Patrimoine

Par un décret du 3 septembre 2021, les villes de Bordeaux, de Lyon et de Montpellier, qui s’étaient portées candidates au dispositif d’encadrement des loyers, viennent d’être sélectionnées par le ministère du Logement. Jusqu’à aujourd’hui, seules les villes de Paris et Lille (incluant Hellemmes et Lomme) avaient mis en place un encadrement des loyers.

Ainsi, dans ces trois agglomérations, les loyers fixés par les bailleurs devront être compris dans une fourchette (entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

À noter : l’encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui devrait prendre fin en novembre 2023.

La métropole de Lyon espère une mise en place du dispositif avant la fin de l’année. Cette mise en place étant conditionnée à la prise d’un arrêté préfectoral fixant les loyers médians.

Toujours dans l’optique d’améliorer la performance énergétique (et de faire baisser le nombre des « passoires énergétiques ») du parc immobilier français, les pouvoirs publics viennent d’annoncer la création d’un nouvel outil : le « prêt avance rénovation ». Issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, cette nouvelle aide est un prêt hypothécaire qui permet au ménage un remboursement du reste à charge (après versement des subventions issues d’autres dispositifs comme MaPrimeRénov’) in fine, lors de la vente du logement ou lors d’une succession. Les intérêts peuvent, quant à eux, être remboursés au fil de l’eau ou in fine. Ce prêt devrait concerner les logements dont l’étiquette énergétique (DPE) se situe aux niveaux F et G.

Pour que le succès soit au rendez-vous, la mobilisation des principaux réseaux bancaires est essentielle. Deux groupes bancaires ont d’ores et déjà pris l’engagement de proposer le prêt avance rénovation à leurs clients dès le début de l’année 2022. Compte tenu des risques que ce type de prêt peut engendrer, une garantie publique en faveur des banques est prévue. Cette garantie publique sera fixée à hauteur de 75 % de la perte éventuellement encourue afin de responsabiliser la banque prêteuse tout en diminuant le risque qu’elle encourt en cas de défaut de remboursement (si le produit de la vente du bien à sa mutation ne permet pas de rembourser le « reste à charge » des travaux de rénovation). L’ensemble des modalités encadrant le prêt avance rénovation sera fixé d’ici la fin de l’année 2021.

Chaque année, la même question est posée : la rémunération attachée aux fonds en euros va-t-elle encore s’effriter ? Pour répondre à cette question, Optimind s’est intéressé, dans son Benchmark Pilier 1 Solvabilité 2, aux 23 plus gros acteurs du marché de l’épargne individuelle (bancassurances, assureurs et mutuelles) afin d’avoir une vision de marché. Selon cette étude, le taux net moyen servi sur les fonds en euros s’établissait à 1,30 % à fin 2020 contre 1,46 % un an plus tôt. Ce recul devrait se poursuivre en 2021. Ainsi, le taux net moyen des fonds en euros devrait se rapprocher des 1 %, réduisant ainsi l’écart avec la rémunération offerte par le Livret A (0,5 %).

Par ailleurs, les auteurs de l’étude soulignent que la crainte d’une remontée de l’inflation (objectif affiché pour les prochains mois de la Banque centrale européenne) est de plus en plus présente et est provoquée par la perspective du retour de la croissance et d’un moindre soutien monétaire des banques centrales. De ce fait, dans un contexte inflationniste, le rendement réel des fonds en euros s’affaiblirait encore. À noter que les conséquences d’une remontée des taux dépendront essentiellement de son ampleur et de sa vitesse. Si elle est modérée, elle permettrait aux assureurs d’améliorer progressivement le rendement de leurs portefeuilles avec des actifs plus rémunérateurs. Ce qui pourrait conduire à freiner la chute de rendement des fonds en euros. Si cette remontée de taux est brutale, elle serait néfaste notamment si de nouveaux fonds en euros faisaient leur apparition, au détriment des plus anciens.

Pour toutes ces raisons, il est conseillé aux détenteurs d’une assurance-vie de diversifier leur contrat en intégrant, selon leurs objectifs patrimoniaux et leur appétence au risque, une dose d’unités de compte. Des supports d’investissement un peu plus risqués mais qui permettent d’aller chercher de la performance !

L’immobilier occupe une place importante dans le patrimoine des Français. Selon une étude récente de l’Insee, le patrimoine brut des ménages est principalement constitué de biens immobiliers (61 %) et d’actifs financiers (20 %). Une classe d’actif dont raffolent les Français voulant se constituer un complément de revenus pour leur retraite. Mais attention, pour atteindre un rendement locatif intéressant, il convient d’être attentif notamment à la qualité du bien et à sa situation géographique. Pour aider les investisseurs dans leur démarche, la société Masteos vient de publier une carte des principales villes étudiantes dans lesquelles il fait bon investir pour la rentrée 2021. Revue de détail.

Commençons par les Hauts-de-France. La ville qui ressort grande gagnante est Arras. Située à 40 minutes de Lille en voiture et à 48 minutes de Paris en TGV, elle affiche un rendement brut de l’ordre de 6,22 %.

En région Île-de-France, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas Paris qui remporte la palme de la rentabilité. Ce sont les villes d’Évry, Villetaneuse et Cergy qui offrent de belles performances : un rendement brut compris entre 6 et 7,8 %.

Pour le Grand Est, le haut du classement est tenu par la ville de Metz qui peut se targuer d’un rendement brut de 7,5 %. Située à 55 minutes de Strasbourg en voiture et à 1h23 de Paris en TGV, Metz compte plus de 21 000 étudiants. Avec une tension locative importante, Metz est une ville à haut potentiel d’investissement.

En Bourgogne-Franche-Comté, Besançon occupe la première place du podium avec un rendement brut de 6,70 %. Une ville qui accueille une forte population étudiante (17 %) et qui est située à 49 minutes en transports de Dijon, capitale de la région.

En Auvergne-Rhône-Alpes, même si Saint-Étienne est de loin la ville affichant le meilleur rendement (11,07 %), c’est Clermont-Ferrand qui retient l’attention des auteurs de l’étude (6,87 %). Avec son grand centre universitaire et de recherche, Clermont-Ferrand compte plus de 40 000 étudiants, soit près d’un quart de sa population. De ce fait, la tension locative est élevée et le potentiel important.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, Marseille arrive en tête avec un rendement de 5,46 %. Accueillant plus de 90 000 étudiants, elle offre des opportunités, notamment aux propriétaires bailleurs qui proposent leur logement à la colocation.

En Occitanie, ce sont Nîmes et Perpignan qui présentent des rendements intéressants, respectivement de 6,70 % et 8,91 %. Situées près de la mer, elles accueillent chacune 10 000 étudiants.

En Nouvelle-Aquitaine, la ville de Poitiers ressort gagnante. Avec une tension locative élevée, elle laisse espérer un rendement brut de 6,72 %. Située à 2h30 de Bordeaux en voiture et à 1h20 de Paris en TGV, Poitiers compte, parmi sa population, pas moins de 27 000 étudiants.

En Centre-Val de Loire, C’est Orléans qui prend un léger avantage sur Tours. Ces deux villes, accueillant plus de 20 000 étudiants chacune, affichent de belles promesses de rendement : 5,32 % pour Tours et 5,94 % pour Orléans.

En Normandie, les investisseurs peuvent diriger leurs recherches vers la ville de Caen qui offre un rendement de 6,52 %. Cette ville, avec 17 % d’étudiants, connaît une tension locative importante et constitue un endroit intéressant pour un investissement locatif.

Dans les Pays de la Loire, le match est remporté par Le Mans qui affiche un rendement brut de 8,27 %. Une ville à potentiel puisqu’elle compte une forte population étudiante et est bien située géographiquement : à peine une heure de TGV suffit pour se rendre à Paris.

Enfin, la ville de Brest se place en première position en région Bretagne. Avec 25 600 étudiants pour 140 000 habitants, Brest offre un rendement de 6,53 %.