Dossiers

Une demande préalable

L’installation d’une terrasse ou d’un étalage devant un commerce requiert une autorisation préalable.

En règle générale, seuls les propriétaires de fonds de commerce, situés en rez-de-chaussée et ouverts au public, ont la possibilité d’aménager une terrasse ou de disposer un étalage de produits ou des équipements divers (bac à glace, appareil de cuisson, etc.) devant leur commerce (café, restaurant, boulangerie, fleuriste, vendeur de fruits et légumes…).

L’occupation d’un emplacement sur le domaine public, qu’il soit accolé à la devanture du commerce ou situé en bordure de trottoir (on parle alors de « contre-terrasse » ou de « contre-étalage »), nécessite au préalable une autorisation. Pour une occupation sans emprise au sol (terrasse ouverte, étalage, etc.), le commerçant doit demander un permis de stationnement à la mairie, ou à la préfecture s’il s’agit d’un emplacement sur une route nationale, départementale ou sur certaines artères de la ville.

Une occupation avec emprise au sol (terrasse fermée, kiosque fixé au sol, etc.) requiert, quant à elle, une permission de voirie délivrée par la mairie s’il s’agit du domaine public communal.

Comment déposer la demande ?

La demande d’autorisation d’occupation du domaine public doit être faite auprès de la mairie de la commune concernée et doit être accompagnée d’un certain nombre de documents.

La demande d’autorisation d’occupation du domaine public doit être déposée à la mairie en cas d’occupation du domaine public communal ou à la préfecture pour certaines artères de la ville.

La liste des documents accompagnant la demande varie selon les communes, mais elle comprend notamment :

– une copie du certificat d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (extrait Kbis) ;

– pour les débitants de boissons et les restaurateurs, une copie de la licence au nom du propriétaire ou de l’exploitant du fonds de commerce ;

– une copie du bail commercial ou du titre de propriété ;

– une attestation d’assurance pour l’occupation du domaine public ;

– un descriptif de la terrasse ou de l’étalage et des matériaux utilisés, généralement un plan coté précisant l’implantation du dispositif sur le trottoir ;

– un relevé d’identité bancaire.

Précision : l’administration dispsoe d’un délai de 2 mois maximum à compter de la réception de la demande pour y répondre. En l’absence de réponse dans ce délai, la permission de voirie ou le permis de stationnement sont réputés refusés.

Une autorisation précaire, révocable et personnelle

L’autorisation d’occupation du domaine public est personnelle, précaire et révocable par l’autorité administrative qui l’a délivrée. Elle donne lieu au paiement d’une redevance.

Quel que soit le type d’autorisation demandé, celle-ci est toujours accordée pour une durée déterminée (annuelle ou saisonnière) et éventuellement renouvelable ou reconduite tacitement. Les dates de début et de fin d’autorisation étant précisées dans l’arrêté délivré par l’autorité administrative compétente.

En outre, l’autorisation peut être suspendue ou retirée à tout moment pour un motif d’ordre public, un manquement à la réglementation (défaut de paiement de la redevance), l’exécution de travaux, ou encore le déroulement d’une manifestation.

Enfin, l’autorisation est personnelle. Elle ne peut donc être ni cédée, ni sous-louée, ni vendue à l’occasion de la cession du commerce. Ainsi, dans le cas d’un changement d’activité ou d’une cession de fonds de commerce, l’autorisation d’occuper le domaine public est automatiquement abrogée. Le repreneur du commerce doit alors présenter une nouvelle demande d’autorisation que l’administration n’est évidemment pas tenue de lui accorder.

À noter : même si l’autorisation d’occupation ne confère pas à son titulaire de droits acquis sur le domaine public, celui-ci peut toutefois en tenir compte dans l’évaluation de son fonds de commerce à l’occasion d’une cession ou de la fixation du montant du loyer d’un bail commercial. L’exploitation d’une terrasse participant de manière importante au développement de l’activité d’un commerce et faisant souvent l’objet d’investissements de la part du commerçant.

L’installation d’un étalage ou d’une terrasse est soumise au paiement d’une redevance dont le montant varie en fonction de la superficie de l’installation, de sa localisation, du mode d’usage et de la durée d’exploitation. À ce titre, la commune prend en compte les avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation.

Le montant de la redevance est révisable à la fin de chaque période d’exploitation.

Les conditions à respecter une fois l’autorisation obtenue

Le commerçant qui obtient une autorisation d’occupation du domaine public doit respecter un certain nombre d’obligations.

Un certain nombre de règles générales doivent être respectées, souvent regroupées par les communes dans une charte d’occupation du domaine public à titre commercial :

– ne créer aucune gêne pour la circulation du public, notamment les personnes à mobilité réduite ou déficientes visuellement, ou les véhicules de secours ;

– laisser libre accès aux immeubles voisins et préserver la tranquillité des riverains ;

– respecter les dates et les horaires d’installation fixés dans l’autorisation ;

– installer des équipements de qualité (dans un style ou des matériaux parfois imposés par la commune pour respecter l’harmonie du lieu) ;

– respecter les règles d’hygiène, notamment pour les denrées alimentaires (chaîne du froid, protection des plats cuisinés).

Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics adoptent des mesures afin d’encourager le bénévolat et de simplifier les démarches administratives des associations. C’est également l’objectif de la récente loi visant à « soutenir l’engagement bénévole et simplifier la vie associative ». Présentation.

Encourager le bénévolat

Le compte d’engagement citoyen

Le compte d’engagement citoyen (CEC) permet aux bénévoles qui siègent dans l’organe d’administration ou de direction d’une association ou bien qui participent à l’encadrement d’autres bénévoles d’obtenir des droits à formation en contrepartie de leurs heures de bénévolat.

Jusqu’alors, le CEC était réservé aux bénévoles des associations déclarées depuis au moins 3 ans. Désormais, il est accessible aux bénévoles des associations déclarées depuis au moins un an.

À noter : les associations peuvent désormais abonder le compte personnel de formation de leurs bénévoles et ainsi financer des formations spécifiques pertinentes pour leurs missions.

Le congé d’engagement associatif

Les salariés qui siègent bénévolement dans l’organe d’administration ou de direction d’une association ou y exercent bénévolement des fonctions de direction ou d’encadrement peuvent s’absenter de leur entreprise pendant 6 jours par an pour exercer leurs fonctions bénévoles. Ce congé n’étant, en principe, pas rémunéré par leur employeur.

Là encore, ce congé d’engagement associatif qui, jusqu’à présent, n’était ouvert qu’aux bénévoles des associations déclarées depuis au moins 3 ans l’est dorénavant à ceux des associations déclarées depuis au moins un an. Un changement qui concerne également le congé de citoyenneté des fonctionnaires.

Développer le mécénat de compétences

Le mécénat de compétences consiste pour une entreprise à mettre à la disposition gratuite d’une association d’intérêt général ou reconnue d’utilité publique des salariés volontaires, sur leur temps de travail, afin de lui faire profiter de leur savoir-faire (informatique, comptabilité, juridique, communication, ressources humaines, etc.). Selon une étude d’Admical, en 2021, seulement 15 % des entreprises pratiquaient le mécénat de compétences. Aussi le gouvernement a-t-il souhaité prendre plusieurs mesures afin de développer le recours à ce type de mécénat par les entreprises privées et par la fonction publique.

Les salariés

Selon le Code du travail, le mécénat de compétences constitué par un prêt de main-d’œuvre à but non lucratif n’était possible jusqu’alors que par des entreprises d’au moins 5 000 salariés. Cette condition d’effectif est désormais supprimée, permettant ainsi à toutes les entreprises d’y recourir.

À savoir : la durée maximale de la mise à disposition d’un salarié par une entreprise est dorénavant de 3 ans, contre 2 ans jusqu’alors.

Les fonctionnaires

Une expérimentation, mise en place jusqu’au 27 décembre 2027, a ouvert le mécénat de compétences aux fonctionnaires de l’État et aux fonctionnaires territoriaux (communes de plus de 3 500 habitants, départements, régions et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre). Cette expérimentation est désormais étendue aux fonctionnaires des hôpitaux.

Donner des jours de congés à des associations

Les salariés pourront bientôt, avec l’accord de leur employeur, donner des jours de congés payés et de RTT non pris à certaines associations et fondations. Cette renonciation étant effectuée sans contrepartie pour le salarié. En pratique, les jours de repos donnés seront monétisés et il appartiendra à l’employeur de verser le montant équivalent à l’organisme bénéficiaire du don. Ce dernier étant choisi d’un commun accord entre le salarié et l’employeur.

Pourront bénéficier de ce don de jours de repos les associations et fondations mentionnées aux a) et b) du 1 de l’article 200 du Code général des impôts (CGI), à savoir celles pouvant faire bénéficier leurs donateurs d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Sont ainsi concernés, notamment :
– les organismes d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à l’égalité entre les femmes et les hommes, à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises ;
– les fondations ou associations reconnues d’utilité publique qui sont d’intérêt général et qui présentent un des caractères énumérés ci-dessus.

Précision : un décret doit encore préciser le nombre maximal de jours de repos pouvant faire l’objet de ce don, sachant que les salariés devront conserver au moins 24 jours ouvrables de congés payés, soit 4 semaines. Ce décret devra également déterminer le montant de la monétisation de ces jours de repos.

Assouplir les conditions des prêts entre associations

Les associations et fondations ne peuvent pas, en principe, accorder de prêts. Toutefois, la loi du 1^er juillet 2021 visant à améliorer la trésorerie des associations avait permis aux associations déclarées depuis au moins 3 ans, dont l’ensemble des activités était mentionné au b du 1 de l’article 200 du CGI et appartenant à la même union ou fédération de s’octroyer entre elles des prêts à taux zéro pour une durée de moins de 2 ans. Cette possibilité était également ouverte aux associations et fondations reconnues d’utilité publique.

La récente loi assouplit ces conditions de prêt, notamment en ouvrant cette possibilité à de nouvelles associations et en supprimant la durée maximale du prêt et l’exigence d’un taux zéro. Ainsi, les organismes sans but lucratif pourront bientôt consentir, à titre accessoire à leur activité principale, des prêts à d’autres organismes sans but lucratif avec lesquels ils entretiennent des relations étroites (adhésion, par exemple) ou avec lesquels ils participent à un groupement.

En pratique, un contrat de prêt devra être rédigé et approuvé par l’organe de direction de l’organisme. En outre, le rapport de gestion ou d’activité de l’organisme prêteur et son annexe aux comptes annuels devront faire état de la liste, des conditions et du montant des prêts consentis. Un décret doit encore fixer la liste des organismes concernés ainsi que les conditions et les limites de ces prêts.

En outre, les organismes sans but lucratif qui constituent un groupement prévu par la loi ou qui entretiennent des relations croisées, fréquentes et régulières sur le plan financier ou économique pourront bientôt procéder à des opérations de trésorerie entre eux. Les modalités d’application de cette possibilité, et notamment les organismes concernés, doivent, eux aussi, être fixés par décret.

Simplifier le recours aux loteries et lotos

Jusqu’alors, les lotos pouvaient être organisés uniquement dans un but social, culturel, scientifique, éducatif, sportif ou d’animation sociale. Et les loteries et tombolas ne devaient être destinées qu’à des actes de bienfaisance, à l’encouragement des arts ou au financement d’activités sportives à but non lucratif.

Désormais, dans un souci de simplification, les autorisations de recours sont les mêmes pour les loteries, tombolas et lotos. Ainsi, ceux-ci doivent être exclusivement destinés à des causes scientifiques, sociales, familiales, humanitaires, philanthropiques, éducatives, sportives ou culturelles ou à la protection animale ou à la défense de l’environnement.

Les loteries et tombolas doivent être autorisées par le maire de la commune du siège social de l’association organisatrice et, à Paris, par le préfet de police. Toutefois, désormais, ils doivent seulement faire l’objet d’une déclaration préalable à ces mêmes autorités lorsqu’ils sont organisés par une association ou fondation reconnue d’utilité publique.

Rappel : les lotos peuvent être organisés librement par les associations. Aucune autorisation ou déclaration n’est exigée.

Loi n° 2024-344 du 15 avril 2024, JO du 16

Les conditions du droit au renouvellement

Pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir un certain nombre de conditions.

Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit satisfaire à un certain nombre de conditions :
– il doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. Et lui seul a droit au renouvellement. En effet, lorsque le fonds de commerce est exploité par un tiers (par exemple en cas de location-gérance), ce dernier ne peut pas prétendre au renouvellement ;
– l’exploitation du fonds de commerce doit être effective, c’est-à-dire que ce dernier doit avoir été exploité de façon réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail en cours. Il n’est toutefois pas nécessaire que l’exploitation soit continue ;
– l’exploitation effective du fonds doit avoir duré au moins pendant trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail.

À noter : l’exploitation commencée dans les lieux loués avant l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés peut être prise en compte.

Les conditions du droit au renouvellement s’apprécient à la date de délivrance du congé par le bailleur ou au moment de la demande de renouvellement formulée par le locataire qui n’a pas reçu congé.

À noter : les parties peuvent se mettre d’accord pour déroger à certaines règles édictées par la loi. Ainsi, le locataire peut valablement renoncer au droit de renouvellement après la conclusion du bail (mais pas avant). De son côté, le bailleur a la possibilité de faire bénéficier le locataire d’un droit au renouvellement que la loi ne lui reconnaît pas ou lui promettre, dès la conclusion du bail, le renouvellement de celui-ci.

Les modalités du renouvellement

Pour engager une procédure de renouvellement, le bailleur doit donner congé au locataire. À défaut, la demande de renouvellement doit être formulée par le locataire.

Le congé donné par le bailleur

Quand le bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans en principe), le bailleur qui souhaite renouveler le bail doit donner congé au locataire pour engager la procédure de renouvellement. Ce congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail par acte de commissaire de justice. Il doit exprimer le motif pour lequel il est donné, mais aussi la volonté du bailleur de proposer le renouvellement. Il indique le montant du loyer demandé.

À savoir : dès lors que le congé comporte une offre de renouvellement, celui-ci fait naître un nouveau bail de 9 ans dont les conditions, sauf accord différent des deux parties, sont les mêmes que celles du bail précédent.

Le locataire destinataire du congé peut alors accepter ou refuser le renouvellement. Dans le premier cas, soit il accepte le renouvellement et le loyer demandé en le faisant savoir au bailleur ou en gardant le silence. Soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Dans ce cas, après échec d’une solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si aucune conciliation n’est possible, pour qu’il fixe le nouveau loyer.

À l’inverse, s’il renonce au renouvellement, il doit le faire dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Mais il peut aussi le faire avant cette décision, c’est-à-dire juste après le congé donné par le bailleur. Quand le locataire renonce au renouvellement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d’occupation au bailleur. Cette situation est rétroactive à compter de la date d’expiration du bail.

Quant au bailleur, bien qu’il ait pris l’initiative de donner un congé avec offre de renouvellement, il peut revenir sur son offre dans les trois situations suivantes :
– lorsque l’action en fixation du prix a été exercée, le bailleur dispose d’un mois à compter de la décision définitive fixant le loyer pour se rétracter ;
– il peut revenir sur le renouvellement pour motif grave et légitime apparu après l’acceptation du renouvellement par le preneur ;
– il peut invoquer l’absence des conditions requises pour que le locataire puisse bénéficier du renouvellement.

La demande de renouvellement formulée par le locataire

Si le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande doit s’effectuer également par acte de commissaire de justice ou par LRAR dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail. Elle peut être formulée à tout moment au cours de la tacite prolongation du bail.

À noter : à peine de nullité, le locataire doit reproduire, dans l’acte de demande de renouvellement, la mention prévue à l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce : « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le bailleur doit donner sa réponse par acte de commissaire de justice dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est supposé avoir accepté le principe du renouvellement. Mais bien qu’ayant accepté le renouvellement, il peut demander la fixation d’un nouveau loyer. Il peut alors revenir sur son acceptation tant que le prix n’est pas fixé ou s’il peut invoquer un motif de refus qu’il ne connaissait pas ou qui n’existait pas au moment où il a donné son accord.

À l’inverse, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse, en plus des motifs du refus, que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour agir en justice en vue de contester ce refus ou d’exiger le versement d’une indemnité d’éviction.

Le loyer du bail renouvelé

La fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles strictes.

Sauf accord des parties, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail précédent. Sa durée est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue. S’agissant du loyer du bail renouvelé, il peut être librement fixé par les parties. Le renouvellement est alors irrévocable. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, le nouveau loyer doit être fixé par le juge des loyers commerciaux qui statue selon une procédure spéciale. Cette action doit être introduite dans un délai de deux ans. Durant cette période, le prix du bail renouvelé est maintenu au montant du loyer du bail expiré.

Pour les baux dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans, la règle du plafonnement s’applique. Ainsi la hausse du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent. À défaut de clauses contraires fixant le trimestre de référence de l’indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié.

En pratique : pour déterminer le nouveau loyer lors du renouvellement du bail, la formule de calcul est la suivante : loyer du bail précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Sachant que le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Ce qui signifie que l’application de la règle du plafonnement ne peut conduire à un loyer supérieur à la valeur locative. Cette dernière se détermine d’après un faisceau d’éléments, notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les prix pratiqués dans le voisinage, etc.

Si la durée du bail précédent est supérieure à 9 ans ou en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, la règle du plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas. Ce qui permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail à la valeur locative qui en résulte.

Le refus de renouvellement

Le bailleur qui refuse de renouveler le bail du locataire doit, en principe, lui verser une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais en l’absence d’un motif pour le faire, il devra en assumer les conséquences financières, qui sont très lourdes. En effet, lorsque le locataire remplit les conditions pour avoir droit au renouvellement du bail, le bailleur doit, s’il refuse de lui accorder ce renouvellement, lui verser une indemnité d’éviction.

Les motifs permettant au bailleur de refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction sont les suivants :
– s’il veut reprendre les locaux loués pour les démolir, les reconstruire ou les restaurer ;
– s’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires du local commercial pour les habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille ;
– si l’immeuble est en instance de démolition pour cause d’insalubrité ou de vétusté ;
– pour un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (par exemple, défaut de paiement du loyer).

Dans les autres situations, le refus de renouvellement du bail doit s’accompagner du versement d’une indemnité d’éviction. Celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Plus précisément, il s’agit d’une indemnité de remplacement représentant la valeur totale du fonds si celui-ci est perdu en raison du non renouvellement du bail, ou d’une indemnité de déplacement si le défaut de renouvellement n’entraîne pas la disparition du fonds mais oblige le commerçant à trouver un autre local. Dans le premier cas, elle est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique. Dans le second cas, elle indemnise le locataire du préjudice résultant du déplacement du fonds de commerce.

Attention : en cas de refus de renouvellement du bail avec paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire, la décision du propriétaire n’a pas besoin d’être motivée. En revanche, en cas de refus de renouvellement sans indemnité (pour un motif grave par exemple), cette décision doit nécessairement être motivée.

Tant que le locataire n’a pas perçu l’indemnité d’éviction, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. Pendant cette période, il est redevable non plus d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est due de plein droit à compter de la cessation du bail par le locataire qui se maintient dans les lieux.

L’indemnité d’occupation est calculée selon la valeur locative, affectée d’un abattement de précarité, compte tenu de tous les éléments d’appréciation et non en fonction du loyer du bail expiré. Cette indemnité est due dès lors que le locataire s’est trouvé à occuper les lieux à la suite d’un congé donné avec refus de renouvellement, même si, ultérieurement, le bailleur a renoncé à ce congé.

Rappel : cette indemnité d’occupation statutaire (celle due pendant le maintien dans les lieux) ne doit pas être confondue avec l’indemnité d’occupation de droit commun qui est due par le preneur qui est présent dans les lieux de façon illégitime.

Le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour réclamer le paiement de cette indemnité d’occupation.