Patrimoine

Après 6 mois de concertation, le gouvernement vient de présenter la première étape de sa stratégie pour répondre à la crise du logement que traverse le pays depuis quelques années. Des annonces attendues mais qui déçoivent d’ores et déjà les acteurs du secteur. Voici un tour d’horizon des principales mesures qui devraient impacter les particuliers.

Un accès au crédit facilité

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction, liée au calcul trimestriel du taux d’usure, conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Afin de faciliter l’accès au crédit immobilier, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’applique depuis le 1^er février 2023 et doit prendre fin le 1^er juillet 2023. Une prolongation de cette mesure est envisagée.

Un prêt à taux zéro restreint

Prolongé jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro, octroyé en complément d’un autre prêt pour acheter ou construire un bien immobilier, va faire l’objet d’un recentrage. Il sera dédié uniquement à l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue au sein d’une opération de logements collectifs ou bien pour l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue sous condition de réalisation de travaux de rénovation.

Une extension de la garantie Visale

Mise en place en 2016, la garantie Visale est un dispositif dont l’objectif est de permettre aux jeunes et aux salariés d’accéder plus facilement à un logement. Rappelons que la garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Pour aller plus loin et accompagner la dynamique de plein-emploi, le gouvernement et le groupe Action Logement s’engagent à augmenter, sur la période 2023-2027, le nombre de garanties locatives de 133 %. 2 millions de jeunes et de salariés bénéficieront ainsi de la garantie sur 2023–2027. Le gouvernement et Action Logement s’engagent également à étudier rapidement l’extension de cette garantie à tous les salariés saisonniers, ainsi qu’aux indépendants.

La fin du dispositif Pinel

Contesté pour son manque d’efficacité, le dispositif Pinel devrait, sauf revirement de situation, vivre ses dernières années. En effet, les pouvoirs publics ne prévoient pas de proroger le dispositif au-delà du 31 décembre 2024. Étant précisé qu’aucun dispositif de faveur ne viendrait le remplacer. Les investisseurs ont donc un peu plus d’un an et demi pour profiter des avantages fiscaux offert par le Pinel.

Une refonte de la fiscalité des revenus locatifs

Les pouvoirs publics souhaitent faire évoluer la fiscalité des revenus locatifs. L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte à ce qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité. Une réforme qui sera réalisée en concertation avec les acteurs du secteur pour ne pas pénaliser les investissements déjà achevés.

Le développement du bail réel solidaire

Matignon souhaite mettre un coup d’accélérateur au déploiement du bail réel solidaire. Le principe de ce dernier est simple. Afin de faire baisser le prix d’une opération immobilière (de 20 à 40 % d’économie en fonction du secteur géographique), le foncier et le bâti sont dissociés. L’acquéreur achète ou fait construire son logement sur le terrain appartenant à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Terrain loué à l’acquéreur pour un tarif faible sur une durée comprise entre 18 et 99 ans. Pour inciter les ménages à recourir à ce dispositif, les pouvoirs publics comptent réviser à la hausse les plafonds de ressources.

Une simplification des démarches à la rénovation

Afin d’encourager les Français à rénover leurs logements, deux dispositifs de financement vont être remis au goût du jour. Le premier, MaPrimeRenov’, va évoluer pour être plus lisible. Ce système d’aide sera divisé en 2 piliers : le pilier « efficacité » qui se concentre sur le changement du système de chauffage des habitations et le pilier « performance » qui s’attèle aux projets de rénovation plus ambitieux, c’est-à-dire les opérations visant à améliorer l’étiquette du DPE. Le second, le prêt Avance rénovation (prêt hypothécaire remboursé in fine lors de la cession du bien ou en cas de succession), s’ouvrira à davantage de ménages en supprimant la condition de ressources.

L’acquisition de places de parking, de box ou de garages en vue de les louer peut constituer une excellente opportunité pour un investisseur de diversifier son patrimoine immobilier. Cet investissement peut également se révéler rentable, notamment dans les grandes villes comme Paris ou Lyon. Mais avant de se lancer dans un tel investissement, mieux vaut anticiper et analyser les chiffres du marché. Pour ce faire, la société Zenpark vient de publier un baromètre qui établit les tarifs moyens de location de parking en sous-terrain dans les grandes villes de France en 2023.

Après avoir analysé près de 12 000 places de parkings sécurisées disponibles à la location sur la plate-forme, ainsi qu’un relevé des tarifs dans la plupart des parkings publics et privés de chaque ville disponible sur internet, il apparaît que le coût moyen de la location d’une place de parking est de 109,30 € par mois. Bien évidemment, il existe des disparités de tarifs en fonction de la localisation. Par exemple, à Paris, Lyon et Marseille, ce coût mensuel de location peut excéder les 200 € dans les quartiers les plus fréquentés.

À noter : on trouve également une différence de tarifs selon les quartiers des villes. Généralement, les places de parking les plus chères sont celles qui sont les plus proches des centres-villes ou des attractions touristiques. À l’inverse, les quartiers résidentiels, plus éloignés des centres urbains, bénéficient de tarifs plus accessibles.

Autre élément à tirer de ce baromètre, en moyenne, le coût de la location dans un parking public en France est de 132,97 € tandis que la mensualité pour un parking privé souterrain est de 96,78 €, soit une différence de plus de 27 %. Un écart qui se justifie par le fait que les parkings publics sont souvent situés dans des zones très fréquentées en cœur de ville, ce qui augmente leur tarif mensuel de location. En outre, ils offrent généralement plus de places de stationnement, mais génèrent des coûts d’entretien plus élevés.

Par ailleurs, le baromètre a établi un classement des grandes villes de France où la location de parking est la plus chère. Sans surprise, Paris décroche la première place avec un coût mensuel moyen de 192,40 €. Viennent ensuite les villes de Marseille et Lille qui affichent, respectivement, des tarifs moyens de 120,10 € et 103,30 €. La ville de Lyon se hisse à la 4^e place avec un coût mensuel moyen de 99,70 €. Bordeaux se place en 5^e position avec un coût de 98,10 €.

Précisons que les petites et moyennes villes de province ont des coûts de location plus abordables, avec des prix mensuels compris entre 50 et 100 € en fonction de la localisation.

Grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, les Français peuvent, depuis le 1^er juin 2022, mettre fin à tout moment à leur contrat d’assurance-emprunteur couvrant leur prêt immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui leur permet de faire jouer la concurrence tant au niveau des garanties proposées que du montant des cotisations à acquitter.

Un an après l’application de ce nouveau dispositif, l’heure est au bilan. Ainsi, d’après les données collectées sur le site internet de Magnolia, sur 200 000 simulations réalisées depuis le 1^er juin 2022, 70 000 ont abouti à un changement d’assurance de prêt (on parle de « délégation d’assurance »). Concrètement, depuis l’application de la loi Lemoine, les demandes de changement d’assurance ont bondi de 250 %.

Dans le détail, selon la plate-forme d’assurance, les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les emprunteurs en couple (60 %) et davantage les assurés de plus de 36 ans. À noter que les cadres sont surreprésentés à partir de l’âge de 25 ans.

Autre enseignement, chez les couples les plus jeunes (18-25 ans), l’économie moyenne réalisée grâce à une délégation d’assurance se monte à 18 514 €. Une économie moyenne qui s’établit à 18 000 € pour les 26-35 ans, à 17 000 € pour les 36-45 ans, à 14 000 € pour les 46-60 ans et à 10 600 € pour les 61 ans et plus.

Petit bémol, la loi Lemoine ne joue pas encore pleinement son rôle. Car le constat a été fait que les établissements bancaires font encore et toujours de la résistance. En effet, le taux d’acceptation d’une délégation d’assurance au moment de la conclusion d’un prêt bancaire a chuté de plus de 30 % en l’espace d’une année.

Précision : le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque.

De ce fait, les emprunteurs procèdent souvent en deux temps : d’abord ils acceptent l’assurance de la banque pour obtenir leur prêt, puis ils font jouer la loi Lemoine pour changer leur assurance de prêt.

La loi Pacte du 22 mai 2019 a introduit le Plan d’épargne retraite (PER). Un plan visant à encourager les Français à se constituer un complément de revenus dont ils pourront jouir lors de leurs vieux jours. Un peu plus de 3 ans après son lancement, le gouvernement a fait récemment un point d’étape. Il apparaît, selon les derniers chiffres, que le nombre de contrats souscrits dépasse largement les attentes des pouvoirs publics. Ainsi, au 31 décembre 2022, plus de 7 millions de personnes bénéficient de ce nouveau PER (l’objectif était fixé à 3 millions pour fin 2022). Et les encours constitués sur ce PER s’élèvent à plus de 80 Md€, surpassant ainsi l’objectif initial de 50 Md€ fixé pour fin 2022. Cette dynamique positive concerne tant les PER d’entreprise, collectifs (avec plus de 19 Md€ d’encours) et obligatoires (avec plus de 12 Md€ d’encours), que les PER individuels (avec plus de 49 Md€ d’encours et plus de 3 millions de titulaires).

De bons résultats qui sont le fruit d’une refonte ambitieuse de l’épargne retraite opérée par la loi Pacte. En remplaçant les nombreux produits existants tels que le Perp, le contrat Madelin, l’article 83 ou encore le Perco, qui étaient caractérisés par des règles de fonctionnement complexes et hétérogènes. Autre raison de ce succès : le PER permet une plus grande souplesse en matière de sortie de l’épargne. L’assuré peut choisir entre une sortie en capital ou en rente viagère. Ensuite, en termes de gestion des fonds, le PER propose une approche plus dynamique grâce à la gestion pilotée par défaut, offrant de meilleures perspectives de rendement aux épargnants tout en favorisant des financements plus abondants pour les entreprises. Enfin, la fiscalité harmonisée et attractive constitue un autre atout du PER. Il est en effet possible de déduire les versements volontaires de l’assiette de l’impôt sur le revenu.

D’après les derniers chiffres publiés par la Banque de France, le niveau d’épargne des ménages s’est élevé à 158,7 Md€ en 2022, soit une légère baisse par rapport à 2021 où il s’était établi à 161,1 Md€. Malgré cette diminution, l’épargne des ménages reste nettement supérieure aux flux annuels d’avant la pandémie, qui s’établissaient en moyenne à 101 Md€ sur la période 2015-2019.

En s’intéressant plus particulièrement au 4^e trimestre 2022, on observe que l’épargne des ménages a connu un ralentissement, avec un flux trimestriel net s’établissant à 26,8 Md€, soit une baisse de 15,1 Md€ par rapport au trimestre précédent. Toutefois, le patrimoine financier brut des ménages a connu une hausse de 122,5 Md€, principalement en raison de la revalorisation des actifs détenus, dans un contexte de rebond des cours boursiers.

À noter : sur l’ensemble de l’année 2022, le patrimoine financier des ménages a diminué de 260,9 Md€ par rapport à l’année 2021, pour atteindre 5 785,7 Md€, en raison de la perte de valeur des actifs au cours de cette période.

S’agissant de la manière dont les Français ont épargné : les investissements dans les produits de taux (dépôts à vue, dépôts bancaires, monétaires, fonds en euros, obligations…) ont fléchi, passant de 34,6 Md€ au 3^e trimestre 2022 à 14,8 Md€ au 4^e trimestre 2022, principalement en raison d’un flux net négatif sur les dépôts à vue (-14,1 Md€). En revanche, les flux nets d’actifs sous forme de produits de fonds propres (actions, unités de compte…) ont rebondi au 4^e trimestre 2022, atteignant 14,2 Md€ après 7,5 Md€ au 3^e trimestre 2022. Les ménages ont notamment augmenté leurs souscriptions d’assurance-vie en unités de compte, passant de 4,9 Md€ à 8,8 Md€.

Selon les premières tendances observées par la Banque de France, les dépôts des ménages continuent d’augmenter au 1^er trimestre 2023, avec une tendance à l’arbitrage des dépôts à vue (-18,2 Md€) vers les dépôts rémunérés (+33,6 Md€). Ces arbitrages s’expliquent en partie par l’attrait accru du Livret A, dont le taux de rémunération est passé à 3 % au 1^er février 2023.

Banque de France – Épargne et Patrimoine financiers des ménages, mai 2023

Dans le cadre du projet de loi Industrie verte qui doit être présenté au Parlement prochainement, Bercy vient de préciser les contours de son nouveau plan d’épargne. Baptisé « Plan d’épargne avenir climat », il a vocation à répondre aux besoins de financement du « monde décarboné ». Concrètement, ce plan s’adresserait exclusivement aux mineurs. Étant précisé que les sommes investies seraient bloquées jusqu’à la majorité de l’enfant (des cas de déblocage exceptionnel seraient prévus). Le blocage permettrait d’engager des investissements de long terme, notamment dans les énergies renouvelables, la décarbonation de l’industrie ou les entreprises innovantes, explique-t-on au ministère de l’Économie et des Finances.

Autre caractéristique, la rémunération attachée à ce contrat d’épargne devrait être plus attractive que celle du Livret A. Une rémunération qui ne devrait pas être fixée réglementairement mais qui dépendrait directement du rendement des investissements réalisés. S’agissant du plafond d’investissement, le Plan d’épargne climat partagerait celui du Livret A, à savoir 23 000 euros. En outre, Bruno Le Maire a souligné que le Plan d’épargne avenir bénéficierait de conditions fiscales avantageuses : ni impôt ni cotisation au moment du déblocage des sommes épargnées.

Objectif annoncé par Bercy avec ce nouveau plan : collecter annuellement 1 milliard d’euros…

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier semble connaître une certaine contraction. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 083 000 transactions à fin février 2023, soit -8,1 % par rapport à février 2022. Un volume qui retrouve son niveau d’avant crise Covid.

Comme le souligne l’étude, la baisse des transactions immobilières s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année 2023 profondément calme. Et si l’on se projette à la fin de l’été 2023, le niveau des transactions pourrait repasser sous la barre du million. Rien d’étonnant au vu du contexte actuel : poussée inflationniste, hausse des taux des crédits immobiliers, marché du neuf au point mort.

Une baisse des prix ?

D’après les projections des Notaires de France, à fin mai 2023, en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitaine subiraient un changement de tendance important. En effet, après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an). On peut néanmoins noter que les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur l’immobilier individuel que sur le collectif.

Dans le détail, en province, pour l’immobilier l’ancien, les prix n’augmenteraient plus que de +2,4 % sur un an à fin mai 2023. Les hausses seraient similaires sur le marché de l’individuel (+2,3 %) et sur celui du collectif (+2,5 %).

En Île-de-France, sur un an, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements anciens ont augmenté de +1 %. Si celui des appartements s’est stabilisé, celui des maisons est encore en hausse de +2,7 %. Mais la variation annuelle, qui tient compte des hausses de prix jusqu’en août 2022, masque encore le fait que les prix ont reculé depuis septembre 2022, pendant 4 mois consécutifs.

À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10 250 €/m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7 %. Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au m² de -3,4 % en Petite Couronne et de -1,2 % en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023.

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