La loi « anti-Airbnb » prévoit notamment la réduction des avantages fiscaux attachés à la location meublée touristique.
Durée : 02 mn 42 s
Le présent d’usage est un cadeau offert à l’occasion d’un événement, comme un anniversaire, une remise de diplôme ou une fête, sans contrepartie attendue. Contrairement au don, il n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités.
Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’offrir des cadeaux à ses proches. Et sachez que vous pouvez les « gratifier » par le biais d’un présent d’usage. Une opération qui n’engendre aucun coût fiscal. Attention toutefois à ne pas dépasser certaines limites. Explications.
Des parents peuvent, par exemple, consentir un don à leurs enfants par la remise matérielle d’un bien (voiture, tableau, bijoux…) ou d’une somme d’argent. Selon les cas, cette opération peut être qualifiée soit de don manuel, soit de présent d’usage. Pour ce dernier, certains critères doivent être respectés.
Ainsi, pour qu’un présent d’usage soit considéré comme tel, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, la donation doit être consentie à l’occasion de certains événements marquants (naissance, promotion, fiançailles, fêtes…). D’autre part, le cadeau doit être d’une valeur modique par rapport à la situation financière et aux revenus du donateur à la date à laquelle la donation est consentie.
Important : contrairement au don, le présent d’usage n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue donc sans aucune formalité, sans versement de droits de donation, et n’est ni rapportable à la succession du donateur, ni réductible, ni révocable.
Comme il n’existe pas de règles particulières pour les présents d’usage, l’appréciation des critères évoqués précédemment est laissée au juge. Ainsi, il résulte de la jurisprudence constante que le montant du présent d’usage ne doit pas excéder 2 % de la valeur du patrimoine du donateur et 2,5 % du montant de ses revenus annuels. Mais attention, ces limites ne sont qu’indicatives. L’appréciation des critères s’opère au cas par cas.
Par exemple, dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un époux avait offert une voiture (d’une valeur de 131 000 francs) à son épouse à l’occasion de son 30e anniversaire. Les juges ont relevé que le cadeau réalisé par le mari, dont les revenus nets imposables (166 220 francs par an) lui permettaient de faire un tel présent, ne revêtait aucun caractère excessif ou disproportionné par rapport à sa situation financière et à sa fortune. De ce fait, le caractère de présent d’usage était établi, de sorte que la donation critiquée devait être dispensée de rapport.
À l’inverse, dans une autre affaire, la Cour d’appel de Douai a rejeté la qualification de présent d’usage pour la remise d’un chèque de 5 000 € faite par un père à son fils. Le père n’ayant pu, à l’occasion d’un litige, justifier de l’évènement pour lequel cette remise d’argent avait eu lieu.
Ces deux affaires montrent que, à l’occasion d’un contentieux, les magistrats procèdent bien à une double vérification des critères liés à la qualification de présent d’usage.
Attention : si ces critères ne sont pas respectés, le présent d’usage peut être requalifié en donation. Dans ce cas, selon le montant de cette dernière, des droits de donation peuvent alors être dus.
Faute de loi de finances pour 2025 votée avant le 31 décembre 2024, le gouvernement va soumettre au Parlement une loi spéciale permettant d’assurer la continuité des services publics et de l’action de l’État.
À la suite de l’adoption de la motion de censure renversant le gouvernement de Michel Barnier, un projet de loi de finances pour 2025 ne pourra pas être voté et promulgué avent le 31 décembre 2024. En attendant la nomination d’un nouveau gouvernement et, dans la foulée, la présentation d’un nouveau projet de loi de finances, l’exécutif se voit donc contraint de proposer un projet de loi dite spéciale. Un texte technique, sans portée politique, qui vise uniquement à permettre d’éviter toute discontinuité budgétaire entre la fin de l’exercice 2024 et l’adoption d’un budget.
Composé de trois articles succincts, ce projet de loi exceptionnelle poursuit deux objectifs : continuer à lever l’impôt et permettre à l’État ainsi qu’aux organismes de Sécurité sociale de continuer à emprunter, afin d’assurer la continuité des services publics et de l’action de l’État.
À l’heure actuelle, ce projet de loi spéciale ne prévoit pas la reconduction pour l’année 2025 des dispositions fiscales arrivant à échéance à la fin de l’année 2024. Ce qui signifie, par exemple, qu’il ne permet pas de proroger certains crédits et réductions d’impôts dont l’extinction est prévue au 31 décembre 2024 (on pense notamment au dispositif Loc’Avantages, au taux de 30 % du dispositif Malraux, à l’abattement de 500 000 € sur les plus-values de cessions de titres des dirigeants partant à la retraite, au crédit d’impôt innovation, à l’exonération temporaire des bénéfices en zone franche urbaine…). Il ne modifie pas non plus le barème de l’impôt sur le revenu pour l’indexer sur l’inflation.
Ce projet de loi spéciale devrait être examiné à l’Assemblée nationale le 16 décembre 2024.
Affaire à suivre, donc…
Un récent décret est venu préciser les obligations déclaratives qui incombent aux titulaires d’un Plan d’épargne avenir climat et aux établissements financiers qui gèrent ce type de placement.
Depuis le 1er juillet 2024, les établissements financiers (banques, assureurs et mutuelles) peuvent proposer le nouveau Plan d’épargne avenir climat (PEAC). Issu de la loi « industrie verte » du 23 octobre 2023, ce placement est destiné à répondre aux besoins de financement de « l’économie décarbonée ».
Précision : le PEAC s’adresse aux moins de 21 ans et les sommes qu’il contient sont bloquées au minimum pendant 5 ans et jusqu’à la majorité du jeune. Le contrat étant clôturé dès que le titulaire atteint l’âge de 30 ans. Des cas de déblocage de l’épargne sont toutefois prévus, à savoir en cas d’invalidité du titulaire et de décès de l’un de ses parents. Son plafond est fixé à 22 950 € et les produits et plus-values générés par le plan ne sont pas soumis à l’impôt ni aux prélèvements sociaux.
Un décret publié récemment est venu définir les obligations déclaratives incombant aux titulaires d’un PEAC et aux établissements financiers. Concrètement, avant le 16 février de chaque année, l’établissement financier qui détient le PEAC doit déclarer dans l’IFU (imprimé fiscal unique) les renseignements relatifs à l’année précédente (nom, prénom, adresse du titulaire du plan, date d’ouverture, références du plan, date du 1er retrait, valeur liquidative, montant cumulé des versements…).
À noter : lorsqu’il est proposé par une banque, le PEAC prend la forme d’un compte-titres. Proposé par un assureur, il s’agit d’un contrat de capitalisation.
Quant au titulaire d’un PEAC, il doit mentionner sur sa déclaration de revenus le montant du gain net bénéficiant de l’exonération en cas de retrait des liquidités ou des titres ou en cas de rachat ou, le cas échéant, son montant imposable en cas de non-respect des conditions d’ouverture et de fonctionnement.
Précision importante, le transfert d’un PEAC d’un établissement à un autre ne constitue pas un retrait si le titulaire remet à l’établissement d’origine un certificat d’identification du plan sur lequel le transfert doit avoir lieu. Un certificat qui est établi par l’établissement auprès duquel le plan est transféré.
Selon une étude récente, 1,3 million de biens immobiliers en France pourraient avoir bénéficié d’un DPE (de complaisance) légèrement surévalué pour améliorer leur classification énergétique.
Les enjeux autour du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont nombreux. Pour les locataires, il permet d’éviter les passoires thermiques et d’anticiper les coûts énergétiques. Pour les bailleurs, il permet, outre de se conformer aux réglementations, de valoriser leurs biens et de réduire la vacance locative. Et pour les acquéreurs, le DPE aide à estimer les coûts futurs, à choisir un logement performant et à accéder à des aides financières pour la rénovation. Mais encore faut-il que ce diagnostic de performance énergétique soit établi de façon fidèle. Un DPE erroné ou mal réalisé peut notamment conduire à faire chuter le prix d’un bien.
D’ailleurs, selon une étude publiée récemment par KRNO, de nombreux DPE peuvent être qualifiés de « complaisance ». En effet, ces diagnostics, légèrement surévalués pour améliorer la classification énergétique d’un bien, concernent une part significative des logements en France, notamment 18,81 % des biens classés F, artificiellement promus en E. Cette pratique soulève des enjeux majeurs pour le marché immobilier et la transition énergétique. Globalement, le préjudice économique est significatif : la surévaluation des biens due à ces pratiques est estimée à environ 21 milliards d’euros, impactant directement les acheteurs et les investisseurs. Cette fraude déguisée, bien que subtile, compromet la crédibilité d’un outil pourtant essentiel pour guider les décisions économiques et environnementales.
Trois principaux types de fraudes liés au DPE ont été recensés par les auteurs de l’étude :
1- le faux DPE : réalisé par des faussaires, similaire à la production de faux billets ou de faux documents d’identité, pour quelques dizaines d’euros ;
2- le DPE mensonger : effectué par un diagnostiqueur certifié qui attribue délibérément une note énergétique (souvent D ou E) ne reflétant pas la réalité du bien (plus d’une demi-lettre). Des professionnels détectent ces incohérences flagrantes en analysant le DPE. Le diagnostiqueur ne pouvant pas décemment justifier les incohérences trouvées ;
3- le DPE de complaisance (l’objet de l’étude présentée) : réalisé par un diagnostiqueur certifié qui améliore légèrement la note pour atteindre une lettre supérieure. Ce phénomène est plus subtil et difficile à détecter, car les ajustements se situent souvent dans les marges d’erreur relativement faibles (moins d’une demi-lettre).
Selon l’étude, ces fraudes s’expliquent par le flou méthodologique qui entoure le DPE. Combiné à des motivations commerciales, il favorise les dérives qui bénéficient quasi exclusivement au vendeur. Ce dernier étant le client direct du diagnostiqueur. Ces dérives s’expliquent également par un changement d’usage du DPE au fil du temps. À l’origine, le DPE avait pour ambition de sensibiliser les Français aux enjeux énergétiques, tout en restant accessible financièrement, et donc forcément peu précis. Puis, les pouvoirs publics ont voulu s’appuyer sur le DPE pour inciter fortement les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En conséquence, le DPE a dû s’adapter et devenir plus exigeant.
Pour l’auteur de l’étude, plusieurs solutions pourraient permettre de réduire la fraude. Tout d’abord, exiger que les logiciels de diagnostic masquent les notes énergétiques jusqu’à leur soumission officielle à l’ADEME, réduisant les tentations de complaisance en optimisant les paramètres. Ensuite, introduire des marges d’erreur clairement définies à ne pas dépasser, à l’image de la « Loi Carrez » pour les surfaces. Autre action possible, renforcer les approches « contradictoires » en déployant le CIL (Carnet Information Logement) et en créant des cycles périodiques de diagnostics (à l’instar des contrôles techniques autos). Enfin, responsabiliser les propriétaires en leur faisant signer sur l’honneur le DPE, signifiant ainsi qu’ils ont transmis au diagnostiqueur des informations fiables et complètes.
Je loue une des chambres de mon habitation principale. Dois-je déclarer les loyers perçus à l’impôt sur le revenu ?
Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées totalement de l’impôt sur le revenu sur les produits retirés de cette location. Attention toutefois, cela impose que les pièces louées soient meublées et constituent la résidence principale de votre locataire. Autre condition, le loyer perçu doit également être fixé dans des limites raisonnables. Selon l’administration fiscale, le loyer annuel ne doit pas excéder un plafond, établi par mètre carré de surface habitable (charges non comprises). Pour 2024, elle a fixé ce plafond à 206 € pour l’Ile-de-France et à 152 € pour les autres régions.
Précision : la location d’une partie de son habitation principale comme chambres d’hôtes, à des personnes qui n’y élisent pas domicile, peut également ouvrir droit à une exonération d’impôt sur le revenu. Pour cela, les recettes brutes issues de cette location ne doivent toutefois pas excéder 760 € par an.
Le contrat de capitalisation possède des atouts financiers et fiscaux proches de ceux de l’assurance-vie. Il intervient généralement en complément de cette dernière afin de répondre à certaines préoccupations patrimoniales.
À la différence de l’assurance-vie, le contrat de capitalisation n’est pas un contrat d’assurance. Il ne se dénoue pas au décès de son titulaire et ne comporte pas de bénéficiaire. Toutefois, il possède de nombreux atouts. Présentation.
Le contrat de capitalisation est une enveloppe qui permet de se constituer une épargne de moyen ou long terme. Souscrit pour une durée déterminée, il recueille les excédents de trésorerie par des versements uniques, libres ou programmés, dont le montant minimal varie selon les établissements. Le capital ainsi versé est investi sur des fonds en euros et/ou en unités de compte au même titre qu’une assurance-vie multisupport. À tout moment, l’épargnant a la possibilité d’effectuer un rachat partiel ou total du contrat, et ce sans pénalité. S’applique, dans ce cas, la fiscalité de l’assurance-vie en cas de rachat. Et au terme du contrat (si le contrat n’est pas prorogé), le souscripteur peut récupérer son capital ainsi valorisé ou préférer recevoir une rente à échéances régulières.
Le contrat de capitalisation s’utilise de différentes manières pour optimiser la gestion d’un patrimoine. Il permet notamment de distribuer des revenus complémentaires ou de recueillir un capital démembré. Ainsi, par exemple, lorsque le conjoint survivant vend sa résidence principale, dont il a l’usufruit et dont les enfants ont hérité de la nue-propriété, le démembrement sur le prix de vente peut alors être « rapporté » dans le contrat. Le contrat peut également venir en garantie d’un prêt en lieu et place, par exemple, d’une hypothèque.
Le contrat de capitalisation se transmet par succession, legs ou donation. Un bon moyen donc de préparer la transmission de son patrimoine, par exemple à ses enfants. D’autant que le « bénéficiaire » du contrat de capitalisation conservera l’antériorité fiscale, ce qui lui permettra d’être imposé comme le titulaire initial.
Le contrat de capitalisation peut être ouvert par une personne morale, peu importe qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Il est adapté notamment à une société civile immobilière (SCI) qui est une structure souvent utilisée pour gérer le patrimoine familial. Ainsi, la société pourra faire fructifier sa trésorerie à un taux intéressant en attendant de recourir plus tard à ce capital. Mais attention, cette possibilité n’est pas proposée par tous les établissements.
Lorsque chaque membre d’un couple marié ou pacsé cède ses titres de société, l’un peut bénéficier de l’abattement fixe et l’autre de l’abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée par chacun d’eux.
Les plus-values de cession de titres d’une PME réalisées par les dirigeants partant à la retraite sont, sous conditions, réduites d’un abattement fixe de 500 000 €. Pour rappel, ces plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU), sauf option pour le barème progressif. Cette option étant irrévocable et globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique, sans pouvoir changer d’avis, à tous les revenus mobiliers du foyer fiscal de la même année.
Par ailleurs, en cas d’option pour le barème progressif, les plus-values de cession de titres acquis avant le 1er janvier 2018 peuvent bénéficier, sous conditions, d’un abattement pour durée de détention. L’abattement fixe n’étant pas cumulable avec l’abattement pour durée de détention.
À ce titre, la question s’est posée de savoir si, dans le cas d’un couple marié ou pacsé, soumis à imposition commune, chaque conjoint cédant ses titres pouvait, malgré l’interdiction de cumul, bénéficier d’un abattement distinct.
Oui, a répondu l’administration fiscale. En effet, elle a rappelé que les conditions d’application de l’abattement fixe s’apprécient, en principe, au niveau de chaque conjoint cédant pris isolément. Et il en est de même, vient-elle de préciser, à l’égard de l’abattement pour durée de détention. Elle en a donc déduit que le fait que l’un des membres du foyer fiscal bénéficie de l’abattement fixe ne prive pas l’autre de l’abattement pour durée de détention.
L’abattement fixe est applicable aux cessions et rachats réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, le projet de loi de finances prévoit de proroger ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2031.
Précision : son montant serait, en outre, porté à 600 000 € pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025 au profit de jeunes agriculteurs, y compris les cessions échelonnées dans le temps.
BOI-RES-RPPM-000135 du 14 novembre 2024
Art. 19, projet de loi de finances pour 2025, n° 324, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 10 octobre 2024
Finansol actualise son règlement. Dès 2025, pour pouvoir prétendre au label Finansol, les fonds solidaires devront respecter de nouvelles exclusions sectorielles, notamment dans les énergies fossiles et le tabac. Une adaptation nécessaire face à l’évolution du marché de la finance durable et aux attentes des épargnants.
Un an après le label ISR, c’est au tour de Finansol de revoir son cahier des charges. En effet, les fonds solidaires (dits fonds « 90/10 » ou fonds « 85/15 ») devront respecter de nouvelles exclusions sectorielles et normatives. Des changements qui font suite à l’évolution du marché de la finance durable et de la demande croissante de nombreux épargnants.
Précision : le label Finansol a pour objectif de distinguer les produits d’épargne solidaire des autres produits d’épargne auprès du grand public. Des produits d’épargne visant à faciliter le financement de projets destinés à lutter contre l’exclusion et à améliorer la cohésion sociale. L’épargne récoltée via des véhicules d’investissement solidaire est ensuite orientée vers des porteurs de projets développant des activités à forte utilité sociale (par exemple, de favoriser la réinsertion, de lutter contre le chômage, contre le mal logement).
Concrètement, ces nouvelles exclusions concernent entre autres certains investissements dans le secteur des énergies fossiles conventionnelles ou non conventionnelles, le charbon, le tabac, ou encore d’exclusions d’ordre éthique et de gouvernance. Elles sont alignées sur celles en vigueur dans de nombreux labels européens de finance durable, dont le label ISR français.
À noter que la date d’application des évolutions du règlement du label est fixée au 1er janvier 2025 pour les nouvelles candidatures au label. Pour les produits labellisés Finansol avant le 1er janvier 2025, les gestionnaires ont un an pour intégrer ces évolutions. La conformité des produits labellisés à ces nouvelles exigences sera vérifiée lors du contrôle du label en juin 2026, dans le cadre de la collecte de données de FAIR et sur la base des portefeuilles au 31 décembre 2025.
Je sais que les droits de mutation dus lors de la transmission par succession ou de la donation de terres agricoles louées par bail à long terme à un exploitant sont allégés. Mais cet allègement est-il renforcé lorsque le locataire exploitant est un jeune agriculteur ?
En effet, lors de leur transmission par donation ou par succession, les biens ruraux (terres, bâtiments) qui sont donnés à bail à long terme (ou loués par bail cessible hors du cadre familial) à un exploitant agricole sont partiellement exonérés de droits de mutation. Cette exonération étant égale à 75 % de la valeur des biens ainsi transmis, dans la limite de 300 000 € lorsque les bénéficiaires de la transmission s’engagent à conserver ces biens pendant au moins 5 ans ou de 500 000 € lorsqu’ils s’engagent à les conserver pendant au moins 10 ans. Au-delà de 500 000 € de leur valeur, l’exonération est de 50 %.
Le projet de loi de finances prévoit de porter ce seuil à 600 000 € lorsque le locataire exploitant est un jeune agriculteur qui justifie, lors de la conclusion du bail, de l’octroi des aides à l’installation et à condition que le bénéficiaire de la transmission s’engage à conserver les biens transmis pendant au moins 10 ans. Ce relèvement du seuil s’appliquerait aux transmissions pour lesquelles le bail a été conclu à compter du 1er janvier 2025.