Actualités

L’obligation du bailleur commercial de délivrer un local en bon état

Une clause d’un bail commercial par laquelle le locataire renonce à tout recours contre le bailleur en cas de destruction ou de détérioration totale ou partielle des lieux n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrer le local en bon état.

La loi oblige un bailleur à délivrer le local loué à un locataire en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir ce local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives, et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. On parle d’obligation « de délivrance ».

Et attention, s’il est possible, par une clause insérée dans le contrat de location, d’aménager cette obligation de délivrance, par exemple en mettant certains travaux ou certaines réparations à la charge du locataire, une telle clause ne doit pas aboutir à exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance.

Une clause de non-recours…

C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Un locataire de locaux à usage de bureaux dans lequel de nombreuses infiltrations d’eau avaient été constatées avait agi contre le bailleur afin d’obtenir réparation de son préjudice, reprochant à ce dernier d’avoir manqué à son obligation de délivrance.

Or, une clause du bail prévoyait que le locataire renonçait « à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ». Du coup, la cour d’appel avait considéré que cette clause empêchait le locataire de demander une indemnisation au bailleur sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.

… n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision, affirmant qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du locataire certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Cassation civile 3e, 10 avril 2025, n° 23-14974

Date : 4 juin 2025
Catégorie : Actualités, Autres, Juridique
Par : Les Echos Publishing ©

Protéger les salariés contre les fortes chaleurs

À compter du 1 juillet 2025, tous les employeurs doivent évaluer les risques liés à l’exposition des travailleurs à des épisodes de chaleur intense et mettre en œuvre les mesures de prévention nécessaires.

L’augmentation des températures découlant du dérèglement climatique et la récurrence des épisodes de canicule durant ces dernières années ont conduit le gouvernement à renforcer les obligations des employeurs concernant la prévention des risques liés à la chaleur auxquels sont exposés leurs salariés (fatigue, maux de tête, vertige, crampes, déshydratation…).

Ainsi, à compter du 1^er juillet 2025, les employeurs doivent prendre de nouvelles mesures afin de protéger leurs salariés contre les fortes chaleurs.

Évaluer les risques liés à des épisodes de chaleur intense

Tous les employeurs doivent évaluer les risques liés à l’exposition des travailleurs à des épisodes de chaleur intense, en intérieur ou en extérieur. Et ils doivent, s’ils identifient des risques d’atteinte à la santé ou à la sécurité des travailleurs, mettre en œuvre les mesures de prévention nécessaires.

Précision : constituent des épisodes de chaleur intense, selon le dispositif de vigilance de Météo-France, une « vigilance jaune » correspondant à un pic de chaleur, une « vigilance orange » correspondant à une période de canicule et une « vigilance rouge » correspondant à une période de canicule extrême.

À ce titre, le Code du travail précise que ces mesures consistent en :
– l’instauration de procédés de travail ne nécessitant pas d’exposition à la chaleur ou nécessitant une exposition moindre ;
– la modification de l’aménagement et de l’agencement des lieux et postes de travail ;
– l’adaptation de l’organisation du travail, et notamment des horaires de travail, afin de limiter la durée et l’intensité de l’exposition et de prévoir des périodes de repos ;
– des moyens techniques pour réduire le rayonnement solaire sur les surfaces exposées ou pour prévenir l’accumulation de chaleur dans les locaux ou au poste de travail ;
– l’augmentation, autant qu’il est nécessaire, de l’eau potable fraîche mise à disposition des travailleurs ;
– le choix d’équipements de travail appropriés permettant, compte tenu du travail à accomplir, de maintenir une température corporelle stable ;
– la fourniture d’équipements de protection individuelle permettant de limiter ou de compenser les effets des fortes températures ou de se protéger des effets des rayonnements solaires directs ou diffusés (vêtements respirants ou rafraîchissants, couvre-chefs, lunettes…) ;
– l’information et la formation adéquates des travailleurs sur la conduite à tenir en cas de forte chaleur et sur l’utilisation correcte des équipements de travail et des équipements de protection individuelle.

En pratique : en cas d’épisode de chaleur intense, l’employeur doit fournir une quantité d’eau potable fraîche suffisante et prévoir un « moyen pour maintenir au frais, tout au long de la journée de travail, l’eau destinée à la boisson, à proximité des postes de travail, notamment pour les postes de travail extérieurs ».

En outre, les employeurs doivent :

– adapter, en liaison avec la médecine du travail, les mesures de prévention aux travailleurs particulièrement vulnérables en raison notamment de leur âge ou de leur état de santé (femme enceinte, par exemple) ;
– définir et communiquer aux travailleurs et à la médecine du travail les modalités de signalement de toute apparition d’indice physiologique préoccupant, de situation de malaise ou de détresse ainsi que les mesures destinées à porter secours, dans les meilleurs délais, à tout travailleur et, plus particulièrement, aux travailleurs isolés ou éloignés.

Une température adaptée dans les locaux de travail

En dehors de tout épisode de chaleur intense, les employeurs ont désormais de nouvelles obligations liées à la chaleur.

Ainsi, ils doivent, en toute saison, maintenir les locaux fermés affectés au travail à une température adaptée compte tenu de l’activité des travailleurs et de leur environnement.

De plus, ils doivent mettre à disposition des travailleurs de l’eau potable et fraîche non seulement pour qu’ils se désaltèrent mais aussi désormais pour qu’ils se rafraîchissent.

Enfin, les équipements de protection individuelle fournis aux salariés doivent les protéger contre les conditions atmosphériques.

Décret n° 2025-482 du 27 mai 2025, JO du 1er juin

Arrêté du 27 mai 2025, JO du 1er juin

Date : 4 juin 2025
Catégorie : Actualités, Social
Par : Les Echos Publishing ©

Contrat de mariage : pas de droit de partage en cas de prélèvement préciputaire !

La Cour de cassation a enfin tranché : le prélèvement préciputaire n’est pas assimilable à une opération de partage. Cette décision tant attendue sécurise ainsi les contrats de mariage comportant une clause de préciput.

Dans leur contrat de mariage, les époux peuvent convenir d’intégrer une clause dite de « préciput ». En cas de décès, cette clause offre la possibilité au conjoint survivant de prélever, sans indemnité, sur la communauté, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait eu normalement droit. Sachant que le conjoint survivant est libre d’exercer ou non ce prélèvement. Cette clause s’adresse, en principe, aux seuls époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et sous le régime de la participation aux acquêts.

Un redressement fiscal à l’origine du litige

À ce titre, dans une affaire récente, des époux avaient procédé, le 13 novembre 2015, à une modification de leur régime matrimonial afin de prévoir une clause de préciput au profit du conjoint survivant. Monsieur était décédé en 2016, laissant pour lui succéder son épouse et leurs trois enfants issus du mariage.

Lors du règlement de la succession, la veuve avait prélevé en toute propriété, en vertu de la clause de préciput, la résidence principale du couple, leur résidence secondaire ainsi que les meubles meublants garnissant chacun de ces deux biens immobiliers. Quelque temps plus tard, l’administration fiscale avait adressé au conjoint survivant une proposition de rectification de la déclaration de succession afin de soumettre au droit de partage de 2,5 % (+ les intérêts de retard) les prélèvements effectués au titre du préciput. Le fisc considérant que peu importe que le préciput, qui fonctionne comme une clause d’attribution préférentielle, s’exerce avant tout partage, puisque, en réalité, il a les effets du partage en ce qu’il permet un transfert de propriété sur un bien qui ne composait pas le patrimoine du bénéficiaire et qui ne lui est dévolu qu’en raison du décès ouvrant les opérations de partage.

Une proposition de redressement que la veuve avait contestée devant les tribunaux. Appelée à se prononcer sur ce litige, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 16 octobre 2024, une décision dans laquelle elle a utilisé sa faculté de demander un avis à la première chambre civile de la Cour de cassation (chambre qui tranche notamment les litiges en matière de droit des personnes et de la famille) sur la question de savoir si le préciput constitue ou non une opération de partage.

Pas de droit de partage

Dans cet avis, les juges de la chambre civile ont rappelé que le prélèvement effectué sur la communauté par le conjoint survivant en vertu d’une clause de préciput a, comme le partage, un effet rétroactif. Mais il se distingue de l’opération de partage à plusieurs égards.

En premier lieu, s’il s’opère dans la limite de l’actif net préalablement liquidé de la communauté, il intervient avant tout partage.

En deuxième lieu, s’effectuant sans contrepartie, les biens prélevés en exécution de ce droit ne s’imputent pas sur la part de l’époux bénéficiaire.

En troisième lieu, son exercice relève d’une faculté unilatérale et discrétionnaire du conjoint survivant.

En conséquence, le prélèvement préciputaire ne constitue pas une opération de partage. Un droit de partage ne doit donc pas être appliqué sur une telle opération.

Précision : la chambre civile de la Cour de cassation ne fait que répondre à la question qui lui a été posée par la chambre commerciale. Cette dernière est libre de ne pas suivre l’avis qui lui a été adressé. Ce qui ne devrait pas être le cas puisque les juges ont fait une stricte application des dispositions du Code civil en la matière. À suivre…

Cassation civile 1re, 21 mai 2025, 23-19780

Date : 3 juin 2025
Catégorie : Actualités, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Conséquences du départ à la retraite d’un associé de Gaec

Mon père, qui était associé avec moi dans un Gaec, vient de prendre sa retraite. J’ai recherché un nouvel associé, mais mes recherches sont pour l’instant vaines. Quelles possibilités s’offrent à moi ?

Date : 3 juin 2025
Catégorie : Juridique, Question/Réponse
Par : Les Echos Publishing ©

Option des exploitants agricoles pour une assiette annuelle de leurs cotisations sociales

Les exploitants agricoles ont jusqu’au 30 juin 2025 pour demander que leurs cotisations sociales personnelles soient calculées sur la base de leur dernier revenu annuel.

Date : 3 juin 2025
Catégorie : Actualités, Social
Par : Les Echos Publishing ©

Abattement retraite pour cession de titres : attention à la rémunération du dirigeant !

L’abattement sur la plus-value de cession de titres réalisée par un dirigeant partant à la retraite suppose qu’il ait exercé au sein de la société, pendant les 5 ans qui ont précédé la cession, une fonction de direction ayant donné lieu à une rémunération normale.

La plus-value réalisée par le dirigeant d’une PME lors de la cession des titres qu’il détient dans cette société à l’occasion de son départ en retraite est soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, sous certaines conditions, cette plus-value peut être réduite d’un abattement.

Rappel : l’abattement est fixe et s’élève à 500 000 €. Il est applicable aux cessions réalisées entre le 1^er janvier 2018 au le 31 décembre 2031.

Pour bénéficier de cet abattement, vous devez, notamment, en tant que cédant, avoir exercé pendant les 5 ans qui précèdent la cession, sans interruption, au sein de la société dont les titres sont cédés, une fonction de direction.

À noter : remplissent cette condition d’une fonction de direction le gérant d’une SARL ou d’une société en commandite par actions, un associé en nom d’une société de personnes, le président, un directeur général, un directeur général délégué, le président du conseil de surveillance ou un membre du directoire d’une société par actions (société anonyme ou SAS).

Une fonction de direction qui doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale au regard des rémunérations du même type, versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France, comme l’a récemment rappelé le Conseil d’État.

Précision : cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du cédant.

Les circonstances de l’affaire

Dans cette affaire, un associé-gérant d’une société avait cédé, lors de son départ à la retraite, la totalité des actions qu’il détenait dans cette société. À ce titre, il n’avait pas déclaré la plus-value, estimant bénéficier de l’abattement en faveur des dirigeants prenant leur retraite.

Cependant, à la suite d’un contrôle fiscal, l’administration avait remis en cause cet abattement au motif que la rémunération perçue par l’associé-gérant au titre de ses fonctions de dirigeant ne revêtait pas un caractère normal.

Une analyse partagée par le Conseil d’État. En effet, les juges ont notamment relevé que cette rémunération s’était élevée, pendant les 5 ans précédant la cession des actions, à 1 282 € par mois en moyenne et que cette rémunération avait été inférieure aux cinq rémunérations les plus élevées versées par la société. En outre, ils ont constaté que la société ne faisait face à aucune difficulté financière qui aurait pu contribuer à justifier cette faible rémunération. En conséquence, le redressement a été confirmé.

Conseil d’État, 7 mai 2025, n° 491635

Une société civile de moyens bénéficie-t-elle du droit de rétractation ?

Une société civile de moyens de masseurs-kinésithérapeutes bénéficie d’un droit de rétractation lorsqu’elle souscrit à distance un contrat qui n’entre pas dans le champ de l’activité principale de ses associés.

Mise en place de chèques-vacances

Nous envisageons de faire bénéficier nos salariés de chèques-vacances. Pouvez-vous nous expliquer comment les mettre en place ?

Compte d’engagement citoyen : les bénévoles ont jusqu’à fin juin pour déclarer leurs activités

Pour que leurs heures de bénévolat réalisées en 2024 soient inscrites sur leur compte d’engagement citoyen, les bénévoles doivent les déclarer au plus tard le 30 juin 2025 via leur Compte Bénévole.

Accident du travail : quand cesse la protection contre le licenciement ?

La protection contre le licenciement accordée au salarié en arrêt de travail en raison d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle prend fin, lorsqu’elle est obligatoire, avec la visite médicale de reprise.

Le salarié en arrêt de travail à la suite d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle ne peut pas être licencié, sauf s’il a commis une faute grave ou en cas d’impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à son état de santé (cessation d’activité de l’entreprise, par exemple).

Et attention car cette protection contre le licenciement ne prend pas forcément fin avec le retour du salarié dans l’entreprise, comme vient de l’indiquer la Cour de cassation. En effet, la protection contre le licenciement ne cesse qu’une fois la visite médicale de reprise effectuée par le salarié, dès lors que cette visite est obligatoire !

Rappel : une visite médicale de reprise est obligatoire, notamment, en cas d’arrêt de travail d’au moins 30 jours consécutif à un accident du travail et en cas d’arrêt de travail consécutif à une maladie professionnelle (quelle que soit sa durée). Cette visite devant se tenir dans les 8 jours qui suivent la reprise du travail par le salarié.

La protection prend fin avec la visite médicale de reprise

Un salarié victime d’un accident du travail avait bénéficié d’un arrêt de plus de 4 mois. À son retour dans l’entreprise, son employeur lui avait fait savoir qu’il ne souhaitait pas le garder à son service mais n’avait pas pour autant engagé une procédure de licenciement. Le salarié avait alors demandé en justice la résiliation judiciaire de son contrat de travail pour manquement de l’employeur à son obligation de lui fournir du travail et un salaire. Une résiliation du contrat, aux torts de l’employeur, que les juges lui avaient bien entendu accordée. Et qui, en principe, produit les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Mais en principe seulement, car le salarié, lui, avait considéré que la résiliation judiciaire de son contrat devait produire les effets d’un licenciement nul, c’est-à-dire mieux indemnisé. Et ce, parce que la rupture de son contrat était intervenue pendant la période de protection contre le licenciement accordée au salarié victime d’un accident du travail.

Pas du tout, avaient alors affirmé les juges d’appel, puisque la rupture du contrat avait eu lieu à l’issue de l’arrêt de travail du salarié, soit après la fin de la période de protection contre le licenciement.

Ce n’est pas si simple, avait rétorqué la Cour de cassation, car la période de protection contre le licenciement prend fin avec la visite médicale de reprise du salarié, lorsqu’une telle visite est obligatoire (ce qui est bien le cas dans cette affaire).

Aussi les juges d’appel sont-ils « invités » à réexaminer l’affaire pour constater que le salarié n’a pas effectué de visite médicale de reprise et qu’il bénéficiait donc encore, à la date de la rupture de son contrat, de la protection contre le licenciement accordée aux victimes d’accident du travail. Et qu’en conséquence, la résiliation judiciaire de son contrat de travail devait produire les effets d’un licenciement nul.

Précision : en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse, le salarié a droit à une indemnité, encadrée par le fameux barème Macron, qui ne peut excéder un mois de salaire brut pour un salarié cumulant moins d’un an d’ancienneté dans l’entreprise (ce qui est le cas dans cette affaire). En cas de licenciement nul, ce même salarié peut prétendre à une indemnité au moins égale à ses 6 derniers mois de salaires bruts…

Cassation sociale, 14 mai 2025, n° 24-12951

L’obligation du bailleur commercial de délivrer un local en bon état

Une clause de non-recours…

… n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance

Contrat de mariage : pas de droit de partage en cas de prélèvement préciputaire !

Un redressement fiscal à l’origine du litige

Pas de droit de partage

Conséquences du départ à la retraite d’un associé de Gaec

Abattement retraite pour cession de titres : attention à la rémunération du dirigeant !

Les circonstances de l’affaire

Une société civile de moyens bénéficie-t-elle du droit de rétractation ?

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