Patrimoine

Malgré la crise du Covid-19, les sociétés de gestion des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se veulent plutôt rassurantes. En effet, selon une étude récente publiée par un courtier en ligne qui a analysé une soixantaine de SCPI du marché français, le rendement 2020 de ces supports de placement pourrait atteindre 3,98 %, contre 4,4 % en 2019. Un léger décrochage (-0,42 point) dans un contexte particulièrement difficile.

Rappel : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts sociales de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et qui redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Les SCPI résistent bien pour plusieurs raisons. D’une part, avec une collecte importante ces dernières années, elles disposent de réserves de liquidités qu’elles pourront utiliser pour combler un manque à gagner au cours des 2^e et 3^e trimestres 2020. Et d’autre part, bon nombre de SCPI ont accumulé des plus-values qui constituent un autre matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. À noter que 84 % des SCPI étudiées ont versé un dividende équivalent ou en légère baisse (inférieure à 20 %) par rapport à celui qui a été versé l’année dernière. Là encore, l’impact de la crise du Covid-19 est assez contenu.

D’autres éléments sont encourageants : les niveaux d’encaissement des loyers des locataires sont plutôt stables. Certaines SCPI ont déjà pu encaisser entre 70 % et 90 % des loyers du 2^e trimestre. Et lorsqu’elles sont confrontées à des locataires en difficulté, les SCPI les accompagnent (passage d’un paiement trimestriel à un paiement mensuel) et leur proposent des reports (et non des annulations) de paiement des loyers.

À circonstance exceptionnelle, mesure exceptionnelle ! Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé récemment que les pouvoirs publics allaient donner l’autorisation aux indépendants qui le souhaitent de débloquer les fonds présents sur leurs contrats retraite Madelin pour pouvoir compléter leurs revenus.

Rappelons que le contrat Madelin permet aux travailleurs non salariés (TNS) de se constituer un complément de retraite par capitalisation. Ce contrat, souscrit de façon individuelle et facultative, a vocation à compléter les prestations qu’ils perçoivent au titre des régimes obligatoires. En contrepartie, les cotisations versées à ce titre sont déductibles de leur bénéfice imposable. Dès sa souscription, le TNS doit alimenter régulièrement son contrat. Pour cela, il fixe le montant qu’il s’engage à verser annuellement. Les cotisations ainsi versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce qu’il liquide ses droits à la retraite. Dès lors, le capital accumulé sera ensuite restitué sous la forme d’une rente viagère (avec possibilité de réversion). Par exception, il peut opérer un retrait anticipé des sommes, mais dans certains cas seulement (cessation d’activité, invalidité, décès du conjoint…).

Reste à connaître maintenant le détail du dispositif promu par le ministre de l’Économie, et notamment si cette mesure de soutien aux entrepreneurs est assortie de conditions. Y a-t-il une limite de retrait ? Quels supports pourront être arbitrés (fonds en euros et/ou supports en unités de compte) ? Les rachats seront-ils fiscalisés ? Affaire à suivre donc…

Lorsque le propriétaire de terrains agricoles loués à un exploitant souhaite mettre fin au bail, il doit délivrer à ce dernier, par acte d’huissier de justice, un congé mentionnant notamment le motif de sa décision (exercice du droit de reprise, locataire ayant atteint l’âge de la retraite, changement de destination du terrain agricole…).

Et attention, ce congé doit être rédigé de manière claire et précise. Ainsi, par exemple, s’il contient plusieurs motifs, il doit être dépourvu de toute ambiguïté. À défaut, le locataire pourrait en demander l’annulation en justice.

Pas d’ambiguïté

Illustration avec cette affaire récente. Un congé était intitulé « Congé pour reprise » mais indiquait, dans le corps de l’acte, qu’il était délivré en raison de l’âge de l’exploitant locataire. Ce dernier avait alors considéré qu’il était ambigu et qu’il devait donc être annulé. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé qu’un congé peut mentionner plusieurs motifs et qu’il est valable dès lors que l’un d’eux est justifié. Ce qui était le cas du motif relatif à l’âge du locataire. En outre, pour eux, cette double mention n’était pas de nature à induire le locataire en erreur. Le congé n’avait donc pas lieu d’être annulé.

Cassation civile 3e, 11 avril 2019, n° 18-12080