Autres

À la fin d’un commercial, le locataire a droit au remboursement de la somme d’argent qu’il a versée au bailleur à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Toutefois, ce dernier est en droit de refuser de restituer le dépôt de garantie lorsque des dégradations sont constatées dans le local à la fin du bail.

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente, après avoir rappelé le principe selon lequel le locataire répond des dégradations constatées à la fin du bail dans l’état des lieux de sortie à moins qu’il ne prouve qu’elles ne sont pas de son fait.

Dans cette affaire, le propriétaire d’un local commercial avait refusé de rembourser le dépôt de garantie au locataire au motif que des dégradations avaient été constatées dans l’état des lieux de sortie. Saisis du litige qui s’en est suivi, les juges ont donné raison au propriétaire. En effet, ils ont constaté que dans le bail, le locataire s’était engagé à « prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent », à « les maintenir en bon état d’entretien » et à « les rendre en fin de bail en bon état de bonnes réparations ». Et ils ont rappelé la règle de droit selon laquelle le locataire répond des dégradations constatées à la sortie, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Observation : il appartient donc au locataire de prouver qu’il n’est pas responsable des dégradations commises dans le local loué et non au propriétaire de prouver qu’elles sont de la faute du locataire.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-18331

En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, l’éventuelle augmentation du loyer est plafonnée. En effet, elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (le plus souvent, l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, selon les cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent.

Toutefois, cette règle, dite du plafonnement, ne s’applique pas en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, notamment des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le loyer peut être fixé au montant de la valeur locative.

À ce titre, dans une affaire récente, le propriétaire d’un local commercial hébergeant une brasserie avait demandé, au moment du renouvellement du bail, que le nouveau loyer soit déplafonné et fixé selon la valeur locative. À l’appui de ses prétentions, il se prévalait de l’agrandissement dont la terrasse extérieure, exploitée en vertu d’une autorisation d’occupation du domaine public, avait bénéficié.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité

En premier lieu, les juges ont estimé que l’extension, au cours du bail expiré, de cette terrasse de plein air située devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne constituait pas une modification des caractéristiques du local loué dès lors que la terrasse n’en faisait pas partie.

En revanche, ils ont considéré qu’en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, l’autorisation municipale accordée contribue au développement de l’activité commerciale. Par conséquent, cette situation peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier un motif de déplafonnement du loyer.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-12901

Plutôt que les louer lui-même, le propriétaire de parcelles agricoles peut préférer, par convention, les mettre à la disposition de la Safer afin que cette dernière se charge ensuite de les donner en location à un agriculteur qui les exploitera.

Précision : cette convention a une durée maximale de 6 ans, renouvelable une fois.

Et attention, les juges ont décidé récemment que même si elle déroge au statut du fermage, une convention de mise à disposition au profit d’une Safer s’analyse en un bail rural. Ils en ont déduit que lorsqu’elle porte sur des parcelles dont la propriété est démembrée, elle ne peut pas être conclue par l’usufruitier seul, sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit d’en demander l’annulation.

Et les juges de préciser dans cette affaire que le fait que le nu-propriétaire ait été informé de la conclusion de la convention et qu’il ne s’y soit pas opposé pendant un an ne valait pas autorisation de sa part, l’autorisation ne pouvant pas être donnée a posteriori pour régulariser l’acte.

À noter : cette position est nouvelle. Jusqu’alors, les juges estimaient que le concours du nu-propriétaire n’était requis que pour la conclusion de baux soumis au statut du fermage. Rappelons aussi qu’en cas de refus du nu-propriétaire, l’usufruitier peut demander au juge l’autorisation de conclure seul le bail rural.

Cassation civile 3e, 22 octobre 2020, n° 19-11555

Venant en complément du fonds de solidarité, le dispositif d’aide, dite « coûts fixes », a été mis en place au début de l’année 2021 pour couvrir les charges importantes supportées chaque mois par certaines entreprises qui ne parviennent pas à les absorber en raison de la baisse de leur activité due à la crise sanitaire.

Initialement prévu pour couvrir les pertes de charges subies au 1^er semestre 2021 seulement, ce dispositif avait été prolongé pour les pertes des mois de juillet et d’août 2021. Il vient à nouveau d’être prolongé, cette fois pour un mois supplémentaire, soit jusqu’au mois de septembre 2021. Les conditions pour en bénéficier étant, pour l’essentiel, inchangées.

Rappel des modalités d’application de ce dispositif.

Montant de l’aide

L’aide servie au titre du dispositif « coûts fixes » s’élève à 70 % du montant des charges fixes pour les entreprises de plus de 50 salariés et à 90 % du montant de ces charges pour les entreprises de moins de 50 salariés. La période au titre de laquelle elle peut être demandée peut être mensuelle ou bimestrielle, voire semestrielle, selon l’option choisie par l’entreprise.

Conditions pour pouvoir bénéficier de l’aide

Cette aide s’adresse aux entreprises qui réalisent, en moyenne, plus de 1 million d’euros de chiffre d’affaires (CA) mensuel et qui :
– ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueil du public, en l’occurrence au cours du mois de septembre 2021 ;
– ou appartiennent à l’un des secteurs fortement impactés par la crise (secteurs S1) ou à l’un des secteurs connexes à ces derniers (secteurs S1 bis) ;

Nouveauté : jusqu’alors éligibles à l’aide, les commerces situés dans les stations de ski ainsi que ceux figurant dans un centre commercial en sont exclus pour le mois de septembre 2021.

En outre, ces entreprises doivent avoir perçu le fonds de solidarité au titre du mois de septembre 2021, avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % au mois de septembre et enregistrer un excédent brut d’exploitation négatif pendant cette même période.

Peuvent également bénéficier de l’aide « coûts fixes », sans condition de chiffre d’affaires, les entreprises de plus petite taille qui ont des charges fixes très élevées et qui appartiennent à l’un des secteurs suivants : hôtels, restauration traditionnelle et résidences de tourisme des stations de montagne, salles de sport, salles de loisirs intérieurs, jardins zoologiques, établissements de thermalisme, parcs d’attractions et parcs à thèmes, location d’articles de loisirs et de sport ou de commerce de détail d’articles de sport en magasin spécialisé lorsqu’au moins 50 % du CA est réalisé dans la vente au détail de skis et de chaussures de ski, discothèques.

En pratique : pour le mois de septembre 2021, la demande pour bénéficier de l’aide « coûts fixes » devra être déposée dans un délai de 45 jours après le versement de l’aide du fonds de solidarité au titre du mois de septembre 2021.

Décret n° 2021-1338 du 14 octobre 2021, JO du 15

Les entreprises qui ont repris un fonds de commerce en 2020 mais qui ont ensuite fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueil du public en raison de l’épidémie de Covid-19 peuvent bénéficier d’une aide financière destinée à compenser partiellement leurs charges fixes pour le 1^er semestre 2021.

Instituée il y a quelques mois, cette aide vient d’être ouverte aux entreprises qui ont acquis ou créé un fonds de commerce entre le 1^er octobre 2019 et le 31 décembre 2020. Jusqu’alors, elle était réservée à celles ayant repris un fonds de commerce entre le 1^er janvier 2020 et le 31 décembre 2020.

Les entreprises éligibles

Pour bénéficier de cette aide, les entreprises doivent :

– avoir été créées au plus tard le 31 décembre 2020 ;

– et soit :

avoir acquis un fonds de commerce dont l’acte de vente a été enregistré et inscrit entre le 1^er octobre 2019 (au lieu du 1^er janvier 2020 auparavant) et le 31 décembre 2020 sur le registre tenu à cet effet par le greffe du tribunal de commerce ;

exploiter un fonds de commerce ou un établissement artisanal au titre d’un contrat de location-gérance régulièrement publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales entre le 1^er octobre 2019 (au lieu du 1^er janvier 2020 auparavant) et le 31 décembre 2020 ;

exploiter directement un fonds de commerce en qualité de gérant dans un local à usage commercial ou artisanal qu’elles ont acquis ou pris en location entre le 1^er octobre 2019 et le 31 décembre 2020 et disposer d’un actif net d’au moins 200 000 € au 31 décembre 2020 ;

– être toujours propriétaires de ce fonds de commerce au jour du dépôt de la demande d’aide ;

– exercer dans ce fonds de commerce la même activité après l’acquisition ;

– avoir subi, pour ce fonds de commerce, une interdiction d’accueil du public sans interruption entre le 1^er novembre 2020 (ou la date d’acquisition du fonds) et le 1^er mai 2021 ;

– n’avoir dégagé aucun chiffre d’affaires en 2020 (ou entre la date de création postérieure au 1^er octobre 2019 et le 31 décembre 2020).

Montant de l’aide

L’aide est calculée à partir de l’excédent brut d’exploitation (EBE) de l’entreprise, déterminé de la même façon que pour celui servant de base de calcul à l’aide « coûts fixes » destinée à compenser les charges fixes des entreprises dont l’activité est particulièrement affectée par la crise sanitaire, et ce sur la période courant de janvier à juin 2021.

Précision : cet EBE est calculé et attesté par un expert-comptable.

L’aide s’élève à 70 % de l’opposé mathématique de cet EBE constaté au cours du 1^er semestre 2021. Taux porté à 90 % pour les entreprises qui emploient moins de 50 salariés.

Attention : le montant de l’aide est plafonné à 1,8 M€.

Comment demander l’aide ?

Les entreprises éligibles peuvent formuler leur demande pour bénéficier de l’aide avant une date qui vient d’être repoussée au 1^er novembre 2021. Demande qui devra être déposée sur leur espace professionnel du site www.impots.gouv.fr.

En pratique, la demande doit être accompagnée des justificatifs suivants :

– une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise remplit les conditions d’éligibilité et l’exactitude des informations déclarées ;

– une attestation d’un expert-comptable mentionnant l’excédent brut d’exploitation « coûts fixes » pour la période éligible (1^er semestre 2021), le chiffre d’affaires pour l’année 2020 égal à zéro euro et le numéro professionnel de l’expert-comptable ;

– le calcul de l’excédent brut d’exploitation « coûts fixes » ;

– la balance générale 2021 pour la période éligible (1^er semestre 2021) et la balance générale pour l’année 2020 ;

– la copie de l’acte de vente du fonds de commerce ou la copie de l’extrait ou de l’avis donnant publicité du contrat de location-gérance dans un support habilité à recevoir les annonces légales ;

– les coordonnées bancaires de l’entreprise.

Décret n° 2021-1337 du 14 octobre 2021, JO du 15