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Pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public, notamment lors du premier confinement au printemps 2020. Dans ce contexte, certains commerçants impactés se sont cru autorisés à cesser de payer leurs loyers pendant les périodes de fermeture. Des actions en justice ont alors été engagées par les bailleurs. Et dans plusieurs décisions du 30 juin 2022, les juges de la Cour de cassation ont estimé qu’aucun des arguments avancés par les locataires (la force majeure, la perte du local loué, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifiait un refus de paiement des loyers.

À ce titre, dans deux affaires récentes, deux commerçants exploitant, chacun, une résidence de tourisme avaient invoqué en justice la clause de suspension des loyers présente dans leur bail commercial respectif pour justifier leur défaut de paiement des loyers au titre des périodes pendant lesquelles ils avaient dû fermer la résidence.

Plus précisément, la clause prévue dans l’un des contrats stipulait « qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement des loyers serait suspendu ». La clause figurant dans l’autre contrat prévoyait, quant à elle, que « dans le cas où la non location du bien résulterait (…) de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer ne serait pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».

Mais cette fois encore, la Cour de cassation n’a pas donné gain de cause aux commerçants. En effet, pour elle, les clauses invoquées par ces derniers ne pouvaient trouver application que si le local loué était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou bien s’il était affecté par la survenance de circonstances exceptionnelles. Or ce n’était pas le cas en l’occurrence puisque les résidences avaient dû fermer pour des raisons qui ne dépendaient pas du bailleur et qui n’affectaient pas les locaux eux-mêmes.

Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 21-21867

Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 22-12753

Lorsqu’un bail rural arrive à expiration, l’exploitant locataire a droit, en principe, au renouvellement automatique de celui-ci. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement du bail. Tel est le cas :
– lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite ;
– lorsque le bailleur entend exercer son droit de reprise pour exploiter les terres louées ou pour les faire exploiter par un membre de sa famille ;
– lorsqu’il invoque un motif grave à l’encontre du locataire de la même nature que ceux pouvant justifier la résiliation du bail (défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…).

Et les juges considèrent également que le bailleur est en droit de faire obstacle au renouvellement du bail lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures. C’est ce qu’ils viennent de réaffirmer dans l’affaire récente suivante, avec la particularité que le bailleur n’avait pas ici délivré de congé à cette fin au locataire.

Dans cette affaire, quelques mois avant la fin du bail, un bailleur avait délivré à son locataire un congé pour reprise en vue d’exploiter personnellement le fonds loué. Ce dernier avait alors contesté la validité de ce congé car, selon lui, le bailleur ne remplissait pas les conditions requises pour exercer la reprise. En réplique, le bailleur avait fait valoir que le locataire n’était pas en règle au regard du contrôle des structures et qu’il ne pouvait donc pas prétendre au renouvellement du bail.

La cour d’appel avait donné gain de cause au locataire : elle avait donc annulé le congé pour reprise et rejeté la demande du bailleur relative au non-renouvellement du bail.

Saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a reproché à cette dernière de ne pas avoir regardé si le locataire était ou non en règle avec le contrôle des structures (en l’occurrence, il était pluri-actif et pouvait, à ce titre, avoir besoin d’une autorisation d’exploiter) et s’il pouvait donc bénéficier du renouvellement de son bail. Et de préciser que la nullité du congé pour reprise envoyé par le bailleur n’entraîne pas automatiquement le renouvellement du bail.

Commentaire : il convient de déduire de cette décision que le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail sans avoir besoin de formaliser un congé à cette fin lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures (et, en extrapolant, lorsque le locataire ne remplit pas l’une des conditions exigées pour avoir droit au renouvellement, comme celle de disposer des moyens nécessaires, celle d’habiter non loin du fonds loué et, plus généralement, celle d’être mesure d’exploiter personnellement le fonds loué pendant les 9 années suivant le renouvellement). À confirmer toutefois…

Cassation civile 3e, 7 septembre 2022, n° 21-15027

Les fondations créées par des entreprises en vue de la réalisation d’une œuvre d’intérêt général doivent, chaque année, établir des comptes annuels (bilan, compte de résultats et annexe). Elles doivent aussi nommer un commissaire aux comptes. En outre, tous les ans, les fondations d’entreprise doivent communiquer au préfet un rapport d’activité, le rapport du commissaire aux comptes ainsi que leurs comptes annuels.

Dans une affaire récente, une association luttant contre la corruption avait demandé au préfet de la région d’Île-de-France de lui transmettre, pour les années 2016 et 2017, les comptes annuels d’une fondation d’entreprise. Ce que le préfet avait refusé.

Contestée en justice par l’association, ce refus avait été entériné par le tribunal administratif de Paris. Et le Conseil d’État vient également d’apposer son veto à cette communication.

D’abord, le Conseil d’État a précisé que les comptes annuels d’une fondation d’entreprise qui sont reçus par le préfet dans le cadre de sa mission de service public de contrôle administratif de ces fondations constituent des documents administratifs. Ces documents sont communicables aux tiers, sauf lorsque leur communication porterait atteinte à la protection de la vie privée. Ce qui, pour les personnes morales de droit privé, empêche la communication des documents relatifs notamment à leur fonctionnement interne et à leur situation financière. Or, les comptes annuels réclamés par l’association, qui, par nature, sont relatifs au fonctionnement interne et à la situation financière de la fondation d’entreprise, relèvent de la protection de sa vie privée. Dès lors, sur cette base, ils ne peuvent pas être communiquées à l’association.

Par ailleurs, selon la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, les comptes de tout organisme de droit privé ayant reçu une subvention publique doivent être communiqués à toute personne qui en fait la demande auprès de l’autorité administrative qui les détient. Or, dans cette affaire, le Conseil d’État a constaté que la fondation n’avait pas reçu de subvention publique en 2016 et en 2017. L’association ne peut donc pas obtenir la communication des comptes relatifs à ces deux années.

Conseil d’État, 7 octobre 2022, n° 443826

Le Conseil d’État vient de rappeler qu’une association peut exiger un âge minimal ou fixer une limite d’âge maximale pour en devenir membre ou dirigeant, à condition que ceci soit justifié au regard de son objet et de sa nature. Ce qui suppose notamment que ces conditions d’âge ne soient pas discriminatoires.

Ainsi, un aéro-club peut fixer un âge minimal de 16 ans pour devenir membre puisqu’un mineur doit avoir atteint cet âge pour être autorisé à piloter seul un appareil de tourisme dans un rayon de 45 kilomètres autour du point de départ.

De même, la Société protectrice des animaux peut fixer une limite d’âge de 75 ans pour l’accès à son conseil d’administration dans la mesure où l’association, qui rassemble beaucoup de jeunes, souhaite encourager leur prise de responsabilités.

À noter : dans ces deux affaires, le Conseil d’État a approuvé les modifications liées aux conditions d’âge apportées aux statuts de ces associations reconnues d’utilité publique. Ces deux décisions sont consultables dans le recueil de jurisprudence sur les statuts types des associations reconnues d’utilité publique (à jour au 1^er juillet 2022) disponible sur le site du Conseil d’État.

Conseil d’État, 25 janvier 2022, n° 404.484

Conseil d’État, 24 mai 2022, n° 405.065