Patrimoine

La donation-partage est une opération qui permet à une personne d’anticiper le règlement de sa succession en organisant, de son vivant, la répartition de ses biens entre ses héritiers. À la différence du testament, les biens objets d’une donation-partage sont transmis immédiatement aux bénéficiaires, et non au décès du donateur. Ce partage anticipé étant – et c’est tout l’intérêt de l’opération – définitif, et donc difficile à remettre en cause au moment de l’ouverture de la succession. Il s’agit donc d’un outil efficace pour éviter les éventuels conflits liés au règlement d’une succession.

La donation-partage peut évidemment être consentie à ses enfants, mais aussi à ses petits-enfants. Dans ce dernier cas, on parle de donation-partage transgénérationnelle. Explications.

Intérêt de l’opération

Généralement, lorsqu’il décide de réaliser une donation-partage, le donateur a atteint un certain âge (60 – 70 ans, voire plus). Plutôt que partager ses biens entre ses seuls enfants, il peut préférer en transmettre une partie, voire la totalité, au profit de ses petits-enfants qui en ont vraisemblablement plus besoin qu’eux. La donation-partage transgénérationnelle lui permet de mettre ce projet à exécution.

Bénéficiaires de l’opération

Les grands-parents qui consentent une donation-partage transgénérationnelle bénéficient d’une grande liberté dans le choix des bénéficiaires. En effet, ils peuvent décider de partager leurs biens entre tous leurs enfants et petits-enfants, entre leurs seuls petits-enfants ou même entre certains d’entre eux seulement. Ainsi, par exemple, une personne peut effectuer une donation-partage au profit de ses deux fils et des enfants de sa fille.

Condition de l’opération

Condition importante, pour qu’une donation-partage transgénérationnelle puisse avoir lieu, il faut que les enfants du donateur y aient expressément (par une mention figurant dans l’acte) consenti. Autrement dit, ils doivent accepter que leurs propres enfants reçoivent à leur place les biens, ou une partie des biens, appartenant à leur parent.

Des avantages fiscaux
La donation-partage transgénérationnelle présente de nombreux avantages fiscaux. En effet, lors du calcul des droits de mutation à titre gratuit, elle donne droit à un abattement spécifique de 100 000 € pour chaque enfant et de 31 865 € pour chaque petit-enfant. Ces abattements étant renouvelables tous les 15 ans.

Lors de sa déclaration de politique générale de début d’année, le Premier ministre, François Bayrou, a notamment annoncé la tenue d’une conférence sociale ayant pour mission de trouver « un accord d’équilibre et de meilleure justice » pour le système de retraites. Cette concertation avec les partenaires sociaux (le fameux « conclave ») est d’ailleurs toujours en cours. Dans ce contexte, Toluna Harris interactive pour Hexagone a réalisé une étude auprès des Français (échantillon de 1 101 personnes représentatif des Français âgés de 18 ans et plus) sur la manière dont ils perçoivent le système de retraite et ses potentielles réformes.

Premier enseignement à tirer de cette étude, 56 % des Français se déclarent bien informés sur le système de retraite actuel, un niveau en progression sur les 7 dernières années (+15 points), mais qui reste perfectible car seulement 10 % des Français estiment être « très bien informés ».

À noter : cette connaissance très relative touche toutes les catégories de la population, y compris les retraités eux-mêmes. Sans surprise, les jeunes de moins de 25 ans ont peu de connaissances du système de retraite. Ils sont d’ailleurs plus d’un tiers à penser que ce système repose uniquement sur la capitalisation.

Perception du système de retraite

Globalement, 1 Français sur 2 se dit satisfait du système de retraite actuel, soit une hausse de 17 points par rapport à un précédent sondage réalisé en 2018. Ils ne sont d’ailleurs que 5 % seulement à en être « très satisfaits ». À noter que les actifs se montrent moins positifs que les retraités. Ils s’interrogent notamment sur sa capacité à trouver un équilibre économique (63 % ne font pas confiance au système sur ce point) et ils se montrent plus inquiets quant à sa capacité de leur permettre d’avoir un niveau de retraite satisfaisant (66 % manifestent une absence de confiance concernant cet aspect).

Répartition VS capitalisation

En leur demandant de se projeter dans l’avenir, 64 % des Français pensent qu’en 2035 le système de retraites sera hybride, à la fois par répartition et par capitalisation. Étant précisé qu’un tiers des jeunes estiment que ce système sera uniquement par capitalisation et un quart uniquement par répartition. Concernant leur préférence, en rappelant encore qu’ils ne sont pas experts du sujet, le système mixte convainc près d’1 Français sur 2 (48 %), devant le système uniquement par répartition (18 %) et le système uniquement par capitalisation (14 %). Et ils sont 59 % à considérer que les jeunes générations actives bénéficieront de conditions de retraite moins bonnes que celles des retraités actuels, alors que 15 % pensent même qu’ils n’auront tout simplement pas de retraite.

Anticiper avec le Plan d’épargne retraite

Afin de se ménager un complément de revenus à la retraite, il peut être opportun de faire appel au Plan d’épargne retraite (PER). Il faut dire que le PER, venu remplacer les Perp, Madelin, article 83 et autre Perco, ne manque pas d’atouts. Les versements sont libres, ce qui offre une grande souplesse d’épargne, et surtout fiscalement déductibles, même si certaines limites sont prévues. Autre intérêt notable, au moment du départ à la retraite, l’épargne peut être débloquée sous forme de rente ou de capital, au choix du titulaire. Enfin, dans une période comme la nôtre, où le système de retraite par répartition est réformé en moyenne tous les 5 ans pour faire face à la dynamique de l’augmentation de la durée de vie et, du coup, du déséquilibre entre cotisants et retraités, il n’est pas étonnant que le PER, dont le but est de se constituer un complément de revenu à la retraite, séduise…

L’Observatoire des solidarités intergénérationnelles s’est intéressé, dans la seconde édition de son étude, à la perception qu’ont les Français de la transmission de leur patrimoine. Sur un peu plus de 1 000 personnes interrogées par l’Ifop, 71 % d’entre elles estiment aujourd’hui pouvoir être en mesure de léguer un héritage à l’avenir. En baisse de 7 points par rapport à 2024, ce taux semble révéler un paradoxe : malgré un taux d’épargne élevé des ménages, la perception à pouvoir transmettre diminue, sans doute en raison des inquiétudes liées à l’instabilité politique et au ralentissement économique. L’étude précisant que l’épargne, autrefois considérée comme un capital à transmettre, constitue plutôt aujourd’hui une réserve de précaution face à un avenir incertain. Toutefois, malgré ce recul, la transmission reste un enjeu important pour les Français. Ainsi, par exemple, 84 % d’entre eux disposant d’au moins un produit d’épargne se sentent en mesure de le transmettre.

Autre tendance, la transmission intergénérationnelle se développe. Sur les personnes interrogées par l’Ifop, 12 % d’entre elles disent souhaiter faire un legs à leurs petits-enfants, un chiffre en légère hausse de 1 point. Une tendance évidemment plus marquée (24 %) chez les personnes ayant déjà des petits-enfants.

L’assurance-vie, un outil privilégié

Plébiscitée par 53 % des Français interrogés, l’assurance-vie est, sans surprise, l’instrument privilégié pour assurer la transmission de leur patrimoine à leurs proches. Une solution qui arrive loin devant les livrets bancaires (20 %), l’immobilier (18 %), la bourse (5 %) et le Plan d’épargne retraite (4 %).

Fait marquant, s’agissant de l’assurance-vie, 4 détenteurs sur 10 ont fait le choix de désigner des bénéficiaires hors de leur sphère familiale. Une pratique répandue notamment chez les moins de 35 ans qui souhaitent sortir des modèles successoraux classiques et personnaliser la transmission de leur patrimoine.

L’usage de la donation et du testament

Autre outil de transmission qui séduit de plus en plus : la donation. Cette dernière a déjà été envisagée ou réalisée par 59 % des Français interrogés. Ce taux atteint même 75 % chez les parents. Plusieurs motivations expliquent cet engouement : la volonté de diminuer les droits de succession (46 %), d’assurer l’avenir de ses proches (42 %), de transmettre progressivement son patrimoine (31 %) et de garder le contrôle sur les biens donnés (25 %). Ce succès croissant de la donation traduit un changement de paradigme : on ne transmet plus seulement « après soi », mais de plus en plus « avec soi », dans une logique d’anticipation et d’accompagnement actif.

À l’inverse, le testament perd progressivement du terrain. Seuls 32 % des Français (-5 points par rapport à 2024) déclarent en avoir déjà rédigé un ou en ont l’intention. Ce recul est particulièrement marqué chez les moins de 35 ans, avec une chute de 14 points en 1 an (30 %). Parmi les personnes qui envisagent la rédaction d’un testament, la principale motivation est la protection du conjoint (55 %), puis la volonté de transmettre des biens mobiliers (33 %) et de décider de la répartition de ses biens entre ses héritiers (23 %).

Lors du décès d’un de leurs clients, et donc à l’ouverture de sa succession, les banques doivent effectuer plusieurs opérations : gel des avoirs, échanges avec le notaire, désolidarisation éventuelle des comptes joints, transfert de l’argent aux héritiers… Des opérations que les banques facturent (on parle couramment de frais bancaires de succession).

D’après une étude de février 2024 de l’association UFC-Que Choisir, ces frais ont explosé. Fin 2023, ils s’élevaient à 291 € en moyenne, en hausse de 25 % par rapport à 2021 et de 50 % par rapport à 2012. Étant précisé que ces frais ne sont pas réglementés et sont fixés librement par les banques. De ce fait, leur coût est très variable d’un établissement à un autre.

Concrètement, l’étude a relevé que les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Et, selon cette même étude, les frais facturés en France sont presque 3 fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de 4 fois plus élevés qu’en Espagne.

Des opérations gratuites

Dans le but de mettre fin à ces pratiques, une loi du 13 mai 2025 vient encadrer les frais appliqués par les banques. Dans le détail, les pouvoirs publics ont prévu la gratuité des opérations bancaires (par exemple, clôture de comptes, évaluation des avoirs du conjoint survivant…) dans trois cas :
– pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes et produits d’épargne du défunt est inférieur à 5 910 € en 2025 (montant réévalué chaque année par décret) ;
– pour les successions des comptes et produits d’épargne détenus par des enfants mineurs décédés, sans condition de montant ;
– pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée pour l’ensemble des héritiers à la banque lors des opérations liées à la succession, peu importe le solde des comptes. Ces opérations ne devront pas présenter de complexité manifeste (absence d’héritiers en ligne directe, présence d’un contrat immobilier en cours, compte professionnel…).

Un plafonnement des frais

En dehors de ces trois cas de gratuité, les opérations bancaires liées aux successions pourront donner lieu à des frais, mais ils seront plafonnés à 1 % du montant total des soldes des comptes et de la valorisation des produits d’épargne du défunt, dans la limite d’un montant fixé par un décret à venir.

À noter : l’ensemble de ces dispositions entreront en vigueur 6 mois après la promulgation de la loi, soit à la mi-novembre 2025.

Loi n° 2025-415 du 13 mai 2025, JO du 14

Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. C’est en tout cas ce qu’en ont conclu les auteurs d’une récente étude de SeLoger au regard du contexte actuel : marché immobilier plus porteur, correction des prix, amélioration des conditions de crédits. D’ailleurs, dans cette même étude, SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.

Une rentabilité brute en hausse

Avec la baisse progressive des taux des crédits immobiliers, une correction significative des prix (-4,9 % en moyenne en France depuis juillet 2022) et la hausse continue des loyers (+8 % en France depuis juillet 2022), les investisseurs ont de quoi être optimistes.

Globalement, en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025 (contre 4,6 % en juillet 2022), en progression de 13 % en 3 ans. Un constat identique peut être fait à Paris où la rentabilité brute a progressé de 4,1 % en moyenne en 2025 (3,3 % en 2022), soit 0,8 point de base en 3 ans. L’étude explique cette dynamique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes. Une hausse des loyers combinée à une baisse des prix de l’immobilier ont conduit mécaniquement à une hausse de la rentabilité brute.

Un recul du montant de l’apport

Pour évaluer la viabilité d’un investissement, il faut également prendre en compte l’effort financier que le projet implique. Effort qui peut être mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes.

En pratique, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, il redescend à près de 70 000 € en moyenne, du fait de la situation inverse. Bien que modéré, ce recul du montant de l’apport envoie un signal positif aux investisseurs.

Où investir sans apport dans un 2 pièces ?

Savoir quand investir est essentiel. Mais savoir où investir l’est tout autant. Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance locative ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages.

Dans son étude, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, il est nécessaire de prévoir un apport minimal couvrant les frais de notaire et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100 % de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif !

C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.

Étude SeLoger, avril 2025 – Rentabilité locative : le grand retour ?