoles ont également connu un repli en surface (-5,0 %), mais aussi en nombre (-9,9 %) en 2024, alors qu’elles étaient reparties à la hausse en 2023. Quant aux acquisitions par des sociétés agricoles, elles ont, au contraire, connu une nette progression, que ce soit en nombre (+6,2 %) ou en surface (+6,3 %).
S’agissant des vignes, le nombre de transactions (8 650) a également connu une baisse l’an dernier, légère toutefois, à -1,4 %. En superficie, 16 000 hectares de vignes ont été cédés (+1 %) pour une valeur totale en diminution de 4,8 % (1,11 Md€).
En 2024, les prix ont encore augmenté, et plus fortement qu’en 2023.
Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a augmenté de 3,2 % pour s’établir à 6 400 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures ont affiché un prix moyen de 7 820 €/ha (+1,4 %) tandis que celles situées dans les zones d’élevage bovin valaient 4 790 €/ha en moyenne (+3,3 %) en 2024. En zones de polyculture-élevage, les prix ont enregistré une hausse de 4,6 % pour s’établir à 6 450 €/ha.
Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 2 %, à 5 220 €/ha en moyenne (6 570 €/ha, soit +1,8 %, dans les zones de grandes cultures et 3 950 €/ha, soit +1,2 %, dans les zones d’élevage bovin). En zones de polyculture-élevage, les prix (5 110 €/ha) ont augmenté de 2,0 % en 2024.
Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a diminué l’an dernier en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 176 400 €/ha en moyenne (-1,1 %). Cette baisse est même importante (-9,8 %) dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac), les prix s’étant établis à 51 100 €/ha, et aussi pour les vignes hors AOP (-7 % à 13 800 €/ha).
Hors Champagne, les prix des vignes AOP (93 800 €/ha) ont baissé de 3,9 %. En Champagne, ils ont progressé de 1,7 % (1,12 M€/ha). Une forte hausse ayant également été constatée dans la région Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, avec +11,0 %. Dans toutes les autres grandes régions viticoles, les prix des vignes AOP ont baissé, parfois fortement, comme en Aquitaine (-18,4 %) ou dans le Sud-Ouest (-9,1 %).
À noter : les prix des terres et prés, des vignes et des forêts sont consultables sur le site dédié.
Avec 8 530 déclarations de transactions en 2024, le marché des parts de sociétés détenant du foncier est reparti à la hausse (+3 %). Rappelons que la loi, dite « Sempastous », du 23 décembre 2021, entrée en vigueur il y a 2 ans, a instauré un contrôle, via les Safer, des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles en vue de mieux réguler l’accès au foncier agricole.
Dans le détail, ce sont plus de 950 000 hectares (955 500) qui ont été concernés par ces cessions de parts (ou autres opérations modifiant la structure du capital social), représentant 3,45 Md€ en valeur.
Précision : plus des deux tiers (69 %) des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles ont eu lieu entre membres d’une même famille. Les cessions en faveur d’un tiers qui n’a aucun lien de parenté avec le cédant et qui n’est pas déjà associé dans la société représentent 24 % des cessions de parts, tandis que les cessions entre associés non familiaux représentent 7 % seulement des cessions de parts.
L’an dernier, 10 400 hectares de terres agricoles « seulement » ont été vendus pour être transformés en zones de logements ou d’activité, soit une baisse de 19,4 % par rapport à 2023. L’artificialisation des sols continue donc de ralentir fortement, les surfaces agricoles qui ont été urbanisées atteignant ainsi un niveau historiquement bas depuis 30 ans. Mais ce sont tout de même encore plus de 10 000 hectares perdus pour l’agriculture !
FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2024, mai 2025
En 2024, les supports en unités de compte ont enregistré une performance globale de +4,9 % (après +6,5 % en 2023).
Dans sa dernière étude, France Assureurs fait le point sur le marché de l’assurance-vie en unités de compte pour l’année 2024. Globalement, la part des unités de compte dans l’ensemble des versements effectués par les assurés s’est établie à 38,2 % en 2024, en légère baisse par rapport à 2023. Et la collecte nette en unités de compte s’est élevée à +34,4 Md€.
Du côté des rendements, en 2024, les supports en unités de compte ont enregistré une performance globale de +4,9 % (après +6,5 % en 2023). Dans le détail, les actions et les fonds à allocations d’actifs ont crû, respectivement, de 8,5 % et de 6,8 %. Une progression qui a également été constatée pour les produits de taux (+4,2 % sur les fonds obligataires et +3,5 % sur le monétaire). En revanche, la contribution à la performance des unités de compte immobilières a été négative (-6,7 %). Sur les 5 dernières années, la performance annuelle moyenne (nette de frais) des fonds est de +4,1 %.
D’après France Assureurs, les placements en unités de compte ont contribué à hauteur de 82 % au financement des entreprises. Ce qui représente, en valeur, 493 Md€, qui se décomposent en 322 Md€ en actions, 136 Md€ en obligations et 34 Md€ en immobilier. À noter que la part investie en titre de capital ou de dette (77 %) est bien supérieure à celle observée sur l’assurance-vie en euros (52 %). Et près de la moitié de ces financements productifs se sont orientés vers les entreprises françaises (237 Md€), principalement en actions (133 Md€) et, dans une moindre mesure, en obligations (77 Md€) et en immobilier (27 Md€).
France Assureurs – L’assurance-vie en unités de compte en 2024
Du 1 juillet au 15 septembre 2025, il ne sera pas possible de déposer, auprès de l’Anah, une demande de prime de transition énergétique dite « MaPrimeRénov’ ». Cette suspension vise notamment à améliorer le contrôle des demandes et à réduire les retards de traitement des dossiers.
Si vous comptez actionner MaPrimeRénov’ pour vous aider à financer en partie vos travaux de rénovation énergétique sur vos biens immobiliers, hâtez-vous de déposer votre dossier. En effet, les pouvoirs publics viennent d’annoncer que le dispositif d’aide allait être suspendu du 1er juillet au 15 septembre 2025.
Il faut dire que l’Anah, l’agence qui se charge d’instruire les demandes d’aides et de verser les fonds, semble dépassée par les évènements. Ainsi, au 1er trimestre 2025, plus de 33 000 dossiers de rénovation ont été déposés (11 450 dossiers au 1er trimestre 2024) et près de 18 000 aides ont été accordées. Et la pile de dossiers continue de s’accroître.
Victime de son succès, le dispositif connaît des délais de traitement qui peuvent désormais atteindre jusqu’à 300 jours pour certains dossiers. Et plus de 45 000 dossiers seraient actuellement bloqués, selon le retour d’expérience des professionnels du secteur de la rénovation.
Autre source d’inquiétude, le budget 2025 alloué à MaPrimeRénov’ a été réduit de 31 % par rapport à celui établi en 2024 (2,1 Md€ en 2025, contre 3,1 Md€ en 2024). Cette suspension permet ainsi à Bercy de gagner un peu de temps et de préserver l’enveloppe budgétaire.
Le gouvernement a avancé un autre argument pour tenter de convaincre du bien-fondé de cette suspension temporaire : la fraude. D’après Bercy, environ 16 000 dossiers suspicieux ont été identifiés, soit 12 % du « stock » (44 172 dossiers frauduleux en 2024). Une fraude qui explose depuis 2022, conduisant l’Anah à renforcer ses contrôles.
Plusieurs États membres de l’Union européenne ont lancé un nouveau label dont l’objet est d’attirer l’épargne des ménages vers des produits finançant les entreprises européennes.
Près d’une dizaine d’États membres de l’Union européenne (France, Allemagne, Espagne, Italie, Pays-Bas, Luxembourg…) viennent de signer un accord visant à créer un label baptisé « Finance Europe ». L’objectif étant de flécher l’épargne des particuliers vers des produits destinés à financer les entreprises du Vieux Continent.
D’après les pouvoirs publics, les Européens détiennent un immense réservoir d’actifs financiers, estimé à près de 35 000 milliards d’euros, dont seule une part limitée est aujourd’hui orientée vers l’investissement de long terme et le financement de l’économie européenne. En effet, environ 50 % de l’épargne des ménages de l’UE est placée sur des dépôts bancaires ou sur des produits liquides et garantis, au détriment des investissements en fonds propres, notamment en actions cotées, qui sont nécessaires pour financer les entreprises.
Dans le même temps, l’Union européenne doit faire face à des besoins de financement massifs pour ses priorités stratégiques : transition écologique, innovation numérique, infrastructures critiques. D’ici à 2030, ces défis nécessiteront un investissement supplémentaire estimé à 800 milliards d’euros.
À noter : ce projet ne constitue pas une réglementation européenne, mais une initiative intergouvernementale coordonnée, ouverte à tous les États membres souhaitant y participer.
En pratique, le label « Finance Europe » n’est pas un nouveau produit financier mais une indication que le produit dans lequel les particuliers vont investir respecte certains critères :
– au moins 70 % des actifs collectés doivent être investis dans l’Espace économique européen ;
– les produits sont prioritairement investis en actions, pour contribuer au financement en fonds propres des entreprises européennes ;
– l’horizon de placement doit être fixé au minimum à 5 ans ;
– les actifs investis ne bénéficient pas d’une garantie publique.
Pour inciter les épargnants à réaliser des versements sur ces produits, chaque pays signataire est invité à appliquer à leurs produits financiers une enveloppe fiscale attractive.
Autre élément, les banques, les assurances et les sociétés de gestion seront autorisées à estampiller leurs produits « Finance Europe » à condition de respecter un référentiel commun. Sachant que les autorités ou les agences nationales compétentes de chacun des États membres vérifieront le respect des critères du label. Tout usage abusif ou non conforme pourra entraîner le retrait du droit d’utiliser le label.
Affaire à suivre, donc…
Bien que les Français continuent de faire preuve de générosité, les dons aux associations n’ont augmenté que de 1,9 % en 2024, marquant la plus faible progression depuis 20 ans. Pourtant, au-delà du soutien financier apporté aux associations, consentir un don est un moyen rapide de réduire la pression fiscale.
Selon la dernière édition du baromètre annuel de France générosités, les dons des particuliers aux associations réalisés en 2024 n’ont progressé que de 1,9 % seulement par rapport à 2023. Une hausse des dons qui compense à peine l’inflation.
À noter que 2024 représente la plus faible progression des dons depuis 20 ans, à l’exception de la baisse notable de 2018, marquée par le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Précision : en prenant en compte les dons des urgences médiatisées sur toutes les années d’analyse du Baromètre (par exemple, le cyclone Chido à Mayotte qui a suscité un fort élan de générosité des Français), la progression de la collecte est de 3 % en 2024 par rapport à 2023, en euros courants.
D’après France générosités, la timide croissance de la collecte 2024 (+1,9 %) est portée, comme les années précédentes, par la progression des dons réguliers (par prélèvement automatique) : +4,4 % par rapport à 2023 en euros courants. Étant précisé que les dons ponctuels sont, eux, en très léger recul de 0,1 %. La part des dons par prélèvement automatique représente 45 % de la collecte en 2024 (20 % en 2005). Il a été observé également que les dons de moins de 150 € représentent 39 % de la collecte en 2024, contre 69 % en 2005.
Fait marquant, la part du digital dans la collecte des dons ponctuels progresse et correspond à 33 % en 2024, contre 20 % en 2019.
Consentir des dons à des associations est un moyen simple et rapide de faire baisser la pression fiscale. Rappelons que les dons aux associations ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 66 % de leur montant, dans la limite de 20 % du revenu imposable, ou égale à 75 % dans la limite de 1 000 € (puis, comme indiqué, à 66 % au-delà de ces 1 000 €) lorsqu’ils sont consentis soit au profit d’organismes d’aide aux personnes en difficulté, soit au profit de fondations reconnues d’utilité publique, qui remplissent une mission d’intérêt général de sauvegarde du patrimoine immobilier religieux.
La Cour de cassation a enfin tranché : le prélèvement préciputaire n’est pas assimilable à une opération de partage. Cette décision tant attendue sécurise ainsi les contrats de mariage comportant une clause de préciput.
Dans leur contrat de mariage, les époux peuvent convenir d’intégrer une clause dite de « préciput ». En cas de décès, cette clause offre la possibilité au conjoint survivant de prélever, sans indemnité, sur la communauté, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait eu normalement droit. Sachant que le conjoint survivant est libre d’exercer ou non ce prélèvement. Cette clause s’adresse, en principe, aux seuls époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et sous le régime de la participation aux acquêts.
À ce titre, dans une affaire récente, des époux avaient procédé, le 13 novembre 2015, à une modification de leur régime matrimonial afin de prévoir une clause de préciput au profit du conjoint survivant. Monsieur était décédé en 2016, laissant pour lui succéder son épouse et leurs trois enfants issus du mariage.
Lors du règlement de la succession, la veuve avait prélevé en toute propriété, en vertu de la clause de préciput, la résidence principale du couple, leur résidence secondaire ainsi que les meubles meublants garnissant chacun de ces deux biens immobiliers. Quelque temps plus tard, l’administration fiscale avait adressé au conjoint survivant une proposition de rectification de la déclaration de succession afin de soumettre au droit de partage de 2,5 % (+ les intérêts de retard) les prélèvements effectués au titre du préciput. Le fisc considérant que peu importe que le préciput, qui fonctionne comme une clause d’attribution préférentielle, s’exerce avant tout partage, puisque, en réalité, il a les effets du partage en ce qu’il permet un transfert de propriété sur un bien qui ne composait pas le patrimoine du bénéficiaire et qui ne lui est dévolu qu’en raison du décès ouvrant les opérations de partage.
Une proposition de redressement que la veuve avait contestée devant les tribunaux. Appelée à se prononcer sur ce litige, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 16 octobre 2024, une décision dans laquelle elle a utilisé sa faculté de demander un avis à la première chambre civile de la Cour de cassation (chambre qui tranche notamment les litiges en matière de droit des personnes et de la famille) sur la question de savoir si le préciput constitue ou non une opération de partage.
Dans cet avis, les juges de la chambre civile ont rappelé que le prélèvement effectué sur la communauté par le conjoint survivant en vertu d’une clause de préciput a, comme le partage, un effet rétroactif. Mais il se distingue de l’opération de partage à plusieurs égards.
En premier lieu, s’il s’opère dans la limite de l’actif net préalablement liquidé de la communauté, il intervient avant tout partage.
En deuxième lieu, s’effectuant sans contrepartie, les biens prélevés en exécution de ce droit ne s’imputent pas sur la part de l’époux bénéficiaire.
En troisième lieu, son exercice relève d’une faculté unilatérale et discrétionnaire du conjoint survivant.
En conséquence, le prélèvement préciputaire ne constitue pas une opération de partage. Un droit de partage ne doit donc pas être appliqué sur une telle opération.
Précision : la chambre civile de la Cour de cassation ne fait que répondre à la question qui lui a été posée par la chambre commerciale. Cette dernière est libre de ne pas suivre l’avis qui lui a été adressé. Ce qui ne devrait pas être le cas puisque les juges ont fait une stricte application des dispositions du Code civil en la matière. À suivre…
La donation-partage constitue un excellent moyen d’organiser, de son vivant, la transmission de son patrimoine. Comme son nom l’indique, elle permet de donner et de partager, tout ou partie de ses biens, au profit de ses enfants ou même de ses petits-enfants.
La donation-partage est une opération qui permet à une personne d’anticiper le règlement de sa succession en organisant, de son vivant, la répartition de ses biens entre ses héritiers. À la différence du testament, les biens objets d’une donation-partage sont transmis immédiatement aux bénéficiaires, et non au décès du donateur. Ce partage anticipé étant – et c’est tout l’intérêt de l’opération – définitif, et donc difficile à remettre en cause au moment de l’ouverture de la succession. Il s’agit donc d’un outil efficace pour éviter les éventuels conflits liés au règlement d’une succession.
La donation-partage peut évidemment être consentie à ses enfants, mais aussi à ses petits-enfants. Dans ce dernier cas, on parle de donation-partage transgénérationnelle. Explications.
Généralement, lorsqu’il décide de réaliser une donation-partage, le donateur a atteint un certain âge (60 – 70 ans, voire plus). Plutôt que partager ses biens entre ses seuls enfants, il peut préférer en transmettre une partie, voire la totalité, au profit de ses petits-enfants qui en ont vraisemblablement plus besoin qu’eux. La donation-partage transgénérationnelle lui permet de mettre ce projet à exécution.
Les grands-parents qui consentent une donation-partage transgénérationnelle bénéficient d’une grande liberté dans le choix des bénéficiaires. En effet, ils peuvent décider de partager leurs biens entre tous leurs enfants et petits-enfants, entre leurs seuls petits-enfants ou même entre certains d’entre eux seulement. Ainsi, par exemple, une personne peut effectuer une donation-partage au profit de ses deux fils et des enfants de sa fille.
Condition importante, pour qu’une donation-partage transgénérationnelle puisse avoir lieu, il faut que les enfants du donateur y aient expressément (par une mention figurant dans l’acte) consenti. Autrement dit, ils doivent accepter que leurs propres enfants reçoivent à leur place les biens, ou une partie des biens, appartenant à leur parent.
Des avantages fiscaux
La donation-partage transgénérationnelle présente de nombreux avantages fiscaux. En effet, lors du calcul des droits de mutation à titre gratuit, elle donne droit à un abattement spécifique de 100 000 € pour chaque enfant et de 31 865 € pour chaque petit-enfant. Ces abattements étant renouvelables tous les 15 ans.
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location nue dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt.
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Une nouvelle exonération de droits de mutation pour les dons familiaux destinés au financement de l’acquisition d’un bien immobilier ou de travaux est instaurée.
Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos enfants ou à vos petits-enfants qui ont pour projet d’acquérir leur résidence principale ? Sachez qu’un nouveau dispositif fiscal vous permet de leur donner une importante somme d’argent en franchise d’impôt.
Avec la loi de finances pour 2025, un nouveau dispositif fiscal de don familial a vu le jour. Un dispositif qui permet, jusqu’au 31 décembre 2026, de consentir des dons de sommes d’argent à un enfant, à un petit‑enfant, à un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou à une nièce. Les sommes ainsi données étant, dans certaines limites, exonérées de droits de mutation à titre gratuit. Ainsi, chaque donateur peut donner, sans fiscalité, jusqu’à 100 000 € à un même donataire. Ce dernier pouvant recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés grâce à ce dispositif.
Attention toutefois, ces sommes doivent être affectées par le donataire, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement, soit à l’acquisition d’un logement constituant une résidence principale, neuf ou en l’état futur d’achèvement, pour l’habiter ou le louer, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est le propriétaire. Dans les deux cas, le logement doit être conservé pendant au moins 5 ans à compter de sa date d’acquisition ou de la date d’achèvement des travaux.
Le dispositif étant très récent, de nombreuses questions sur ses modalités d’application sont en suspens. Par exemple, pour une rénovation énergétique, quels travaux sont éligibles ? Le donataire doit-il réaliser ou non un bouquet de travaux ? Et pour l’acquisition d’un logement, les sommes reçues peuvent-elles financer également l’achat d’un terrain à bâtir ? Peut-on loger le bien acquis dans une SCI ?
Vous l’aurez compris, bien que ce nouveau dispositif soit attractif, mieux vaut, pour l’instant, faire preuve de retenue. Et attendre, pour assurer la sécurité juridique d’une telle donation, que l’administration fiscale apporte des précisions avant de la consentir !
Pas de cumul possible
Pour une rénovation énergétique, il faudra faire un choix entre l’exonération fiscale et MaPrimeRénov’, ces deux dispositifs n’étant pas cumulables ! Un calcul d’opportunité, tenant compte de différents paramètres (ampleur des travaux, revenus du donataire, économies…), devra donc être réalisé !
