Juridique

Vous le savez : un dispositif d’aide, dite « coûts fixes », a été mis en place au début de l’année 2021 pour couvrir en partie les charges importantes supportées chaque mois par certaines entreprises qui ne parviennent pas à les absorber en raison de la baisse de leur activité due à la crise sanitaire. Ce dispositif s’étend sur une période allant de janvier à septembre 2021.

À ce titre, les pouvoirs publics viennent d’instaurer un dispositif complémentaire, appelé aide « coûts fixes rebond », qui va pouvoir bénéficier à un plus grand nombre d’entreprises et qui couvre une partie des coûts fixes relatifs à la période allant de janvier à octobre 2021.

Les entreprises concernées

L’aide « coûts fixes rebond » s’adresse aux entreprises qui :
– ont été créées avant le 1^er janvier 2019, ou entre cette date et le 31 janvier 2021 (le régime de l’aide servie à ces dernières entreprises connaissant quelques spécificités en termes de calcul de perte de chiffre d’affaires et de prise en compte des aides déjà perçues) ;
– connaissent un excédent brut d’exploitation (EBE) « coûts fixes » négatif pour la période éligible (c’est-à-dire celle allant du 1^er janvier au 31 octobre 2021) ;
– ont subi une perte de chiffre d’affaires (CA) d’au moins 50 % sur cette période ;
– ont réalisé, au mois d’octobre 2021, au moins 5 % de leur CA de référence.

Précision : la perte de CA pour la période éligible est la somme des pertes de CA de chacun des 10 mois de la période éligible. La perte de CA sur un mois équivaut à la différence entre le CA constaté au cours de ce mois et le CA du même mois de l’année 2019.

En outre, pour avoir droit à l’aide, les entreprises doivent satisfaire à l’une des conditions suivantes :
– avoir été interdites d’accueillir du public de manière ininterrompue au cours d’au moins un mois calendaire de la période éligible ;
– ou exercer leur activité principale dans l’un des secteurs fortement impactés par la crise (secteurs dits S1) ou dans l’un des secteurs connexes à ces derniers (secteurs dits S1 bis) ;
– ou exercer leur activité principale dans le commerce de détail et avoir au moins l’un de leurs magasins de vente situé dans un centre commercial d’au moins 20 000 m² ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public sans interruption pendant au moins un mois calendaire de la période éligible ;
– ou exercer leur activité principale dans le commerce de détail (sauf automobiles et motocycles) ou la location de biens immobiliers résidentiels et être domiciliées dans une commune de montagne.

À noter : contrairement au dispositif aide « coûts fixes » précédent, le nouveau dispositif aide « coûts fixes rebond » n’exige pas de condition de chiffre d’affaires minimum, ni le bénéfice du fonds de solidarité.

Le montant de l’aide

L’aide a vocation à prendre en charge les coûts fixes de l’entreprise qui ne sont pas couverts par ses recettes et par les aides publiques. Le calcul de l’aide est donc basé sur les pertes brutes d’exploitation (EBE), c’est-à-dire sur les recettes de l’entreprise desquelles sont déduites ses charges d’exploitation.

L’aide pourra couvrir jusqu’à 70 % des pertes d’exploitation pour les entreprises de plus de 50 salariés et jusqu’à 90 % des pertes d’exploitation pour les entreprises de moins de 50 salariés, et ce dans la limite de 10 M€ pour les entreprises créées avant le 1^er janvier 2019 et dans la limite de 1,8 M€ pour celles créées entre le 1^er janvier 2019 et le 31 octobre 2021. Sachant que les aides coûts fixes déjà reçues sont déduites du montant de l’aide « coûts fixes rebond ».

La demande pour bénéficier de l’aide

Les entreprises éligibles à l’aide « coûts fixes rebond » doivent déposer leur demande, en une seule fois, sur le site www.impots.gouv.fr entre le 1^er décembre 2021 et le 31 janvier 2022.

La demande doit être accompagnée d’un certain nombre de justificatifs, notamment d’une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise remplit bien les conditions d’exigibilité exigées et d’une attestation de son expert-comptable faisant état du respect des conditions requises (CA de chacun des mois de la période éligible et CA de référence correspondant, montant des aides « coûts fixes » déjà perçues, calcul de l’EBE « coûts fixes » de la période éligible).

Le versement de l’aide « coûts fixes rebond » annulera, le cas échéant, la demande d’aide « coûts fixes » qui aurait été précédemment déposée au titre d’une période éligible de janvier 2021 à septembre 2021 et qui n’aurait pas encore été instruite par l’administration fiscale.

À noter : lorsque le montant de l’aide demandé sera inférieur à 30 000 €, l’aide sera versée sur le compte de l’entreprise dans un délai de 20 jours ouvrés.

Décret n° 2021-1430 du 3 novembre 2021, JO du 4

Décret n° 2021-1431 du 3 novembre 2021, JO du 4

Lorsque des parcelles agricoles louées à un exploitant sont mises en vente, ce dernier bénéficie, en principe, d’un droit de préemption qui lui permet de les acquérir en priorité avant tout autre acheteur potentiel.

Rappel : pour bénéficier du droit de préemption, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente.

Mais lorsque ces parcelles font l’objet d’une donation, ce droit de préemption est exclu. Sauf si l’exploitant locataire établit que la donation est frauduleuse. Tel est le cas lorsque la donation a été consentie sans intention libérale (c’est-à-dire l’intention de donner), comme l’a encore montré une affaire récente.

Dans cette affaire, des époux propriétaires de terres viticoles louées à un exploitant les avaient transmises à des tiers par le biais de donations avec charge. Invoquant une fraude à son droit de préemption, l’exploitant avait demandé en justice l’annulation des donations ainsi que le paiement de dommages-intérêts.

L’absence d’intention libérale

Les juges lui ont donné gain de cause car ils ont considéré que les donations ainsi consenties étaient dénuées d’intention libérale à l’égard des donataires. En effet, ils ont d’abord constaté qu’elles avaient eu lieu au profit de personnes inconnues. Ensuite, ils ont estimé qu’elles étaient destinées à contourner le droit de préemption du fermier dans la mesure où les relations entre ce dernier et les époux bailleurs étaient fortement dégradées. Pour preuve, ils avaient tenté, en vain, de résilier le bail. En outre, leur animosité envers le locataire avait été mise en évidence par de nombreuses attestations de vendangeurs qui relataient la présence hostile de la propriétaire dans les vignes lors de la vendange 2011, allant jusqu’à qualifier le locataire de « pourri ». Enfin, dans une lettre adressée à ses clients, le propriétaire avait écrit qu’il confiait ses vignes à un vigneron du village, car il ne souhaitait pas les mettre « dans les mains de n’importe qui ».

Cassation civile 3e, 15 avril 2021, n° 20-15332

À la fin d’un commercial, le locataire a droit au remboursement de la somme d’argent qu’il a versée au bailleur à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Toutefois, ce dernier est en droit de refuser de restituer le dépôt de garantie lorsque des dégradations sont constatées dans le local à la fin du bail.

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente, après avoir rappelé le principe selon lequel le locataire répond des dégradations constatées à la fin du bail dans l’état des lieux de sortie à moins qu’il ne prouve qu’elles ne sont pas de son fait.

Dans cette affaire, le propriétaire d’un local commercial avait refusé de rembourser le dépôt de garantie au locataire au motif que des dégradations avaient été constatées dans l’état des lieux de sortie. Saisis du litige qui s’en est suivi, les juges ont donné raison au propriétaire. En effet, ils ont constaté que dans le bail, le locataire s’était engagé à « prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent », à « les maintenir en bon état d’entretien » et à « les rendre en fin de bail en bon état de bonnes réparations ». Et ils ont rappelé la règle de droit selon laquelle le locataire répond des dégradations constatées à la sortie, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Observation : il appartient donc au locataire de prouver qu’il n’est pas responsable des dégradations commises dans le local loué et non au propriétaire de prouver qu’elles sont de la faute du locataire.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-18331

En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, l’éventuelle augmentation du loyer est plafonnée. En effet, elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (le plus souvent, l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, selon les cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent.

Toutefois, cette règle, dite du plafonnement, ne s’applique pas en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, notamment des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le loyer peut être fixé au montant de la valeur locative.

À ce titre, dans une affaire récente, le propriétaire d’un local commercial hébergeant une brasserie avait demandé, au moment du renouvellement du bail, que le nouveau loyer soit déplafonné et fixé selon la valeur locative. À l’appui de ses prétentions, il se prévalait de l’agrandissement dont la terrasse extérieure, exploitée en vertu d’une autorisation d’occupation du domaine public, avait bénéficié.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité

En premier lieu, les juges ont estimé que l’extension, au cours du bail expiré, de cette terrasse de plein air située devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne constituait pas une modification des caractéristiques du local loué dès lors que la terrasse n’en faisait pas partie.

En revanche, ils ont considéré qu’en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, l’autorisation municipale accordée contribue au développement de l’activité commerciale. Par conséquent, cette situation peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier un motif de déplafonnement du loyer.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-12901