Juridique

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente lorsqu’elle est exercée contre un particulier. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un particulier avait fait l’acquisition d’une maison en octobre 2008 et avait constaté en 2015 des infiltrations ainsi qu’un affaissement de la charpente. Le vendeur avait alors prétendu que l’action en garantie des vices cachés était prescrite car elle aurait dû, selon lui, être intentée dans les 5 ans après l’achat, c’est-à-dire avant octobre 2013.

Mais au contraire, les juges ont estimé que l’action en garantie des vices cachés intentée en 2015 pour une maison acquise en 2008 auprès d’un particulier n’était pas prescrite.

Attention : lorsqu’elle est exercée contre une entreprise, l’action en garantie des vices cachés doit intentée, elle aussi, dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut, mais sans pouvoir dépasser ici un délai de 5 ans à compter de la date de l’achat.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2021, n° 20-21439

Lorsqu’un locataire se maintient de façon abusive ou illicite dans le local commercial loué, il est redevable d’une indemnité d’occupation envers le bailleur. Cette indemnité d’occupation est également due lorsque le bail commercial est rétroactivement annulé. Comme son nom l’indique, elle a pour objet d’indemniser le bailleur pour le temps pendant lequel son local a été occupé par le locataire alors qu’il était dépourvu de tout titre en raison de l’annulation du bail.

Mais attention, aucune d’indemnité d’occupation n’est due au bailleur lorsque le bail a été annulé au motif que le local s’est révélé inutilisable et que le locataire n’a donc pas pu bénéficier de la jouissance des lieux.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Un bail commercial avait été consenti à une entreprise portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de bar-restaurant. Or il est apparu que ce local ne permettait pas l’évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant. Le commerçant avait alors obtenu en justice l’annulation du bail car il ne pouvait pas y exercer l’activité prévue au contrat.

Par la suite, le propriétaire avait réclamé la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d’occupation pour le temps pendant lequel ce dernier avait occupé le local jusqu’à la restitution des clés. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Mais puisque le locataire n’avait pas pu bénéficier de la jouissance des locaux conformément à leur destination contractuelle, il n’avait pas à verser d’indemnité d’occupation.

Cassation commerciale, 3 novembre 2021, n° 20-16334

Comme tous les autres biens, les parts ou les actions de société peuvent être démembrées en usufruit d’un côté et nue-propriété de l’autre. Cette situation est fréquente à la suite d’une succession, par exemple, ou d’une donation consentie avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire, ont des droits différents sur les mêmes titres.

Sachant que c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé. Les juges, par la voix de la Cour de cassation, ont affirmé ce principe à plusieurs reprises, et encore récemment à l’occasion d’un avis rendu par cette dernière.

Mais dans cet avis, la Cour de cassation est allée plus loin en affirmant clairement que l’usufruitier ne peut pas se voir reconnaître la qualité d’associé, qualité qui n’appartient qu’au nu-propriétaire. Et de préciser aussi que l’usufruitier doit néanmoins « pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales ».

Observations : on savait déjà que l’usufruitier disposait de certains droits comme le droit de voter les décisions relatives à l’affectation des bénéfices ou encore celui de participer aux décisions collectives, et donc de participer aux assemblées d’associés, d’y être convoqué et de donner son avis. On apprend maintenant qu’il a également le droit de provoquer une délibération sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales. En l’occurrence, les juges ont estimé que l’usufruitier de parts sociales d’une société civile peut valablement provoquer une délibération des associés ayant pour objet la révocation du gérant et la nomination de co-gérants dès lors que cette délibération est susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales. Mais encore faut-il savoir ce que l’on entend par « incidence directe sur le droit de jouissance »…

Cassation commerciale, 1er décembre 2021, n° 20-15164

Depuis 2018, le Fonds pour le développement de la vie associative (FDVA) finance, en plus de la formation des bénévoles, le fonctionnement des associations et leurs projets innovants. Ce FDVA « Fonctionnement-innovation » s’adresse aux associations de tous les secteurs, y compris celles du secteur sportif, et privilégie les petites et moyennes structures.

Grâce à ce fonds, les associations peuvent percevoir une aide de plusieurs milliers d’euros destinée à financer soit leur fonctionnement global, soit un nouveau projet.

Les conditions d’obtention de l’aide, son montant ainsi que les modalités de dépôt des candidatures sont définis au niveau départemental. Ces appels à projets peuvent être consultés sur le site internet gouvernemental consacré à la vie associative : www.associations.gouv.fr.

Les associations doivent déposer leurs dossiers à compter de mi-février. Les dates limites de candidature sont, par exemple, fixées :
– au 14 février 2022 avant midi dans les départements de l’Île-de-France ;
– au 17 février 2022 dans les départements d’Auvergne-Rhône-Alpes ;
– au 17 février 2022 avant midi dans les départements du Grand Est ;
– au 18 février 2022 dans les départements des Hauts-de-France ;
– au 7 mars 2022 dans les départements de la région Pays-de-la-Loire ;
– au 14 mars 2022 dans les départements du Centre-Val de Loire.

Exception : les associations défendant un secteur professionnel ou les intérêts communs d’un public adhérent de même que les associations cultuelles, para-administratives ou de financement de partis politiques sont exclus de ces appels à projets.

En ce début d’année, le « contrat d’engagement républicain », instauré par la loi confortant le respect des principes de la République, fait son entrée dans l’univers associatif.

Ainsi, depuis le 2 janvier 2022, les associations et fondations doivent, dans le cadre de certaines démarches, s’engager par écrit à respecter les sept engagements de ce contrat, parmi lesquels on retrouve le respect des lois de la république et des principes de liberté, d’égalité, de fraternité et de dignité de la personne humaine ainsi que l’absence de remise en cause du caractère laïque de la République.

À noter : les associations sportives agréées avant le 25 août 2021 disposent d’un délai de 3 ans pour souscrire un contrat d’engagement républicain. Quant aux associations de jeunesse et d’éducation populaire agréées avant cette date, elles doivent déposer une nouvelle demande d’agrément, incluant la souscription d’un contrat d’engagement républicain, avant le 25 août 2023.

Qui est concerné ?

La souscription d’un contrat d’engagement républicain s’impose aux :
– associations et fondations qui sollicitent une subvention auprès d’une autorité administrative (État, région, département, commune, etc.) ou d’un organisme chargé de la gestion d’un service public industriel et commercial ;
– associations et fondations qui demandent une reconnaissance d’utilité publique ;
– associations et fondations qui souhaitent être agréées par l’Agence du service civique pour recevoir des volontaires en service civique ;
– associations qui demandent un agrément à l’État ou à ses établissements publics.

La structure dont l’objet, l’activité ou le fonctionnement ne respecte pas le contrat d’engagement républicain ou qui refuse de le signer ne peut obtenir ni subvention, ni agrément, ni reconnaissance d’utilité publique.

À savoir : la structure qui signe un contrat d’engagement républicain doit en informer ses membres par tout moyen et, notamment, par un affichage dans ses locaux ou par une mise en ligne sur son site internet.

Quels engagements ?

Le contrat d’engagement républicain exige le respect, par les associations et fondations concernées, de sept engagements :
– le respect des lois de la république : ne pas entreprendre ni inciter à aucune action manifestement contraire à la loi, violente ou susceptible d’entraîner des troubles graves à l’ordre public, ne pas se prévaloir de convictions politiques, philosophiques ou religieuses pour s’affranchir des règles communes régissant leurs relations avec les collectivités publiques, ne pas remettre en cause le caractère laïque de la République ;
– la liberté de conscience : respecter et protéger la liberté de conscience de leurs membres et des tiers, s’abstenir de tout acte de prosélytisme abusif exercé notamment sous la contrainte, la menace ou la pression ;
– la liberté des membres de l’association : respecter leur liberté de s’en retirer et leur droit de ne pas en être arbitrairement exclu ;
– l’égalité et la non-discrimination : respecter l’égalité de tous devant la loi, ne pas opérer de différences de traitement fondées notamment sur le sexe, l’orientation sexuelle, l’appartenance réelle ou supposée à une ethnie, une prétendue race ou une religion qui ne reposeraient pas sur une différence de situation objective en rapport avec leur objet statutaire, ne pas cautionner ou encourager ces discriminations, lutter contre toute forme de violence à caractère sexuel ou sexiste ;
– la fraternité et prévention de la violence : agir dans un esprit de fraternité et de civisme, ne pas provoquer à la haine ou à la violence envers quiconque et à ne pas cautionner de tels agissements, rejeter toutes formes de racisme et d’antisémitisme ;
– le respect de la dignité de la personne humaine : n’entreprendre, ne soutenir, ni cautionner aucune action de nature à porter atteinte à la sauvegarde de la dignité de la personne humaine, respecter les lois et règlements destinés à protéger la santé et l’intégrité physique et psychique de ses membres et de ses bénéficiaires, ne pas mettre en danger la vie d’autrui, etc. ;
– le respect des symboles de la république : respecter le drapeau tricolore, l’hymne national et la devise de la République.

Quelles sanctions ?

L’association ou la fondation est responsable des manquements au contrat d’engagement républicain commis par ses dirigeants, ses salariés, ses membres et ses bénévoles en cette qualité.

Lui sont également imputables les manquements commis par ces personnes et directement liés aux activités de la structure, dès lors que ses dirigeants, bien qu’informés de ces agissements, se sont abstenus de prendre les mesures nécessaires pour les faire cesser, compte tenu des moyens dont ils disposaient.

L’association ou la fondation qui ne respecte pas le contrat d’engagement républicain qu’elle a souscrit peut être sanctionnée. Ainsi, elle peut perdre la subvention qui lui a été accordée. Elle doit alors restituer, dans les 6 mois à compter de la décision de retrait de la subvention, les sommes qu’elle a perçues postérieurement au manquement au contrat d’engagement républicain.

Pour les organismes qui accueillent des volontaires en service civique, le non-respect du contrat d’engagement républicain les oblige à rembourser les aides qu’ils ont reçues de l’Agence du service civique, en plus de leur faire perdre leur agrément pour une durée de 5 ans à compter de la constatation du manquement.

Loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, JO du 25

Décret n° 2021-1947 du 31 décembre 2021, JO du 1er janvier