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Lorsque le bailleur d’un local donné à bail commercial souhaite ne pas renouveler ce bail à l’arrivée de son terme, il doit envoyer congé à son locataire, par acte extrajudiciaire (autrement dit par acte d’huissier de justice), au moins 6 mois à l’avance. De même, lorsqu’il refuse une demande de renouvellement formulée par le locataire, il doit, dans les 3 mois suivant cette demande, lui notifier ce refus par acte extrajudiciaire. Et attention, s’il procède autrement, sa décision est sans effet.

Ainsi, dans une affaire récente, un locataire avait envoyé à son bailleur, par acte d’huissier de justice, une demande de renouvellement de son bail commercial. Lors de la délivrance de cet acte, le bailleur avait déclaré à l’huissier son refus de renouveler le bail en indiquant « vouloir reprendre son bien ». Ce dernier avait alors mentionné cette déclaration sur l’acte.

Considérant que son bail commercial avait pris fin à son terme en raison de ce refus de renouvellent, le locataire avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

L’exigence d’un acte notifié par le bailleur

Mais lors du contentieux qui s’en est suivi, la demande du locataire avait été rejetée par les juges. En effet, ces derniers ont considéré qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au locataire, la déclaration de refus de renouveler le bail, exprimée verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier lui notifiant une demande de renouvellement du locataire, ne constituait pas un acte de refus de renouvellement.

Autrement dit, le refus de renouvellement exprimé oralement par le bailleur à l’huissier de justice était sans effet. Et du coup, le bail s’était trouvé renouvelé ! Le locataire ne pouvait donc pas demander une indemnité d’éviction.

Cassation civile 3e, 24 septembre 2020, n° 19-13333

Un agriculteur qui exploite des terres louées selon un mode conventionnel alors que son bail prévoit qu’il doit les cultiver selon des méthodes agrobiologiques s’expose à la résiliation de ce bail.

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente qui n’est pas passée inaperçue. Un bail rural avait été conclu entre un propriétaire et un couple d’exploitants. Ce bail prévoyait que « les terres seraient cultivées au titre des contraintes agro-environnementales et selon des méthodes agro-biologiques ». Les exploitants ayant cultivé les parcelles louées de façon conventionnelle, le propriétaire avait saisi le tribunal d’une action en résiliation du bail pour non-respect du contrat. Et il a obtenu gain de cause.

En effet, la Cour de cassation, devant laquelle l’affaire avait fini par être portée, a affirmé que l’exploitant locataire s’expose à la résiliation de son bail lorsqu’il emploie « la chose » (en l’occurrence les parcelles louées) à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée. Ce qui avait été le cas ici puisque le couple d’exploitants avait délibérément exploité les terres louées de façon conventionnelle alors qu’elles avaient vocation, selon le bail, à être cultivées selon des pratiques agro-biologiques.

En outre, les juges ont estimé qu’une clause du bail prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire au statut du fermage. Ainsi, ils ont rejeté l’argument des exploitants selon lequel, en vertu du principe de liberté du fermier dans le choix du mode d’exploitation, le bailleur n’a pas le droit d’introduire des clauses environnementales dans un bail rural.

Enfin, ils ont considéré, contrairement à ce que le couple d’exploitants faisait valoir, que la culture des parcelles selon un mode conventionnel alors qu’elles étaient affectées à la production biologique avait compromis la bonne exploitation du fonds par « l’application de méthodes polluantes, contraires au classement des terres ». Et qu’en outre, le propriétaire avait subi un préjudice car il avait fait l’objet de sanctions administratives (remboursement des aides perçues) en raison de la non-conformité des parcelles considérées à l’opération de conversion à l’agriculture biologique à laquelle elles avaient été déclarées.

Pour toutes ces raisons, les juges ont prononcé la résiliation du bail.

Cassation civile 3e, 6 février 2020, n° 18-25460