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Marchand de biens et SCI

Comment s’apprécie le caractère habituel de l’exercice de l’activité ?

Vous êtes nombreux à investir dans l’immobilier par le biais d’une ou plusieurs SCI. Qu’il s’agisse d’acquérir et de gérer votre local professionnel ou de simples placements dans des immeubles de rapport. En principe, ces SCI voient leurs résultats (composés des loyers diminués de leurs charges) imposés à l’impôt sur le revenu au nom de leurs associés (en général dans la catégorie des revenus fonciers). Ce n’est que par exception que la société est soumise sur ses résultats à l’impôt sur les sociétés. Notamment en cas d’option exercée en ce sens ou lorsque la SCI développe une activité commerciale. Cette dernière hypothèse se rencontre lorsque la société développe une activité de marchand de biens, commerciale par nature. Cela suppose qu’elle se porte acquéreur de biens immobiliers dans le but de les revendre avec un profit, et qu’elle le fasse de façon habituelle. Mais une question se pose : que signifie d’exercer l’activité de façon habituelle ? Et surtout : l’activité cesse-t-elle d’être habituelle si aucune revente n’intervient pendant une année ?

Une appréciation pluriannuelle du caractère habituel

Les magistrats viennent d’apporter une réponse à cette question que se posent de nombreux acteurs de l’immobilier. Pour eux, le caractère habituel de l’activité s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence, mais sur une période de plusieurs années. Et l’absence de revente sur une année civile ne suffit pas à écarter la qualification de marchand de biens au cours de l’année en cause. Précisons que dans l’affaire jugée, la SCI avait été redressé à l’impôt sur les sociétés sur ses profits pour avoir exercé une activité de marchand de biens. Elle considérait pourtant exercer une activité civile et ses statuts prévoyaient « la construction, l’acquisition et la revente de biens immobiliers ainsi que leur administration et exploitation par bail ». Elle avait alors tenté d’échapper au moins aux redressements sur une année au cours de laquelle aucune revente n’était intervenue. En vain donc !

Conseil d’État, n° 425443, 18 mars 2020

Date : 28 mai 2020
Catégorie : Actualités, Fiscal, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Mandataire social versus cadre dirigeant

Qu’est-ce qui distingue, au sein des sociétés, les personnes titulaires d’un mandat social et les cadres dirigeants ?

Lorsque l’on évoque le terme de dirigeant de société, il est fait référence à son gérant, son directeur général ou encore à son président. Et pour cause, ce dernier a été mandaté par la société pour la représenter dans tous les actes liés à sa gestion. Mais attention, car cette notion de mandataire social est parfois confondue avec celle de cadre dirigeant. Or, elle n’emporte pas les mêmes conséquences en matière sociale. Ainsi, par exemple, le dispositif d’activité partielle, récemment renforcé par les pouvoirs publics en raison de la crise économique liée au Covid-19, s’applique temporairement aux cadres dirigeants, mais pas aux mandataires sociaux. L’occasion de faire le point sur ce qui différencie ces deux statuts.

Le mandataire social n’est pas salarié

En vertu du mandat social qui lui a été confié, le dirigeant peut se voir attribuer le statut de travailleur non salarié. C’est le cas notamment du gérant majoritaire de SARL, du gérant associé unique d’EURL et des associés de SNC.

D’autres mandataires sociaux sont, en revanche, considérés comme des dirigeants dits « assimilés salariés » : ce sont les gérants minoritaires de SARL, les présidents de SAS, les gérants non associés d’EURL, etc. Ils relèvent, pour leurs cotisations sociales, du même régime que les salariés. Mais, pour autant, le mandat social ne leur donne pas la qualité de salarié ! Aussi les règles prévues par le Code du travail ne leur sont pas applicables.

Précision : certains mandataires sociaux (gérant minoritaire de SARL, par exemple) ont la possibilité de cumuler leur mandat avec un contrat de travail. Ce cumul est valable si le contrat de travail prévoit des fonctions techniques et une rémunération distinctes de celles du mandat et que ces fonctions sont exercées sous le lien de subordination de la société.

Le cadre dirigeant, si !

Malgré sa dénomination trompeuse, le cadre « dirigeant » est un salarié. Il s’agit d’un cadre auquel sont confiées des responsabilités dont l’importance implique une grande indépendance dans l’organisation de son emploi du temps. À ce titre, les dispositions du Code du travail relatives à la durée du travail, aux repos et aux jours fériés ne lui sont pas applicables.

En outre, il est habilité à prendre des décisions de façon autonome. Et pour cause, il doit participer à la direction de la société : participation aux instances dirigeantes (comité de direction, conseil d’administration…), par exemple.

Côté salaire, le cadre dirigeant doit percevoir une rémunération parmi les plus élevées de la société.

Date : 27 mai 2020
Catégorie : Actualités, Social
Par : Les Echos Publishing ©

Un appui aux PME avec le dispositif « Objectif reprise »

Les entreprises en difficulté peuvent se faire accompagner par l’Anact afin de redémarrer ou de poursuivre leur activité dans les meilleures conditions.

Date : 27 mai 2020
Catégorie : Actualités, Autres, Social
Par : Les Echos Publishing ©

L’activité partielle à compter de juin 2020…

Les modalités de calcul de l’allocation versée aux employeurs au titre du chômage partiel seront modifiées à partir du mois de juin.

Pour aider les entreprises à faire face aux difficultés économiques liées au Covid-19, les pouvoirs publics ont renforcé, dès le mois de mars 2020, le dispositif d’activité partielle. Et ce, afin qu’il soit le moins coûteux possible pour les entreprises. Mais la donne va bientôt changer compte tenu de la reprise de l’activité de nombreuses entreprises à la suite du déconfinement intervenu le 11 mai dernier.

Important : les secteurs faisant l’objet de restrictions législatives ou règlementaires particulières en raison de la crise sanitaire (hôtellerie-restauration-tourisme) continueront de bénéficier du dispositif de chômage partiel renforcé.

Un remboursement intégral jusqu’au 31 mai 2020

Les employeurs doivent verser aux salariés placés en chômage partiel, pour chaque heure non travaillée, une indemnité au moins égale à 70 % de leur rémunération horaire brute (avec un minimum de 8,03 € net). Ce qui peut représenter un coût très important pour les entreprises qui ont dû cesser toute activité.

Aussi, afin de préserver les emplois, le gouvernement a revu à la hausse le montant de l’allocation réglée aux employeurs qui recourent au chômage partiel. Dès lors, depuis le mois de mars, l’État leur rembourse l‘intégralité des indemnités payées aux salariés placés en activité partielle.

Exceptions : la part de l’indemnité qui excède 31,98 € (soit 70 % de 4,5 fois le Smic brut horaire) reste à la charge de l’employeur. De même, la part de l’indemnité qui dépasse 70 % de la rémunération horaire brute du salarié (en vertu d’un accord d’entreprise, d’une convention collective ou d’une décision de l’employeur) n’est pas prise en charge par l’État.

Ce qui change au 1^er juin 2020

Comme précédemment, les employeurs devront verser aux salariés placés en activité partielle une indemnité correspondant à au moins 70 % de leur rémunération horaire brute. Et ce, pour chaque heure non travaillée.

Mais l’allocation réglée aux entreprises par l’État, elle, va diminuer ! Concrètement, les employeurs se verront rembourser non plus l’intégralité, mais 85 % de l’indemnité qu’ils ont payée à leurs salariés (dès lors que cette indemnité ne dépassera pas 31,98 € par heure non travaillée).

Attention : cette mesure sera mise en œuvre par décret, après l’adoption du projet de loi relatif à diverses dispositions liées à la crise sanitaire. Une loi qui devrait notamment permettre de moduler le dispositif de chômage partiel selon les secteurs d’activité. À suivre donc.

Communiqué de presse du ministère du Travail, 25 mai 2020

Date : 26 mai 2020
Catégorie : Actualités, Autres, Social
Par : Les Echos Publishing ©

Exploitants agricoles : gare à la sous-location de parcelles louées !

L’exploitant agricole qui sous-loue une parcelle à une société commerciale pour qu’elle y exerce une activité d’organisation de loisirs de plein air encourt la résiliation de son bail rural.

La règle est bien connue : l’exploitant agricole qui exploite des terres en vertu d’un bail rural n’a pas le droit de céder ce bail ou de consentir une sous-location, même si l’opération ne porte que sur une partie des terres louées. Une cession ou une sous-location opérée au mépris de cette interdiction serait nulle. Et le bailleur serait en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail.

Important : la cession d’un bail rural est toutefois possible lorsqu’elle est réalisée notamment au profit du conjoint ou d’un descendant de l’exploitant et avec l’autorisation préalable du bailleur (ou, à défaut, avec celle du tribunal paritaire de baux ruraux).

Cette règle légale a été à nouveau appliquée par les juges dans l’affaire récente suivante. Un agriculteur avait accepté qu’une société commerciale installe et exploite des tyroliennes sur une parcelle qu’il louait. Le bailleur avait alors demandé en justice la résiliation du bail rural consenti à cet agriculteur au motif qu’il avait procédé à une sous-location prohibée. Pour sa défense, ce dernier avait fait valoir, d’une part, que cette activité de loisirs n’était que secondaire par rapport à l’activité agricole qu’il continuait d’exercer, et d’autre part, que le bailleur ne démontrait pas en quoi ladite activité compromettait la bonne exploitation du fonds loué.

Résiliation du bail pour sous-location prohibée

Ces arguments n’ont pas été entendus par les juges qui ont donc donné gain de cause au bailleur. En effet, ces derniers, après avoir constaté « qu’une société commerciale exploitait une activité d’organisation de loisirs de plein air destinés aux touristes se déroulant sur des parcelles louées », en ont déduit, sans toutefois le dire expressément, que ces parcelles lui avaient été sous-louées. Et ils ont réaffirmé que toute cession ou sous-location, même partielle, d’un bail rural constitue une cause de résiliation de ce bail, peu importe que la bonne exploitation du fonds loué soit ou non compromise.

Commentaire : compte tenu de la rigueur avec laquelle les juges ont tendance à appliquer le principe de l’interdiction des cessions de bail rural et à les sanctionner, les exploitants agricoles ont intérêt à se garder de mettre un terrain, même s’il ne constitue qu’une petite partie de l’ensemble du fonds qu’ils louent, à la disposition d’une tierce personne pour qu’elle y exerce une activité commerciale.

Cassation civile 3e, 14 novembre 2019, n° 18-12170

Date : 26 mai 2020
Catégorie : Actualités, Autres, Juridique
Par : Les Echos Publishing ©

Lutte contre les contrats retraite en déshérence

Une proposition de loi vise à mettre en place un dispositif pour mieux identifier les assurés titulaires d’un contrat de retraite supplémentaire et mieux les informer de leurs droits.

Date : 26 mai 2020
Catégorie : Actualités, Juridique, Patrimoine
Par : Les Echos Publishing ©

Votre épargne est-elle à l’abri en cas de crise ?

Un fonds de garantie spécifique protège une partie de l’épargne des Français.

Selon un sondage Harris Interactive d’avril 2019, 54 % des Français pensent que leur argent ne serait pas protégé si leur banque faisait faillite. L’occasion de rappeler l’existence du fonds de garantie des dépôts.

Une garantie plafonnée

Le fonds de garantie des dépôts permet aux épargnants, en cas de faillite d’un établissement financier, d’être couverts jusqu’à 100 000 € sur les sommes déposées sur leurs comptes (compte courant, compte épargne logement, plan d’épargne logement…), hors livrets d’épargne règlementée. Ce plafond s’applique à l’ensemble des dépôts effectués par une même personne dans une même banque, quel que soit le nombre de comptes qui ont été ouverts. Ce qui veut dire que si elle détient des comptes dans plusieurs banques, elle pourra profiter du plafond autant de fois que d’établissements concernés.

À noter que le fonds de garantie des dépôts couvre tous les déposants : particuliers, mineurs ou majeurs, sous tutelle ou représentés par un tiers, entreprises (SA, SARL…), entrepreneurs individuels, associations ou autres groupements professionnels.

En outre, un fonds spécifique existe pour couvrir les titres et les autres instruments financiers confiés à un intermédiaire financier (actions, obligations…) sur un plan d’épargne en actions ou sur tout autre compte-titres (couverture à la fois des titres et des espèces associées au fonctionnement des comptes-titres). En cas de défaillance de l’intermédiaire boursier, ces fonds sont couverts à hauteur de 70 000 €.

Quid des livrets règlementés ?

Toutes les sommes déposées sur des livrets d’épargne règlementée (Livret A, LDDS et Livret d’épargne populaire) sont garanties jusqu’à 100 000 € par client et par établissement. Cette garantie s’ajoute à celle couvrant les comptes courants et d’épargne classique.

Une garantie étendue

La limite de 100 000 € peut être dépassée dans le cadre des « dépôts exceptionnels temporaires », c’est-à-dire des sommes encaissées moins de 3 mois avant la défaillance de l’établissement et qui proviennent notamment de la vente d’un bien immobilier, de la réparation en capital d’un dommage, du versement en capital d’un avantage retraite, d’une succession ou d’une donation. Dans l’un ou l’autre de ces cas, la limite d’indemnisation est relevée à 500 000 €.

Et l’assurance ?

Pour les produits d’assurance, c’est le fonds de garantie des assurances de personnes qui peut être actionné. Il prévoit, en cas de faillite d’une compagnie d’assurances, une indemnisation à hauteur de 70 000 € par assuré, adhérent ou bénéficiaire, quel que soit le nombre de contrats d’assurance-vie, de capitalisation ou retraite souscrits auprès de cet assureur.

Pour les rentes d’incapacité ou d’invalidité et celles résultant d’un contrat d’assurance décès, l’indemnisation maximale est de 90 000 €.

Un plan de contrôle pour l’activité partielle

Après avoir étendu le dispositif d’activité partielle afin de soutenir les entreprises pendant la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, le gouvernement met en place des contrôles des demandes d’indemnisation.

Les entreprises confrontées à une situation difficile les contraignant à réduire voire à suspendre leur activité (conjoncture économique, sinistres ou intempéries exceptionnels…) peuvent diminuer le temps de travail de leurs salariés et recourir à l’activité partielle. Dans le cadre de ce dispositif, elles versent à leurs salariés une indemnité correspondant à 70 % de leur rémunération horaire brute pour les heures non travaillées et elles perçoivent ensuite une allocation de l’État.

Rappel : les entreprises doivent déposer leur demande d’activité partielle via le site dédié : https://activitepartielle.emploi.gouv.fr/apart/.

Afin de venir en aide aux entreprises les plus touchées pendant cette période compliquée, le gouvernement a adapté les règles relatives à l’activité partielle pour la rendre plus accessible et plus généreuse. En effet, de nombreux salariés, ordinairement non éligibles, ont pu en bénéficier comme les cadres dirigeants. De plus, l’allocation versée par l’État aux employeurs a été revalorisée début mars, ceci aboutissant au remboursement de l’indemnité payée aux salariés (dans la limite de 31,98 € par heure non travaillée).

Ces mesures ont eu pour effet de faire bondir les demandes de placement en activité partielle. Ainsi, depuis début mars, plus d’un million d’entreprises ont placé 12,7 millions de salariés en chômage partiel pour un total de 5,4 milliards d’heures non travaillées.

Le délai restreint (48 heures) laissé à l’administration pour instruire les demandes d’activité partielle compte tenu de l’urgence de la situation ainsi que l’ampleur des montants qui leur ont été versés par l’État amènent le gouvernement à instaurer des contrôles a posteriori. Un plan qui vise à réparer les erreurs commises de bonne foi par les entreprises ainsi qu’à débusquer les fraudes.

Quant à la régularisation d’erreurs qui auraient pu être commises par les entreprises dans leurs demandes d’indemnisation, le gouvernement incite les Direccte à faire preuve de mansuétude et à leur accorder, le cas échéant, des délais de paiement pour rembourser les sommes dues à l’État.

Les contrôles sur la fraude visent, eux, principalement les entreprises qui auraient fait travailler leurs salariés alors qu’ils étaient placés en chômage partiel et celles qui auraient majoré leurs demandes de remboursement par rapport aux indemnités réellement payées à leurs salariés.

Précision : les contrôles seront ciblés sur les entreprises ayant effectué des demandes d’indemnisation pour des rémunérations horaires élevées, sur les secteurs ayant particulièrement recouru au chômage partiel (BTP, services de soutien ou de conseil aux entreprises…) et sur les entreprises dont l’effectif comprend une majorité de cadres pouvant télétravailler.

Subventions aux associations : pouvez-vous invoquer la force majeure ?

Les associations n’ayant pas pu poursuivre un projet subventionné peuvent invoquer la force majeure si les mesures instaurées par le gouvernement pour freiner l’épidémie de Covid-19 les ont mises dans l’impossibilité absolue de poursuivre l’exécution de ce projet.

Les mesures mises en place par le gouvernement pour limiter la propagation de l’épidémie du coronavirus, comme la fermeture des établissements recevant du public et le confinement de la population, ont contraint de très nombreuses associations à suspendre leurs projets voire à les annuler. Or ces projets pouvaient avoir été subventionnés par l’État, par les collectivités territoriales (communes, départements…) ou par leurs établissements publics. Dans ce cas, ces derniers peuvent-ils, au vu des circonstances actuelles, reprocher à l’association de ne pas avoir terminé le projet subventionné ?

Dans une circulaire récente, le gouvernement rappelle le principe général selon lequel l’association qui invoque un cas de force majeure, c’est-à-dire un évènement imprévisible et irrésistible, pour justifier du fait qu’un projet subventionné n’est pas achevé ne peut pas être tenue pour responsable de cette situation. Mais il poursuit en précisant que l’épidémie du coronavirus et les mesures prises pour la freiner ne peuvent pas être reconnues automatiquement comme un cas de force majeure pour l’ensemble des associations ayant cessé un projet.

Aussi, chaque versement de subvention à une association fera l’objet d’un examen précis et la force majeure sera reconnue uniquement si celle-ci parvient à établir qu’elle s’est trouvée « dans l’impossibilité absolue de poursuivre, momentanément ou définitivement, l’exécution de tout ou partie de l’action ou du projet ». Dans ce cas, l’association ne sera alors pas considérée comme étant en faute eu égard à ses obligations liées à l’octroi de la subvention.

En pratique : l’association qui souhaite invoquer la force majeure doit transmettre à l’autorité administrative qui lui a versé la subvention une déclaration sur l’honneur, dont le modèle est fixé par l’annexe 2 de la circulaire, qui précise notamment quelles sont les mesures mises en place par le gouvernement qui l’ont empêchée de poursuivre son projet (confinement de la population et interdiction des déplacements, interdiction des rassemblements de plus de 100 personnes, fermeture des établissements recevant du public…).

Le gouvernement indique enfin que ces règles s’appliquent à toutes les autorités administratives ayant accordé des subventions, soit notamment l’État, les communes, les départements, les régions, les établissement publics administratifs ou les organismes de Sécurité sociale.

Circulaire n° 6166/SG du Premier ministre du 6 mai 2020

Conditions de validité de la sous-location d’un local commercial

J’envisage de sous-louer une partie des locaux dans lesquels ma société exerce son activité. Dans la mesure où mon bail (un bail commercial) autorise la sous-location, je suppose que je n’ai pas à en informer mon bailleur. Est-ce que vous me le confirmez ?

Marchand de biens et SCI

Une appréciation pluriannuelle du caractère habituel

Exploitants agricoles : gare à la sous-location de parcelles louées !

Résiliation du bail pour sous-location prohibée

Lutte contre les contrats retraite en déshérence