Patrimoine

Véritable phénomène, les cryptomonnaies ont battu des records l’année dernière. Fin décembre 2024, la valeur de l’ensemble de ces actifs 2.0 en circulation a dépassé les 3 400 milliards de dollars, en hausse de plus de 100 % sur l’année. Le cours de la plus connue d’entre elles, le bitcoin, qui représente à elle seule 55 % du secteur, a même atteint 108 135 dollars… Une première ! Des niveaux de valorisation qui ont de quoi faire tourner les têtes. Face à ces chiffres, les investisseurs sont de plus en plus attirés par ces actifs. D’ailleurs, une étude récente de l’Observatoire de l’épargne du groupe BPCE s‘est intéressée à l’image que peut avoir la population française des cryptomonnaies ainsi qu’au profil type des investisseurs.

Une image qui s’améliore

Bulle spéculative, risques de fraude… une majorité de Français ont une image négative des cryptomonnaies. Toutefois, trois indicateurs doivent retenir l’attention :

– cette image progresse sensiblement dans l’opinion ;

– la part des Français sans repère sur le sujet est maintenant marginale ;

– le pourcentage de ceux qui sont intéressés ne cesse de progresser, 15 % des Français ayant déjà investi dans ce support ou envisagent de le faire.

Portrait-robot de l’investisseur en cryptomonnaie

4,5 % des Français seraient actuellement détenteurs de cryptomonnaies. Ces détenteurs auraient, dans l’ensemble, un profil très marqué. Un public majoritairement masculin (82 % d’hommes), urbain (89 % vivant dans des grandes agglomérations) et ayant des revenus élevés (14 % d’entre eux disposant d’un patrimoine financier supérieur à 150 000 €). Ce sont aussi des individus très investis dans leurs choix patrimoniaux, souvent experts et détenteurs d’un patrimoine très diversifié. Ces détenteurs ont aussi des stratégies très différentes des détenteurs traditionnels d’actifs risqués : une fréquence d’achat ou de vente très élevée, un taux de rotation du portefeuille important, la préférence pour des plus-values élevées, quitte à prendre davantage de risque, une forte réactivité à la conjoncture plutôt qu’un profil d’investisseur de long terme.

Comme prévu, depuis le 1er janvier 2025, les logements énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus admis sur le marché locatif. Si l’objectif de lutter contre le changement climatique et d’améliorer le confort des logements est louable, il se heurte à celui du droit au logement. Avec ce durcissement de la règlementation, ce sont, d’après les chiffres des pouvoirs publics, pas moins de 600 000 logements qui sont concernés par cette exclusion ! Cette dernière venant à coup sûr aggraver un marché du logement déjà mal en point.

Précision : cette interdiction de location ne concerne que les nouveaux baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours ne sont donc (pour l’instant) pas concernés par cette mesure. Attention toutefois, en cas de reconduction tacite du bail, le locataire est en droit de demander au bailleur, si besoin en justice, de prendre les mesures nécessaires (travaux) pour que le logement atteigne au moins l’étiquette F. Il peut également demander auprès du juge une réduction du montant du loyer (voire une suspension du paiement des loyers) jusqu’à la réalisation des travaux.

Autre point important en ce début d’année, la méthode de calcul du DPE ayant été réformée, les pouvoirs publics ont programmé l’obsolescence des DPE plus anciens. Ainsi, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont aujourd’hui plus valides. En pratique, pour pouvoir proposer aujourd’hui un bien immobilier à la location, un bailleur doit pouvoir produire un DPE dont la lettre est comprise entre A et F et établi depuis le 1er juillet 2021.

À noter : l’interdiction de la location des logements énergivores sera étendue aux biens notés F en 2028 et E en 2034.

L’impossibilité de réaliser des travaux

Afin de tenir compte des spécificités de certains bâtiments, la loi prévoit des cas où l’interdiction de louer des logements énergivores ne trouve pas à s’appliquer. Tel est le cas lorsque :

– le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

– le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Articles 6 et 20-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, JO du 8

Articles 3 bis et 3 ter, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Article D126-19 du Code de la construction et de l’habitat

Rép. min. n° 2902, JOAN du 28 mars 2023

Afin de mieux rendre compte de l’émergence de nouvelles classes d’actifs dans les stratégies d’investissement des fonds non cotés, les sociétés de gestion, réunies au sein de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), ont souhaité définir une segmentation économique des SCPI et OPCI grand public plus explicite et permettant une meilleure comparabilité entre les véhicules.

Ainsi, désormais, les SCPI et OPCI sont classées en 8 catégories :

– bureaux ;

– commerces ;

– résidentiel ;

– logistique et locaux d’activités ;

– hôtels, tourisme et loisirs ;

– santé et éducation ;

– alternatifs (toute autre typologie n’entrant dans aucune des catégories précédentes) ;

– diversifiées.

À noter : l’ASPIM précise que pour être qualifiée de « diversifiée », la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes :

– la stratégie immobilière de la société de gestion doit investir sur au moins 3 classes d’actifs ;

– aucune classe d’actifs composant le fonds d’investissement ne doit dépasser 50 % de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI ou de l’OPCI.

Pour les biens immobiliers autres que les locaux professionnels, les bases d’imposition aux impôts locaux (comme les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires) sont calculées en fonction des valeurs locatives foncières. Ces dernières font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année.

En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, ce coefficient de revalorisation serait fixé à 1,0168, soit une augmentation forfaitaire de 1,68 % de la base de calcul des impôts locaux des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant impactée de la même façon.

Insee, Informations rapides n° 308 du 13 décembre 2024