Juridique

Doit-on s’attendre à un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers ? Le 15 juin dernier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, qui s’est réuni sous la présidence du ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a dressé un bilan du marché du crédit immobilier. Selon lui, les dernières données sur le sujet permettent d’affirmer que la production de crédits immobiliers reste dynamique tout en reposant sur des bases plus saines. En outre, la production annuelle de nouveaux crédits immobiliers a atteint un niveau record en avril 2021 et les taux d’intérêt se situent à un plus bas historique. Dans le même temps, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues a significativement baissé depuis l’émission des recommandations du HCSF.

Rappelons qu’en début d’année, cette autorité avait publié des recommandations à l’attention des établissements bancaires. Il était ainsi question de limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des emprunteurs et à 25 ans la durée des prêts. Des limites imposées pour éviter les risques de surchauffe et pour réduire les volumes importants de crédits immobiliers octroyés aux ménages français. Des recommandations mais non des obligations ! Ce qui laisse la liberté aux établissements bancaires quant à leur politique d’attribution des crédits immobiliers.

Afin de mettre l’ensemble des acteurs du secteur au diapason, le HSCF étudie plusieurs pistes. Bien que les discussions aient toujours lieu entre les banques, la Banque de France et le gouvernement, une des pistes consisterait à rendre la recommandation du HCSF juridiquement contraignante par le biais d’une loi ou d’un décret. Une solution radicale et efficace, mais qui inquiète déjà certains professionnels du secteur bancaire. Pour eux, rendre contraignante cette recommandation aurait tendance à faire peur aux établissements. Ce qui aurait pour effet pervers de les rendre encore plus sévères en matière d’octroi de crédits immobiliers. Ainsi, certaines catégories d’emprunteurs (comme les primo-accédants) pourraient pâtir de cette situation. À l’inverse, ne pas règlementer pourrait conduire, si les recommandations du HCSF n’étaient pas respectées, à augmenter les risques de surendettement des ménages et à écorner la crédibilité du HCSF. Rendez-vous dans quelques semaines pour connaître le fin mot de l’histoire…

Selon le 19^e baromètre de la finance solidaire publié par l’association Finansol, 5 milliards d’euros supplémentaires ont été déposés sur des produits d’épargne solidaire en 2020. Ce qui a porté l’encours total sur ces produits à 20,3 milliards d’euros, soit une progression de 33 % en un an. Ce surplus de liquidités se répartissant entre l’épargne bancaire solidaire (7,8 Md€), l’épargne salariale solidaire (11,7 Md€) et l’épargne collectée par les entreprises solidaires (0,8 Md€). Il faut dire que la crise sanitaire, qui a freiné la consommation des ménages et fait craindre une dégradation de la situation économique, a poussé les Français à épargner (139 Md€ en 2020, contre 114 Md€ en 2019). Une partie de cette épargne « forcée » s’est déversée jusqu’à la finance solidaire.

Précision : les produits d’épargne solidaire permettent de faire fructifier son argent tout en participant aux enjeux de la société : la lutte contre le chômage, le mal-logement, le développement de l’agriculture biologique ou des énergies renouvelables…

Globalement, les auteurs de l’étude ont relevé que les produits d’épargne solidaire ont enregistré plus de 837 000 nouvelles souscriptions. Ce nombre significatif témoigne de l’accélération de la démocratisation des produits d’épargne solidaire ainsi que de l’engouement des Français pour ces produits qui répondent à leurs aspirations. Fait marquant, la labellisation par Finansol du fonds en euros du contrat « Assurance-Vie Responsable et Solidaire de la MAIF », dont l’encours s’élève à plus de 2 Md€, est, à elle seule, responsable de plus de 40 % de l’augmentation de l’épargne solidaire en 2020.

Baromètre de la finance solidaire Finansol – La Croix, juin 2021

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2020. Une année marquée par une baisse de l’activité mais par une hausse des prix.

Des transactions en forte baisse

Dans un contexte de crise sanitaire et économique, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a été nettement moins dynamique en 2020 qu’en 2019. Ainsi, 86 820 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (-8,5 % par rapport à 2019), représentant une valeur de 5,5 Md€ (-2,3 %). Au total, ce sont 406 400 hectares (-4,5 %) qui ont changé de main en 2020.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions a également connu une forte baisse l’an dernier, à -10,9 %. Un volume de transactions (8 190) qui est d’ailleurs tombé à son plus bas niveau depuis près de 30 ans ! En superficie, 14 600 hectares de vignes ont été cédés (-20,3 %) pour une valeur totale de 861 M€ (-13,5 %).

Des prix en hausse

Les prix, quant à eux, sont repartis à la hausse en 2020, en particulier en zones de grandes cultures.

Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a progressé de 1,3 % pour s’établir à 6 080 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 690 €/ha (+5,5 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 630 €/ha en moyenne (-1 %).

Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 3,6 %, à 4 930 €/ha en moyenne (6 210 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 630 €/ha dans les zones d’élevage bovin).

Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé et continue de grimper : 150 500 €/ha (+1,3 %) en moyenne en zone d’appellation d’origine protégée (AOP), 55 400 €/ha (+6,9 %) dans les zones produisant des eaux-de-vie (Cognac, Armagnac) et 14 500 €/ha (+0,9 %) pour les vignes hors AOP en 2020.

Et les parts de société ?

Avec 6 880 transactions en 2020, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) n’a pas été non plus épargné par la crise (-6,8 % par rapport à 2019). Toutefois, en valeur, il a fortement progressé (+8,5 %), les volumes échangés ayant représenté 1,35 Md€.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2020, mai 2021

Malgré la crise du Covid-19, les Français ont toujours une certaine appétence pour l’investissement immobilier. Toutefois, certains propriétaires de logements ne sont pas toujours à l’aise avec les données concernant la rentabilité de leurs biens. C’est ce qu’il ressort d’un sondage récent réalisé par Kaliz auprès de 2 401 propriétaires.

Tout d’abord, à la question de savoir s’ils comptaient, après la publication, au 13 juillet 2021, du prochain indice de référence des loyers, modifier le montant de leurs loyers, 27 % des propriétaires envisagent de l’augmenter alors que 36 % comptent ne rien faire.

Ensuite, les propriétaires ont été interrogés sur le taux de rentabilité de leurs biens mis en location. 47 % ignorent totalement ce taux, 32 % en ont une vague idée et 21 % sont en mesure de le communiquer.

En outre, le sondage s’est intéressé à la gestion locative et administrative des biens loués. 59 % des propriétaires indiquent s’occuper eux-mêmes de la gestion locative. Ils sont 12 % à confier cette tâche à un proche et 29 % à faire appel à une agence ou à un professionnel. Concernant la gestion comptable et fiscale, ils sont seulement 26 % à le faire seul, 9 % à faire contribuer un proche. Pour 20 % d’entre eux, ils font appel à un gestionnaire de patrimoine et 45 % à un expert-comptable.

Enfin, les auteurs du sondage ont posé la question de savoir si les propriétaires avaient besoin d’un accompagnement pour augmenter la rentabilité de leurs biens immobiliers. Les résultats sont assez francs : 41 % des personnes sondées n’en voient pas l’utilité. À l’inverse, elles sont 59 % à estimer avoir besoin d’une aide.