Patrimoine

La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a présenté récemment les évolutions qu’elle envisage pour le dispositif « Louer abordable ». Des évolutions qui sont introduites par le biais d’un amendement au projet de loi de finances pour 2022 actuellement en discussion au Parlement. Rappelons que le dispositif « Louer abordable » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location (nue) dans le cadre d’une convention signée, entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2022, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, ils doivent notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer leurs biens à des ménages respectant certains critères de ressources. Par exemple, dans le secteur social ou très social, le taux de la déduction atteint 70 % lorsque le logement se trouve en zone A bis, A ou B1. Ces zones correspondant à Paris, à l’Île-de-France et aux métropoles régionales de plus de 250 000 habitants. Un taux qui peut monter jusqu’à 85 % en cas d’intermédiation locative (mandat de gestion par une agence immobilière sociale, par exemple). À noter que cette déduction est calculée sur le revenu brut tiré de la location et que s’y ajoutent les frais et charges déductibles.

Transformation en une réduction d’impôt

Dans sa nouvelle mouture, qui devrait être applicable du 1^er janvier 2022 au 31 décembre 2024, le dispositif verrait la déduction fiscale transformée en réduction d’impôt. Ainsi, « l’aide fiscale » serait la même pour tous les bailleurs et ne dépendrait plus du taux marginal d’imposition. Autre nouveauté, le plafonnement des loyers ne serait plus déterminé en fonction des zones tendues ou non tendues mais fixé à l’échelle communale.

À noter que les taux associés à la réduction d’impôt dépendraient du taux de décote des loyers pratiqués par les bailleurs. Deux taux pourraient être accordés : 15 % et 35 %. Ainsi, par exemple, un loyer inférieur de 15 % au prix du marché ouvrirait droit à une réduction d’impôt au taux de 15 %. Pour le taux de 35 %, le loyer devrait être inférieur de 30 %. La ministre du Logement a indiqué également que le taux de réduction pourrait même atteindre 65 % pour une décote de loyers de 45 %, à condition que le bien fasse l’objet d’une location via une agence immobilière sociale.

Avec cette nouvelle version de « Louer abordable », les pouvoirs publics espèrent remettre sur le marché une partie des 1,1 million de logements laissés vacants. Affaire à suivre, donc…

Si vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe n’étant applicable que dans les zones dites tendues, c’est-à-dire les communes de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements (la liste des communes concernées est consultable en cliquant ici). Mais si votre logement se situe en dehors de ces zones tendues, vous pouvez être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) si la commune où se situe le logement a décidé de la mettre en place.

Sachez que la date limite de paiement des taxes sur les logements vacants est fixée au 15 décembre 2021 en cas de paiement non dématérialisé et au 20 décembre 2021 en cas de paiement dématérialisé (paiement par internet, smartphone ou tablette). Le prélèvement sera effectué sur votre compte bancaire à compter du 27 décembre.

Les conditions d’assujettissement à la TLV et THLV

Dans le détail, pour être redevable de la TLV, le logement doit être vacant depuis minimum 1 an au 1^er janvier de l’année d’imposition (depuis plus de 2 ans pour la taxe d’habitation sur les logements vacants). En outre, le logement doit être vide de meubles ou disposer d’un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation. Ce qui veut dire que les logements meublés en sont exclus.

À noter que les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l’année, qui subissent une vacance involontaire (le propriétaire cherche un locataire ou un acquéreur), qui nécessitent des travaux importants pour être habitable (plus de 25 % de la valeur du logement) et les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation ne sont pas concernés par la TLV ou la THLV.

Précision : le taux de la TLV est appliqué à la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation. Ce taux variant en fonction de la durée de vacance du logement : 12,5 % la 1^re année où le logement est imposable et 25 % les années suivantes. S’y ajoutent des frais de gestion qui s’élèvent à 9 % du montant de la taxe. Le taux applicable pour la THLV correspond au taux communal de la taxe d’habitation de la commune, majoré, le cas échéant, du taux des EPCI sans fiscalité propre dont elle est membre ou celui de l’EPCI à fiscalité propre ayant délibéré afin d’assujettir à la THLV. Il faut ensuite y ajouter des frais de gestion de 8 %.

Vous le savez : le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne tient pas compte des crédits et réductions d’impôt. Ces derniers sont versés au cours de l’été qui suit l’année de paiement des dépenses. Néanmoins, les avantages fiscaux dits « récurrents » donnent lieu au versement, dès le 15 janvier N+1, d’un acompte de 60 % du montant du dernier avantage fiscal obtenu.

À noter : sont concernés les crédits d’impôt relatifs à l’emploi à domicile, aux frais de garde des jeunes enfants et aux cotisations syndicales ainsi que les réductions d’impôt pour dons aux œuvres et partis politiques, pour investissements locatifs (Censi-Bouvard, Scellier, Duflot et Pinel), pour dépenses liées à la dépendance et pour investissements outre-mer dans le logement.

Cette avance étant calculée en fonction des dépenses de l’année N-1, une baisse de charges en année N n’est donc pas automatiquement intégrée. Elle peut ainsi conduire les contribuables à devoir rembourser au cours de l’été N+1, lors de la liquidation définitive de l’impôt, un éventuel trop-perçu. Mais une telle situation peut être évitée ! En effet, il est possible de réduire ou de renoncer à l’avance de janvier 2022 lorsque vos charges de 2021 ont baissé par rapport à celles de 2020.

Exemple : tel peut être le cas si vous avez employé, durant toute l’année 2020, une assistante maternelle pour la garde de votre enfant en bas âge et que vous avez mis fin à son contrat en septembre 2021 en raison de l’entrée à l’école de votre enfant.

En principe, les demandes pour moduler l’avance doivent intervenir avant le 1^er décembre de l’année qui précède celle de son versement, c’est-à-dire avant le 1^er décembre 2021 pour l’avance de janvier 2022. Mais, par tolérance, l’administration fiscale vous autorise, cette année, à opérer la modification jusqu’au 8 décembre. Pour cela, rendez-vous dans votre espace « Particulier » du site internet www.impots.gouv.fr, au service de gestion du prélèvement à la source, dans la rubrique « Gérer votre avance de réductions et de crédits d’impôt ».

Attention : si vous avez droit pour la première fois à ces avantages fiscaux au titre de vos dépenses 2021 et que vous n’aviez pas ce type de dépenses en 2020, vous ne bénéficierez pas de l’avance en janvier 2022. L’intégralité des réductions et crédits d’impôt vous sera versée à l’été 2022. En revanche, une avance vous sera versée en janvier 2023 sur la base de vos dépenses de 2021.

Les propriétaires de biens immobiliers doivent savoir que désormais, l’administration fiscale peut recourir aux prises de vue aériennes de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN) pour détecter les piscines et bâtiments non déclarés.

Précision : les images prises par l’IGN sont publiques et consultables par tous sur le site www.geoportail.gouv.fr.

Concrètement, le dispositif mis en place par l’administration fiscale consiste à extraire les contours des piscines et des immeubles bâtis des images. Puis, un traitement informatique vérifie si les éléments ainsi détectés sont correctement imposés aux impôts locaux (taxe foncière, notamment) en consultant les déclarations des propriétaires effectuées auprès des services de l’urbanisme et de l’administration fiscale. Chaque anomalie détectée est ensuite examinée par un agent du fisc avant toute opération de relance du propriétaire.

Afin de s’assurer du bon fonctionnement de ce processus, une expérimentation ciblée sur la détection des piscines vient de débuter dans 9 départements, à savoir :
– les Alpes-Maritimes ;
– le Var ;
– les Bouches-du-Rhône ;
– l’Ardèche ;
– le Rhône ;
– la Haute-Savoie ;
– le Morbihan ;
– le Maine-et-Loire ;
– la Vendée.

Les propriétaires de piscines non déclarées détectées dans ces départements recevront alors un courrier les invitant à régulariser leur situation. Une régularisation qui sera prise en compte au titre de la taxe foncière 2022. L’expérimentation sera ensuite élargie aux bâtiments non déclarés ou incorrectement imposés.

À savoir : sous réserve des résultats obtenus, le dispositif sera élargi à l’ensemble des départements métropolitains au cours de l’année 2022.

www.impots.gouv.fr, actualité du 20 octobre 2021