Patrimoine

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a présenté les résultats de la 14^e édition de l’Observatoire national des taxes foncières. Cette étude nous apprend qu’en l’espace de 10 ans (2009-2019), la taxe foncière a bondi de 31,4 % alors même que les loyers n’ont progressé que de 10 % avec une inflation à 10,8 %. Autrement dit, la taxe foncière a progressé 3,2 fois plus rapidement que les loyers et 2,9 fois plus vite que l’inflation. L’UNPI souligne que cette forte hausse de la taxe foncière est le résultat de l’effet conjugué de la revalorisation annuelle des valeurs locatives, de l’augmentation des taux et de la multiplication des taxes annexes, par exemple de la taxe facultative GEMAPI (taxe pour la prévention des inondations) apparue en 2015.

Par ailleurs, l’UNPI a établi un classement des villes où le montant de la taxe a littéralement explosé. En tête du classement, on trouve Argenteuil, où la taxe foncière a progressé de +45,1 % en l’espace de 10 ans. Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, occupe la deuxième place (+43,1 %). À Argenteuil, le taux de la ville est resté quasiment stable, mais les propriétaires ont pris de plein fouet le doublement du taux départemental du Val-d’Oise. À Saint-Denis, les propriétaires ont subi une hausse conjuguée du taux de la ville et du département.

Six autres grandes villes affichent une augmentation de plus de 35 %, aux premiers rangs desquels on trouve Nantes (+38,5 %), Montreuil-sous-Bois (+38,5 %) et Clermont-Ferrand (+38,0 %). En moyenne, entre 2009 et 2019, la taxe foncière a augmenté de 27,7 % dans les 50 plus grandes villes de France, soit un peu moins que dans le reste du territoire (augmentation nationale moyenne de 31,4 %).

Le Président de l’UNPI, Christophe Demerson, appelle l’État et les collectivités territoriales représentées par leurs associations à un pacte de fiscalité avec les propriétaires. Ces derniers ne pouvant plus payer les divers ajustements budgétaires. Autre demande : le gel de la revalorisation annuelle générale des bases. Les propriétaires doivent être étroitement associés à la réforme prévue pour 2026.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vient de mettre à jour sa fameuse liste noire des sites ou entités proposant, en France, des crédits, des livrets d’épargne, des services de paiement ou des contrats d’assurance sans y être autorisés. Ainsi, 371 nouveaux sites internet ou entités, identifiés par l’Autorité, ont été ajoutés à cette liste au cours du 3^e trimestre 2021. Pour consulter cette liste, cliquez ici

À noter que cette liste n’est pas exhaustive dans la mesure où de nouveaux sites internet non autorisés apparaissent régulièrement. Et attention, si le nom d’un site ou d’une société n’y figure pas, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à proposer des produits bancaires ou des assurances en France.

Compte tenu des risques, l’ACPR invite les investisseurs à vérifier systématiquement si le site qui offre un service financier ne figure pas sur cette liste noire et dispose bien d’un agrément pour fournir des services d’investissements en France. Des informations qu’il est possible d’obtenir en consultant l’un de ces registres : le registre des agents financiers (www.regafi.fr), le registre des organismes d’assurance (www.refassu.fr) ou le registre des intermédiaires en assurance (www.orias.fr). Si c’est n’est pas le cas, il s’agit probablement d’une des nombreuses « arnaques » qui circulent sur internet !

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution

Avec des chiffres en constante progression, le Pacs (pacte civil de solidarité) connaît un certain succès auprès des couples. Ainsi, au dernier recensement réalisé en 2019, pour ses 10 ans, le Pacs avait été adopté par plus de 4 millions de personnes vivant en couple.

Toutefois, les implications juridiques, fiscales et sociales de ce régime ne sont pas toujours bien connues du grand public. Par exemple, il faut avoir en tête que le Pacs offre peu de protection au partenaire survivant lors du décès de l’autre. En effet, le survivant ne peut, en principe, prétendre à aucun droit sur la succession de son conjoint. La raison ? Les partenaires de Pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Pour pallier cet inconvénient, ils n’ont pas d’autres choix que de conclure un testament réciproque. Il en est de même s’agissant de la pension de réversion. Aucun droit n’est attribué au partenaire survivant en la matière.

Afin de gommer cette différence de traitement avec l’institution du mariage, certains députés ont déposé une proposition de loi visant à ouvrir le droit à l’héritage et le droit à la pension de réversion aux couples pacsés. Bien que n’ayant pas pour objet de créer une stricte égalité des droits et obligations entre les conjoints liés par un Pacs et ceux liés par un mariage du fait de la différence de sens donnée entre les deux engagements, le texte a pour objectif de réduire les inégalités entre le Pacs et le mariage, mais aussi de protéger les couples pacsés contre les incertitudes financières liées au décès de l’un des deux partenaires.

Proposition de loi tendant à renforcer les droits des personnes liées par un pacte civil de solidarité, déposé à l’Assemblé nationale le 21 septembre 2021

En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, avait annoncé qu’il comptait rendre juridiquement contraignantes ses recommandations vis-à-vis de la production de crédits immobiliers. L’annonce est suivie des faits ! Une décision des pouvoirs publics vient, en effet, consacrer les recommandations du HCSF. Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques devront, à compter du 1^er janvier 2022, veiller à ce que les candidats à l’emprunt ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel). En outre, la durée des crédits immobiliers ne devra pas être supérieure à 25 ans. Toutefois, cette durée pourra être portée à 27 ans lorsque le crédit immobilier sera lié :
– à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à une construction de maisons individuelles ;
– à une acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, JO du 10 octobre

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2021 pour les investissements de 2022. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 73 M€. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2022

Dans cette période de taux bas, nombreux sont les ménages français qui ont pu concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Revers de la médaille, cette baisse des taux d’intérêt a entraîné dans sa chute celle des taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Concrètement, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Pour le 4^e trimestre 2021, les taux de l’usure sont encore en recul. Ainsi, ils atteignent 2,43 % pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans, 2,41 % pour ceux souscrits sur 20 ans et plus. Problème, à ces niveaux de taux, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires alors même qu’ils sont « finançables » d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre. On pense notamment aux primo-accédants avec un apport insuffisant ou encore aux emprunteurs qui ont des antécédents médicaux. Les premiers se verront proposer des taux d’intérêt élevés et les seconds des taux d’assurance conséquents (assurance-emprunteur). Ce qui peut les conduire à dépasser les taux d’usure.

Cette situation peut pousser ces emprunteurs à rogner sur les garanties liées à une assurance-emprunteur pour tenter de faire accepter leurs dossiers. Par exemple, il est possible de réduire la couverture d’assurance à 50 % sur la tête de chaque emprunteur. À ce niveau de couverture, en cas de décès d’un des emprunteurs, le survivant continuera à verser la moitié de la mensualité. Chose qu’il n’aurait pas eu à faire si le contrat d’assurance avait prévu une couverture à 100 % sur chaque tête. Autre possibilité, augmenter le montant de son apport ou faire appel à la délégation d’assurance. En s’adressant à un assureur, il est possible de bénéficier d’une assurance-emprunteur sur-mesure et moins cher que le contrat groupe proposé par les banques.