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Vous possédez des biens immobiliers et vous souhaitez faire baisser la pression fiscale qui s’exerce sur eux. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Un déficit foncier ?

Les bailleurs qui louent des locaux nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, ils peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées pour la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime dit « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, pour pouvoir imputer ses charges, le propriétaire doit bailleur relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

L’imputation des déficits fonciers

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Et attention, l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant celle de l’imputation.

Autre point de vigilance, pour pouvoir déduire ses dépenses, le bailleur doit être en mesure de les justifier auprès de l’administration fiscale. Il convient donc de conserver tous les documents correspondants (factures…).

Des SCPI de déficit foncier !

Pour réduire votre imposition, vous pouvez également faire appel aux SCPI « de déficit foncier ». Il s’agit de SCPI investies dans des locaux d’habitation à rénover. Généralement, les sociétés de gestion de ces SCPI se donnent pour objectif de réaliser une quote-part de travaux de 40 à 60 % du montant de la souscription. Une quote-part que le souscripteur pourra déduire de ses revenus.

L’engouement des investisseurs pour les ETF (Exchange Traded Funds) ne faiblit pas. En effet, en 2020, ces fonds indiciels cotés en bourse ont collecté, au niveau européen, près de 79 milliards d’euros, plus forte collecte jamais enregistrée. Au total, les encours des ETF ont progressé de 116 milliards d’euros en l’espace d’un an. Des chiffres qui interpellent et qui incitent à se poser la question de savoir ce qui attire les investisseurs vers ce type d’actifs.

Un ETF, c’est quoi ?

Produits à gestion passive, les Exchange Traded Funds (appelés également trackers) sont des supports d’investissement cotés en bourse dont l’objet est de répliquer les variations, à la hausse ou à la baisse, d’un indice (le sous-jacent) pris en référence. Cet indice peut être, par exemple, le CAC 40, le S&P 500 ou le Dax. On trouve également des ETF « spécialisés » dans certains pays, certains secteurs d’activité, mais aussi investis en supports actions (petite, moyenne et grande capitalisation) et obligataires. En outre, les ETF peuvent répliquer les performances monétaires d’une devise ou permettre de miser sur l’évolution du prix des matières premières telles que l’or, le pétrole ou le blé.

L’intérêt des ETF

Le principal intérêt des ETF consiste en la certitude de bénéficier des mêmes performances que celles du sous-jacent dupliqué. Le gérant de l’ETF ne cherchant pas à surperformer l’indice. Attention toutefois, comme de nombreux placements, il comporte des risques. En effet, si les cours du sous-jacent s’effondrent, l’ETF subira dans les mêmes proportions une baisse de ses performances. En termes de fonctionnement, les ETF se négocient de la même façon qu’une action et permettent d’investir, en une seule opération, sur un indice ou un panier d’actions. Outre leur grande diversité, les ETF présentent un autre attrait : leur tarification. En effet, leur coût réduit les rend particulièrement attractifs puisqu’ils ne supportent ni frais d’entrée ni frais de sortie. Seuls des frais de gestion allant de 0,05 à 0,5 % sont prélevés.

Une fiscalité empruntée aux actions

La fiscalité des ETF est la même que celle qui pèse sur les actions. Ainsi, dans le cadre d’un compte-titres, par exemple, les dividendes versés sont ajoutés aux revenus de l’investisseur et imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Sur option, ce dernier peut préférer le barème progressif de l’impôt sur le revenu (sous réserve de l’application d’un abattement de 40 %). Quant aux plus-values réalisées lors de la cession d’ETF, elles sont, là encore, imposées au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, et pour les titres acquis avant le 1^er janvier 2018, les plus-values peuvent être réduites d’un abattement lié à la durée de détention.

Lorsque les ETF sont détenus au sein d’un PEA, les produits (dividendes, plus-values de cession…) sont fiscalisés au moment de leur retrait. En cas de retrait avant l’expiration de la 5^e année suivant l’ouverture du PEA, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique et aux prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un retrait effectué après la 5^e année, les gains sont exonérés d’impôt et soumis uniquement aux prélèvements sociaux.

Comment investir ?

Vous pouvez acquérir des parts d’ETF soit auprès d’un intermédiaire financier agréé, soit, sous certaines conditions, lors de leur création (marché primaire), soit encore directement en bourse (marché secondaire). Les ETF sont négociables sur le marché boursier dans les mêmes conditions qu’une action, ce qui leur permet d’être accessibles en continu durant la journée boursière. Ils peuvent, en outre, être achetés au comptant et au SRD (service de règlement différé) si les entreprises qui composent l’indice font partie des plus importantes du marché parisien. À noter que les ETF peuvent être logés au sein des principales enveloppes françaises : compte-titres, Plan d’épargne en actions, contrat d’assurance-vie et Plan d’épargne retraite.

Quelques bonnes pratiques

L’apparente simplicité des ETF ne doit pas vous dispenser de respecter des règles élémentaires de prudence avant d’investir. Voici quelques bonnes pratiques à garder en tête. Tout d’abord, il existe un nombre important d’ETF. Certains de ces ETF peuvent être complexes. Et leur dénomination, parfois obscure, peut conduire à faire de mauvais choix. Ensuite, un investissement dans des ETF doit correspondre à vos objectifs, à votre appétence aux risques et à votre horizon de placement. Ainsi, pour pouvoir prendre une décision éclairée, il est nécessaire de lire attentivement le document d’information clé pour l’investisseur (DICI) du fonds et le prospectus de l’ETF. Des documents qui contiennent des précisions sur les objectifs et la politique de gestion du fonds, sur le profil de risque et de rendement, ou encore sur les frais.